臨時立法會
臨立會CB(1)1352號文件
(此份會議紀要的英文
本業經政府當局審閱)
檔 號：CB1/BC/6/97
《土地(為重新發展而強制售賣)條例草案》
委員會
會議紀要
| 日 期： | 1998年2月10日(星期二)
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| 時 間： | 上午8時30分
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| 地 點： | 立法會大樓會議室A
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出席委員：
夏佳理議員(主席)
王紹爾議員
何世柱議員
何承天議員
何鍾泰議員
林貝聿嘉議員
黃英豪議員
楊孝華議員
楊耀忠議員
葉國謙議員
劉漢銓議員
簡福飴議員
顏錦全議員
羅祥國議員
缺席委員：
朱幼麟議員
吳清輝議員
馬逢國議員
楊釗議員
廖成利議員
蔡素玉議員
列席公職人員：
- 規劃環境地政局首席助理局長
- 陸仿真先生
- 規劃環境地政局助理局長
- 何紹舜先生
- 高級助理法律草擬專員
- 霍思先生
- 高級助理法律草擬專員
- 葉鳳瓊女士
- 副首席政府律師
- 曾憲薇女士
列席秘書：
- 總主任(1)1
- 梁慶儀小姐
列席職員：
- 助理法律顧問1
- 黃思敏女士
- 高級主任(1)2
- 鄧曾藹琪女士
I. 選擧主席
委員選出何世柱議員為選擧主席而主持會議。
2. 夏佳理議員獲選為法案委員會主席。
II. 與政府當局會晤
3.應主席所請，規劃環境地政局首席助理局長向委員
簡介條例草案的背景及目的。條例草案旨在使在地段
的不分割份數中持有達到一個指明多數的份數的人(下
稱"多數份數擁有人")可向土地審裁處(下稱"審裁處")提
出申請，要求作出一項為重新發展該地段而以公開拍
賣的方式強制售賣該地段的命令。對於為重新發展而
收購物業時遇到業權欠妥、無法追溯業主身份、業主
未立遺囑而去世，或業主索價過高等問題，條例草案
提供了解決方法。規劃環境地政局首席助理局長強調
，當局提出條例草案是為了利便私人發展商參與加快
市區重建的工作。任何屬售賣令標的之物業會以公開
拍賣方式根據所設的底價售賣，而該底價須顧及物業
的重新發展潛力。
條例草案的適用範圍
4.委員關注到因著條例草案的實施，業主會在何等情
況下被迫出售其物業。就此，委員要求政府當局告知
，向審裁處申請作出售賣令的下限會在何等情況下由
某地段的 90%不分割份數降至不少於 80%。高級助理
法律草擬專員表示，在考慮降低提出申請的下限時，
行政長官會同行政會議必須信納該地段理應進行重新
發展。該項由行政長官會同行政會議行使的權力，旨
在針對收購某地段類別的情況，而非個別地段。行政
長官會同行政會議可藉憲報公告指明一個低於90%的
百分比，但該百分比不得少於80%。有關公告為附屬
法例，須經立法機關以不否決或不提出修訂的議決程
序通過。
5.規劃環境地政局首席助理局長回應一名委員的問題
時證實，現時並無任何條文賦權多數份數擁有人向法
庭申請為私人重新發展而作出售賣某地段的命令。目
前，某地段須在所有業主同意出售其物業後，才可進
行重新發展。根據《收回官地條例》收回的土地必須
用作進行公共計劃或土地發展公司(下稱"土發公司")的
計劃。
6.委員關注到，以不分割份數的百分比作為申請作出
售賣令的準則是否恰當，因為所佔不分割份數的百分
比與有關物業的價值可能極不相稱。他們指出，不同
樓宇分配不分割份數的標準可能有分別。例如，停車
場的不分割份數便有很大差異。此外，在1950年之前
落成的樓宇，其業權甚或沒有不分割份數的規定。一
名委員認為以應課差餉租值作為準則會較為適合，因
為可以更準確反映有關物業的價值。主席表示，他預
期會有很多關於不分割份數的問題，尤其是當物業中
作為商業及住宅用途的不分割份數由同一業主擁有。
7.規劃環境地政局首席助理局長回應時解釋，雖然提
出申請是以不分割份數的百分比作為準則，但售賣地
段所得收益會根據業主各自擁有的物業價值按比例分
攤，而不論業主所持有不分割份數的百分比。
委任受託人
8.主席問及以拍賣方式售賣及購買地段的正式手續，
高級助理法律草擬專員表示，多數份數擁有人會負責
向審裁處申請作出售賣令。他們須根據條例草案附表
2 所訂的售賣條件安排進行拍賣。高級助理法律草擬
專員表示知悉，如多數份數擁有人不只一名，便會涉
及複雜的問題，他又同意考慮透過業主簽立授權書預
先委任受託人，以便在法庭作出命令時，受託人可及
早進行工作。一如《土地業權條例草案》所提的建議
，該等受託人必須根據《土地註冊條例》(第128章)註
冊成為物業的受託人。
9.高級助理法律草擬專員進一步表示，在物業經拍賣
售出時，受託人會與成功的購買者完成轉讓手續。售
賣收益須付予受託人，而受託人會將該等收益根據業
主各自擁有的物業價值按比例付予業主，而不論業主
所持有不分割份數的百分比。如在拍賣中未能售出物
業，有關的售賣令即當作已被撤銷，而多數份數擁有
人須刪除售賣令的註冊，包括受託人的註冊。為此目
的，條例草案第 7 條可增訂有關條文。應委員的要求
，政府當局答允提供有關根據《分劃條例》(第352章)
委任受託人的資料，包括可委任為受託人的個人／團
體、委任條款、受託人的費用等。
售賣收益的運用
10.關於售賣收益的運用，高級助理法律草擬專員表示
售賣收益會付予受託人。然後，受託人會將該等收益
首先用於解除須對政府履行的任何法律責任；其次用
於解除任何影響有關地段的產權負擔；最後將餘數分
別付予多數份數擁有人及少數份數擁有人。
11.委員質疑條例草案第10(3)條是否恰當，根據該條文
，售賣收益中因為有多數份數擁有人或少數份數擁有
人無法尋獲而剩下的餘數，可由受託人繼續以信託形
式持有。他們要求政府當局研究以下做法是否可取：
在一段指定時間後將受託人以信託形式持有的售賣收
益餘數交回政府，而地段的擁有人日後仍可向政府提
出申索。政府當局同意作出研究。
與《基本法》的關係
12.一名委員提述臨時立法會參考資料摘要第15段所載
："強迫私人財產所有人出售其土地權益，以進行私人
重新發展，可能被視為侵佔私人土地產權"，以及
"……司法機構可能不願意干擾立法機關……的權力"
，並質疑當中用上"可能"一詞，暗示當局對條例草案
與《基本法》內規定私有財產權須受保護兩者的關係
並非絕對肯定。
13.副首席政府律師回應時解釋，政府當局是以審慎的
態度處理與《基本法》的關係，因為香港特別行政區
(下稱"香港特區")制定的法律不得牴觸《基本法》。《
基本法》第六條規定，私有財產權須受保護，而第一
百零五條則規定，被依法徵用的私人物業，其所有人
將得到合理補償。評價條例草案時，應考慮到可以藉
此加快市區重建，為公眾帶來利益。鑑於條例草案已
規定向業主作出恰當公平的賠償，司法機構不會願意
干擾立法機關按建議訂立法例的權力。但由於迄今並
無任何案例，關乎為私人重新發展的目的侵佔私人產
權而涉及《基本法》第六條及第一百零五條的釋義，
故此當局在詮釋《基本法》方面用詞傾向審慎。任何
涉及法例釋義的爭議，須由法庭解決。
與《人權法案》的關係
14.至於條例草案與《人權法案》的關係，副首席政府
律師表示，當局肯定條例草案的實施不會對產權構成
無理侵擾，因為根據條例草案收購物業，旨在促進市
區重新發展，此擧是符合公眾利益的。她提述樞密院
近期在 FOK Lai-ying 一案中的判決，指收回土地並不
當作對產權構成無理侵擾，亦沒有牴觸《人權法案條
例》。
諮詢全國人民代表大會
15.一名委員詢問，條例草案是否業經全國人民代表大
會(下稱"全國人大")批准，副首席政府律師回應時表示
，全國人大不會干擾香港特區的立法工作。她請委員
注意《基本法》第十七條，當中訂明香港特區享有立
法權。她解釋，香港特區立法機關制定的法律須報全
國人大常務委員會備案，但備案不影響法例的生效。
全國人大常務委員會如認為香港特區制定的任何法律
不符合《基本法》關於中央和香港特區的關係的規定
，可將有關法律發回，但不作修改。經常務委員會發
回的法律立即失效。
物業的"實際價值"
16.一名委員提述臨時立法會參考資料摘要第14段時，
要求當局澄清"實際價值"的意思，因為該詞在釐定賠
償額方面並非常用。副首席政府律師表示，採用該詞
是為了與《基本法》第一百零五條的用語一致。她同
意釐定物業的"實際價值"可以有不同釋義，在法庭上
亦可能受到爭議。物業的價值一般是由市場決定，而
物業的市值便成為評定賠償額的基準。高級助理法律
草擬專員補充，根據條例草案的規定，如土地審裁處
作出售賣令，有關物業須根據審裁處批准的底價售賣
，而該底價須顧及物業的重新發展潛力。少數份數擁
有人應在地段重新發展的價值中分得其應有的部分，
而地段的重新發展價值應較高於現時的價值。
提出反對的機制
17.為了保護少數份數擁有人的權益，委員強調有必要
訂明提出反對的權利，因為難以判斷多數份數擁有人
是否已採取所有合理步驟以獲取有關地段的所有不分
割份數。主席指出，條例草案第4(2)條所訂的"公平及
合理"收購要約可以有不同解釋，並可能受到爭議。
18.規劃環境地政局首席助理局長回應時指出，《土地
發展公司條例》亦訂有相類的條文。他認為，在條例
草案中訂明何謂公平及合理的收購會有困難，但當局
可以考慮在日後根據條例草案第12條訂立的規例內，
訂明土地審裁處須予考慮的各項因素。
19.關於提出反對的機制，規劃環境地政局首席助理局
長表示，條例草案第 4(2) 條已作出有關規定，即審裁
處須在聆訊所提出的反對 (如有的話) 後，才可考慮作
出售賣令。至於給予租客的賠償是否足夠，規劃環境
地政局首席助理局長表示，賠償租客的條款會由審裁
處決定，而按條例草案第 8 條的規定，審裁處在作出
決定時須參照《業主與租客(綜合)條例》(第 7 章)的有
關條文。
估值報告
20.高級助理法律草擬專員請委員注意附表1第2部，當
中載列估值報告的內容。在決定是否批准作出售賣令
前，土地審裁處須先解決任何關於多數份數擁有人及
少數份數擁有人各自持有的物業價值的爭議。高級助
理法律草擬專員認為，為了收購餘下的不分割份數，
多數份數擁有人應會向少數份數擁有人提出公平及合
理的條款，以免需要申請作出售賣令及因物業的估值
引起爭議，耗費金錢和時間。如此一來，便可保護少
數份數擁有人的權益。
21.關於防止有人在拍賣地段時串通造價的措施，委員
察悉土地審裁處會釐定底價，而該底價須顧及有關地
段的重新發展潛力。
條例草案對綜合發展的影響
22.一名委員注意到，條例草案所指的地段會涵蓋在新
界區(尤其是錦田)普遍存在的地段(丈量約份)。丈量約
份的地段可能分為不分割份數的分段。他表示關注條
例草案對在同一地段上擁有獨立物業的業主的影響。
他詢問條例草案是否不應適用於該等地段。
23.規劃環境地政局首席助理局長向委員保證，在考慮
售賣令申請的優劣時，土地審裁處必須信納已符合條
例草案第 4(2) 條訂明的若干條件，包括基於在地段上
的現有發展的齡期或其維修狀況，該地段理應重新發
展。政府當局認為，對於可能出現的濫用情況，條例
草案已給予土地審裁處足夠彈性否決有關申請。政府
當局答允澄清，條例草案是否適用於面積較大並附有
不分割份數，但於其上建有獨立樓宇的地段。
24.一名委員指出，為綜合重建的目的，當局應考慮准
許擁有相連毗鄰的地段的不分割份數平均達 90% 的人
士就該等地段申請售賣令，以期進行整體發展計劃。
政府當局表示，除行政長官會同行政會議指明的地段
類別外，條例草案並非適用於其多數份數擁有人擁有
少於 90% 不分割份數的任何地段。該名委員認為此安
排不利進行綜合重新發展。
25.劉漢銓議員就其身為土發公司成員申報利益。他指
出，任何地區一經指定為綜合發展區，土發公司便可
向行政會議申請根據《收回官地條例》收回土地。應
委員要求，政府當局答允提供資料，說明在若干由土
發公司負責的重建計劃中，土發公司無需引用《收回
官地條例》而成功收購的受影響地段份數百分比。政
府當局並會覆實有否任何個案涉及土發公司無法以協
商方式收購地段份數而須申請收回整幅地段。
26. 委員同意下列的會議編排
- 1998年2月16日下午2時30分；
- 1998年2月17日上午8時30分；及
- 1998年2月19日上午8時30分。
27.委員同意邀請香港律師會、香港測量師學會、香港
規劃師學會及香港地產建設商會出席1998年 2 月19日
擧行的會議，並發出新聞稿邀請公眾人士就條例草案
提出意見。
28. 議事完畢，會議於上午10時30分結束。
臨時立法會秘書處
1998年6月11日
