臨時立法會
臨立會CB(1)1357號文件
(此份會議紀要的英文
本業經政府當局審閱)
檔 號： CB1/BC/6/97
《土地(為重新發展而強制售賣)條例草案》
委員會
會議紀要
| 日 期： | 1998年2月25日(星期三)
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| 時 間： | 上午8時30分
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| 地 點： | 立法會大樓會議室B
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出席委員：
夏佳理議員(主席)
何世柱議員
何承天議員
林貝聿嘉議員
楊孝華議員
葉國謙議員
簡福飴議員
顏錦全議員
羅祥國議員
缺席委員：
王紹爾議員
朱幼麟議員
何鍾泰議員
吳清輝議員
馬逢國議員
黃英豪議員
楊釗議員
楊耀忠議員
廖成利議員
劉漢銓議員
蔡素玉議員
出席公職人員：
- 規劃環境地政局首席助理局長
- 陸仿真先生
- 規劃環境地政局助理局長
- 何紹舜先生
- 高級助理法律草擬專員
- 霍思先生
- 高級助理法律草擬專員
- 葉鳳瓊女士
列席秘書：- 總主任(1)1
- 梁慶儀小姐
列席職員：- 助理法律顧問1
- 黃思敏女士
- 高級主任(1)2
- 鄧曾藹琪女士
與政府當局會晤
租賃的終止及向租客作出賠償
高級助理法律草擬專員解釋，條例草案的第8(2)、(3)
及(4)條規定了土地審裁處(下稱"審裁處")可指明須付予
租客賠償的三種不同情況，包括由購買者向租客支付
賠償、由多數份數擁有人向其租客支付賠償，以及由
少數份數擁有人向其租客支付賠償。因應較早前所進
行的討論，政府當局已準備提出委員會審議階段修正
案，規定多數份數擁有人及少數份數擁有人須分別負
責向本身的租客作出賠償，但審裁處若信納由少數份
數擁有人批出的租賃是真誠批出的，而且規定少數份
數擁有人支付賠償會對其造成不必要的困難，則可命
令多數份數擁有人向少數份數擁有人的租客作出賠償
。此項委員會審議階段修正案旨在向被迫出售其物業
，但所得的售賣收益卻未必足夠向本身的租客支付賠
償的少數份數擁有人提供較大保障。政府當局認為有
必要向審裁處賦予該項酌情權，以確保少數份數擁有
人不會因售賣令而承受不必要的困難。
2.委員不認同有必要引進法律條文，以賦權審裁處命
令由多數份數擁有人向少數份數擁有人的租客作出賠
償。他們的意見撮述於下文各段
- 條例草案第4(2)(c)條規定，除非審裁處信納多
數份數擁有人已採取所有合理步驟以獲取地段
的所需份數，包括以公平及合理的條件進行商
議，否則不得作出售賣令。換言之，若支付賠
償的條款會對少數份數擁有人造成不必要的困
難，審裁處便不應接納該等條件是公平及合理
的條件，且不應作出售賣令；
- 因私人重新發展計劃而須搬遷的租客有權根據
《業主與租客(綜合)條例》(第7章)獲得賠償。
租客獲得的賠償是根據審裁處的命令按處所的
應課差餉租值的某個倍數計算。該制度一向運
作良好，故此無需在條例草案中引進新安排，
規定多數份數擁有人向少數份數擁有人的租客
作出賠償。此外，若租賃是在真誠的情況下訂
立，少數份數擁有人所得的售賣收益沒有理由
不足以向租客支付賠償；
- 在正常情況下，關於租客賠償的爭議會以仲裁
方式解決。審裁處在租客與物業擁有人的商議
過程中會擔當仲裁人的角色。條例草案實無必
要作出明文規定，賦權審裁處命令多數份數擁
有人向少數份數擁有人的租客作出賠償；
- 如在條例草案中如此作出明文規定，可能會造
成不明朗的情況，讓租客得以操縱大局，並可
能令一些專業投機者訂定大量不合理的租約。
土地發展公司在進行重新發展項目時，會就受
影響的租客進行凍結人口登記，但私人重新發
展項目則不一樣，因為不可能訂出一個凍結期
，倘若這樣做便可能要很長時間才能取得90%
權益。擬進行重新發展的消息一經公布，專業
投機者便可能會利用機會，藉與專業租客訂立
長期租賃，以謀取最大得益；及
- 規定多數份數擁有人向少數份數擁有人的租客
作出賠償，可能對多數份數擁有人造成嚴重的
財政影響，因為他們未必有支付該筆款項的準
備。
3.高級助理法律草擬專員回應時重申，在一般情況下
，審裁處會命令多數份數擁有人和少數份數擁有人各
自向本身的租客作出賠償。只有在對少數份數擁有人
造成不必要的困難的例外情況下，審裁處才會行使酌
情權，規定多數份數擁有人向少數份數擁有人的租客
作出賠償。此項酌情權使審裁處得以另作安排，否則
審裁處在別無選擇的情況下，必須拒絕有關的申請。
在行使該酌情權時，審裁處須信納有關租賃是在真誠
的情況下訂立的。審裁處並須研究有關租賃的年期及
條款，以及該租賃與相類物業的租賃有何異同。此外
，在作出售賣令之後訂立的租賃將不會獲得任何賠償
。就售賣令的申請作出決定時，審裁處會考慮有關各
方提出的反對理由，如有需要，並會安排聽取租客所
作出的申述，然後才決定應否作出賠償；若決定作出
賠償，則賠償款額應為多少。就賠償事宜作決定時，
審裁處須確保向少數份數擁有人提出的條件是公平及
合理的。規劃環境地政局首席助理局長補充，在釐定
賠償款額時會參考《業主與租客(綜合)條例》(第 7 章)
的規定，而租客將不可要脅物業擁有人，要求獲得款
額過大的賠償。審裁處會在作出售賣令時決定須支付
的賠償款額，以便物業擁有人和租客均得知本身的責
任及權利。多數份數擁有人倘若無意繼續有關的程序
，可撤回其申請。
4.高級助理法律草擬專員注意到委員對擬議條文有保
留，遂建議引進一個機制，讓規劃環境地政局局長可
訂立規例，指明多數份數擁有人須向少數份數擁有人
的租客作出賠償的情況。委員不贊同該建議，因為此
擧會令有關問題更為政治化。他們指出，審裁處在作
出售賣令之前，應確保多數份數擁有人所提出的條件
是公平及合理的。審裁處若認為有關情況須予特別考
慮，可自行作出判斷。
5.鑑於委員的立場一致，政府當局答應撤回審裁處可
要求多數份數擁有人向少數份數擁有人的租客作出賠
償的建議。
售賣收益的分攤
6.委員察悉，附表1第3部訂明把售賣收益分攤的基準
。售賣收益將根據多數份數擁有人及少數份數擁有人
各自的物業價值按比例攤分。他們又察悉，政府當局
建議就條例草案第 4(1)(a) 條提出委員會審議階段修正
案，讓少數份數擁有人可就多數份數擁有人的物業的
評估價值提出爭議。高級助理法律草擬專員表示，在
評估價值方面若出現爭議，審裁處會就該等爭議進行
聆訊及作出決定。審裁處若更改評估價值，則售賣收
益將按照更改後的價值分攤。
7.委員就申請作出售賣令的一方或多方撤回申請時，
該申請應如何處理一事進行商議。委員同意，倘若申
請是由兩名或以上人士組成的多數份數擁有人提出，
而其中一人或多人在作出售賣令之前的任何時間知會
審裁處，表示不再希望成為該申請的一方，則不論其
他人士擁有的不分割份數比例為何，該申請應視作被
撤回。政府當局會動議委員會審議階段修正案，以達
致該目的。
8.政府當局答應在1998年 2 月28日之前向委員提供有
關的委員會審議階段修正案擬本。高級助理法律草擬
專員告知委員，政府當局現正等候司法機構對條例草
案中涉及土地審裁處的新條文的意見。
9.委員同意在1998年 2 月26日下次會議上開始逐項審
議條例草案條文的工作。
10. 會議於上午10時10分結束。
臨時立法會秘書處
1998年6月11日
