臨時立法會
臨立會CB(1)1355號文件
(此份會議紀要的英文
本業經政府當局審閱)
檔 號： CB1/BC/6/97
《土地(為重新發展而強制售賣)條例草案》
委員會
會議紀要
| 日 期： | 1998年2月19日(星期四)
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| 時 間： | 上午8時30分
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| 地 點： | 立法會大樓會議室A
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出席委員：
夏佳理議員(主席)
何世柱議員
何承天議員
何鍾泰議員
林貝聿嘉議員
黃英豪議員
楊孝華議員
楊耀忠議員
葉國謙議員
劉漢銓議員
簡福飴議員
顏錦全議員
缺席委員：
王紹爾議員
朱幼麟議員
吳清輝議員
馬逢國議員
楊 釗議員
廖成利議員
羅祥國議員
蔡素玉議員
出席公職人員：
- 規劃環境地政局首席助理局長
- 陸仿真先生
- 規劃環境地政局助理局長
- 何紹舜先生
- 高級助理法律草擬專員
- 霍思先生
應邀出席人士：- 香港地產建設商會
- 代表
- 麥耀鋆先生
- 代表
- 李森先生
- 代表
- 黃浩明先生
- 代表
- 衛少羽先生
- 香港律師會
- 副會長
- 梁雲生先生
- 物業委員會會員
- 康信先生
- 執業者事務部副總監
- 朱穎雪女士
- 香港規劃師學會
- 副會長
- 林筱魯先生
- 理事
- Ian BROWNLEE先生
- 香港測量師學會
- 產業測量組委員
- 劉德先生
- 產業測量組名譽秘書
- 林家輝先生
- 產業測量組名譽司庫
- 劉振江先生
- 土地發展公司
- 總裁
- 石禮謙先生
- 副總裁
- 麥振芳先生
- 高級助理總監(地產部)
- 祈能賢先生
- 高級助理總監(社區事務)
- 劉曼薇女士
列席秘書：- 總主任(1)1
- 梁慶儀小姐
列席職員：- 助理法律顧問1
- 黃思敏女士
- 高級主任(1)2
- 鄧曾藹琪女士
與團體代表會晤
香港地產建設商會(下稱"地產建設商會")
地產建設商會代表表示，該會歡迎當局提出條例草案
，以助進行市區重建。然而，他們擔心條例草案實施
起來會有一些實際困難。屬於行政長官會同行政會議
所指明地段類別的地段，最低收購下限為不分割份數
的80%以上，要達到這個下限已有困難，更遑論把下
限訂為90%。他們預計在地產建設商會會員目前進行
的重新發展項目中，能符合建議最低下限者只有 5 個
左右。他們請議員留意，就灣仔及上環常見的樓高 4
層每層一個單位的建築物而言，要達到最低收購下限
會有困難，因為只要某一單位的業主拒絕出售其單位
，即可令整個重新發展項目無法進行。他們籲請當局
更有彈性地訂立最低收購水平。
2.地產建設商會代表對"地段"一詞定義限制頗大尤表
關注。為利便進行市區重建，並使土地的重新發展潛
力得以盡用，他們認為當局在研究重新發展事宜時，
應以重建項目而非"地段"為基礎。他們建議賦權土地
審裁處酌情決定重新發展的規模是否合理，而條例草
案亦應准許擁有相連地段合共的不分割份數平均達
90%的多數份數擁有人申請售賣令，以期進行整體發
展計劃。
3.對於地產建設商會建議給予土地審裁處行事彈性，
可酌情裁定重新發展的規模，一位議員擔心在大規模
綜合重建中，少數份數擁有人的權益或會被忽略。一
旦進行大規模綜合重建，即使有些樓宇的齡期及維修
狀況仍未到理應重建的地步，這些樓宇亦可能需要清
拆。
4.地產建設商會代表回應時表示，條例草案旨在促進
市區重建以利公眾。條例草案已訂有條文，保障少數
份數擁有人。土地審裁處負責確保有關方面向受影響
人士提出公平合理的條件。地產建設商會代表同意剝
奪產權是頗令人難以接受的事，因此，地產建設商會
認為必須為受影響人士提供足夠保障。
5.地產建設商會關注"地段"的定義及"單幢"式重建計劃
數量大增預計會帶來的後果，高級助理法律草擬專員
就此表示，售賣令申請可涉及多個地段，但多數份數
擁有人須在每個地段中取得不分割份數的90%或行政
長官會同行政會議指明的百分比。
6.關於重新發展綜合發展區範圍內的某個地段，地產
建設商會代表表示，重新發展計劃須在規劃用途獲批
准後才可進行。對綜合發展區施加的限制，在《城市
規劃條例》(第131章)第4A條中有所規定。
7.至於向租客及業主作出賠償一事，地產建設商會代
表表示，應否批出售賣令及一旦批出售賣令所須支付
的賠償款額，將會由土地審裁處決定，考慮因素包括
受影響業主可能面對的困境。與土地發展公司進行的
重建計劃不同，私人重建計劃不能提供原區安置。
8.主席同意著令居民遷出原來居所有實際困難，有些
情況下可能需要政府協助。他感謝地產建設商會代表
提出意見，並歡迎他們進一步就條例草案發表意見。
香港律師會(下稱"律師會")
(臨立會CB(1)974(01)號文件)
9.主席請議員參閱律師會就條例草案提交的詳細意見
書。律師會代表表示，律師會認同有需要制定法例，
以便在符合廣泛公眾利益的前提下進行市區重建，因
此該會普遍支持條例草案。他們同意條例草案性質敏
感，會剝奪個別人士的所有人權益。律師會認為有必
要改善條例草案的條文，以保障聲稱在地段中擁有權
益的任何一方的權利，特別是聲稱藉逆權管有取得任
何權益的租客、承按人及寮屋居民的權利。依律師會
之見，保障個別人士權益的最佳辦法，是准許他們委
託法律代表在土地審裁處席前陳詞。
10.康信先生應主席所請，引領議員參閱律師會的意見
書，並重點講述當中各項要點。議員察悉，律師會關
注的主要事項之一，是申請售賣令所需達到的最低收
購百分比。律師會認為，規定持有不分割份數不少於
90%或行政長官會同行政會議指明的百分比(應不少於
80%)的擁有人，才有資格申請售賣令，限制未免太大
，更會令政府受到不必要的約束。律師會同意有需要
釐定一個最低收購百分比，但認為降低該百分比的權
力應由土地審裁處而非行政長官會同行政會議負責行
使。土地審裁處應有權按照條例草案所訂的一套明確
指引或準則，權衡多數份數擁有人與少數份數擁有人
的權益，酌情決定接納還是否決售賣令申請。在裁定
應否作出售賣令時，土地審裁處須採用 " 衡量困難的
驗證 " 。康信先生又認為，收購下限的百分比若定於
較高水平，專業投機者只須購買少量單位，便可要脅
多數份數擁有人。反之，如下限較低，投機者則較難
取得地段的控制權益，因為他們須購買更多單位，所
涉成本亦相應較高。
11.在某些情況下，多數份數擁有人根本無意重新發展
地段，而只想強迫少數份數擁有人出售其物業，以便
套取利潤，主席請律師會對此提出意見。康信先生表
示，律師會認為多數份數擁有人出售地段的目的無關
重要，因此土地審裁處不應將之納入考慮範圍。擁有
人的目的可能是要令其物業取得最高造價。由於重新
發展的條件會成為售賣令的一部分，土地審裁處不應
考慮多數份數擁有人提出申請的動機。高級助理法律
草擬專員補充，多數份數擁有人只需令土地審裁處信
納，基於樓宇的齡期及維修狀況，有關地段確有理由
重新發展。重新發展地段的將會是購買者而非多數份
數擁有人。
12.主席詢問，依律師會之見，把土地審裁處的司法管
轄權延伸至逆權管有的申索個案是否適宜之擧。康信
先生回應時表示，律師會不主張撤銷原訟法庭在裁定
逆權管有申索個案方面的司法管轄權。然而，律師會
認為土地審裁處應有權扣留售賣收益，待受影響人士
的申索個案獲得裁定後，才把售賣收益分攤予受影響
的人士。
13.至於為受影響人士提供保障的優先次序，康信先生
表示，除非樓宇的住客全是已在該處居住數十年的長
期住戶，否則自住業主應較非自住業主或租客優先獲
得保障。
14.議員及律師會代表討論條例草案第8(1)條所帶來的
影響，該條文旨在於出售地段時終絕任何前擁有人的
權利。律師會看不到有任何理由，不能在前擁有人所
設地役權或通道權仍然存續的情況下出售地段。高級
助理法律草擬專員建議，這類地役權或通道權可根據
《土地註冊條例》(第128章)註冊為待決案件，以便土
地審裁處及準業主能注意到這些條件，而土地審裁處
亦可考慮預留部分售賣收益，聽候對申索個案的裁定
。然而，康信先生指出，有些因長期使用而取得的地
役權或通道權不能以金錢形式衡量。
15.主席同意，條例草案不應旨在撤銷所有註冊或因長
期使用而取得的地役權或通道權。他歡迎律師會對條
例草案第8條提出修正建議，以保留這些權利。
(會後補註：律師會對條例草案第8條提出修正建議的
補充意見書，已隨臨立會CB(1)1012號文件送交法案
委員會委員參閱。)
香港規劃師學會(下稱"規劃師學會")
(臨立會CB(1)974(02)號文件)
16.規劃師學會代表支持條例草案建議加快進行市區重
建的機制。然而，規劃師學會認為在決定一幢樓宇應
否進行重建時，首要考慮因素並非樓齡，而是安全問
題。依該會之見，市區重建未必一律需要清拆樓宇，
因為不少樓宇均可透過妥善的維修保養翻新。
17.規劃師學會代表強調有需要審慎研究條例草案對社
會造成的影響。政府或土地發展公司決定進行的綜合
重建計劃，均受一套明確的甄選準則規限，但規模零
碎的重建卻不同，這類重建可能只著眼於用地的發展
潛力而非重新發展的需要。條例草案把重點完全放在
收購地段某一百分比的不分割份數上，可能偏離市區
重建的宗旨，因為建議機制會同時促進發展潛力優厚
的新舊樓宇的重建工作。
18.保障少數份數擁有人和租客的權益，也是規劃師學
會關注的事項。該會代表強調，這些人士在利益上的
損失不能單靠現金補償，因為他們可能會因強制售賣
地段而失去在其負擔能力以內購買廉價房屋的權利。
在技術問題上，規劃師學會代表指出，條例草案第 3
條提述的估值報告應由註冊專業估值師擬備。此外，
土地審裁處根據條例草案第 4(1) 條就爭議進行聆訊和
作出裁定的過程應設定時限，而處理爭議的方式亦應
在條例草案中訂明。
香港測量師學會(下稱"測量師學會")
(臨立會CB(1)985號文件)
19.測量師學會代表重點講述該會意見書所載的主要關
注事項。他們表示，測量師學會普遍認同條例草案的
精神，但該會特別關注條例草案的適用範圍。與其如
條例草案建議般規定最低收購水平適用於單一地段，
測量師學會建議擴大這個適用範圍，以涵蓋那些包括
多個相連地段的計劃。他們強調，就市區重建而言，
重新發展面積較大的用地較重新發展單一地段，更合
乎成本效益和經濟原則。因此，應考慮把多個地段當
作單一地段或物業一併出售，這樣將可提高有關地段
的價值，令所有業主受惠。
20.主席問及重新發展的最新趨勢。測量師學會代表表
示，他們手頭上並無這方面的統計資料，但知悉大部
分發展商均有興趣收購多個建有低層大廈的相連地段
，將之合併後作重新發展。然而，租客根據《業主與
租客(綜合)條例》(第 7 章)獲得的賠償款額最近經調整
後，重建成本已較過往為高，以致發展商對重建計劃
裹足不前。此外，發展商認為重建10層以上的樓宇欠
缺成本效益，因為當中涉及的賠償費用可能比重新發
展的潛在價值還要高。就條例草案而言，最低收購水
平如訂為不分割份數的90%，重建6層以下的樓宇會有
困難，因為只要這些樓宇其中一層未能收回，便達不
到所需的收購水平。在這方面，測量師學會建議在條
例草案中加入條文，使絕對多數份數擁有人(即一個單
位的不分割份數以外全部份數的擁有人)可根據條例草
案提出申請，重新發展有關地段。
21.為確保估值工作水準良好，測量師學會認為估值報
告須由一名產業測量師核證，該名產業測量師應屬《
測量師註冊條例》(第417章)所規定的註冊專業測量師
。測量師學會又建議鼓勵少數份數擁有人聘請估值師
進行獨立估值工作。若在物業估值方面出現爭議，可
由第三名獨立估值師定出一個協議估值來解決問題，
而無須把此事交由土地審裁處仲裁。議員對接納這項
安排有所保留，尤其是考慮到當中一點，就是所有專
業費用將建議由多數份數擁有人承擔。
土地發展公司(下稱"土發公司")
22.土發公司的意見書在會議上提交，並隨臨立會
CB(1)985號文件送交議員參閱。
23.石禮謙先生表示，土發公司贊成條例草案的整體意
向和目的，就是加快進行市區重建。他告知議員，土
發公司過往10年在進行重建計劃時遇到重重障礙，所
涉問題包括物業業權問題、個別業主對重建的抗拒、
安置問題及賠償費用。估值工作在若干程度上帶有主
觀成分，因此，解決對物業估值的爭議所涉及的難題
尤其值得注意。他指出，條例草案建議的機制與土發
公司一貫運作方式有頗大分別。政府的自置居所津貼
適用於土發公司所進行的各項重建計劃。該項津貼的
用意是使住宅物業業主可在同區購買面積與其原來居
所相若的單位。受影響的租客可選擇接受安置或特惠
補償。在近期進行的重建計劃中，土發公司更讓業主
有機會參與用地的重新發展。條例草案未有就特惠補
償一事作出規定，而只建議以拍賣方式售賣地段，藉
此確保少數份數擁有人盡可能取得最佳賣價。土發公
司負責的重建計劃以綜合重建為目標，條例草案則旨
在促進針對面積較少的地段的重新發展。石禮謙先生
又表示，土發公司曾對都會區市區重建的需要進行評
估，評估結果已載於《分區市區重建策略》內。議員
如欲參閱該份文件，土發公司可把文件提交法案委員
會。是次評估的結果顯示，約有 500 個市區用地需要
重新發展，預計受影響的人士約有150 000人。
(會後補註：《分區市區重建策略》備存於臨立會圖書
館內，有關摘錄已隨臨立會CB(1)1013號文件送交議員
參閱。)
24.一位議員詢問土發公司會否考慮借助條例草案推行
其重建計劃。石禮謙先生證實，土發公司無意援引條
例草案的規定來進行各項計劃。土發公司是在《土地
發展公司條例》(第15章)所規管的法定架構下運作，
運作透明度甚高。如要對《土地發展公司條例》作任
何修改，須循正常立法程序行事。
25.議員關注到天台居民的賠償安排，石禮謙先生承認
這是最棘手的工作之一。在這些居民中，有些是持有
一個細小百分比不分割份數的業主，往往要與他們進
行冗長的磋商，才能達成協議。石禮謙先生認為，實
施條例草案無疑有助進行市區重建，但會對社會構成
影響，須予正視處理。
與政府當局擧行會議
26.議員關注到，在受影響的業主和租客獲得的賠償方
面，土發公司進行的重建計劃和條例草案下的私人重
建計劃兩者規定有所不同。土發公司的重建計劃提供
較多不同的賠償方案，包括現金補償、安置及參與重
建計劃。規劃環境地政局首席助理局長承認私人重建
計劃與土發公司進行的重建計劃在賠償安排上確有分
別。他表示，土發公司堅守一項原則，就是不能使任
何人因該公司進行的重建計劃而無家可歸。然而，因
私人重建計劃而被迫遷離原來居所的租客，賠償安排
主要受《業主與租客( 綜合 )條例》的條文規管。住宅
單位租客有權以其處所應課差餉租值的倍數獲得現金
補償，賠償款額足以讓其租住面積相若的較新單位 6
至7年左右。
27.議員同意在未來數次會議上討論下列主要事項 --
- 向土地審裁處申請售賣令的最低下限(不分割份
數的百分比)；
- 條例草案的涵蓋範圍(適用於單一地段還是相連
地段)；
- 重新發展的理由(須在條例草案抑或在有關規例
中指明)；
- 完成重新發展項目的時限；
- 藉售賣令終絕第三方的權益，包括透過逆權管
有取得的權益；
- 藉售賣令終止租賃及向租客作出賠償；及
- 分攤售賣收益的先後次序。
28. 議員商定在以下時間擧行各次會議 --
- 1998年2月24日上午10時45分；
- 1998年2月25日上午8時30分；
- 1998年2月26日上午8時30分；及
- 1998年2月28日上午8時30分。
29. 議事完畢，會議於下午12時25分結束。
臨時立法會秘書處
1998年6月11日
