臨時立法會
臨立會CB(1)1359號文件
(此份會議紀要的英文
本業經政府當局審閱)
檔 號： CB1/BC/6/97
《土地(為重新發展而強制售賣)條例草案》
委員會
會議紀要
| 日 期： | 1998年2月28日(星期六)
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| 時 間： | 上午8時30分
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| 地 點： | 立法會大樓會議室B
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出席委員：
夏佳理議員(主席)
林貝聿嘉議員
楊孝華議員
楊釗議員
楊耀忠議員
葉國謙議員
簡福飴議員
顏錦全議員
羅祥國議員
缺席委員：
王紹爾議員
朱幼麟議員
何世柱議員
何承天議員
何鍾泰議員
吳清輝議員
馬逢國議員
黃英豪議員
廖成利議員
劉漢銓議員
蔡素玉議員
出席公職人員：- 規劃環境地政局首席助理局長
- 陸仿真先生
- 規劃環境地政局助理局長
- 何紹舜先生
- 高級助理法律草擬專員
- 霍思先生
- 高級助理法律草擬專員
- 葉鳳瓊女士
列席秘書：- 總主任(1)1
- 梁慶儀小姐
列席職員：- 助理法律顧問1
- 黃思敏女士
- 高級主任(1)2
- 鄧曾藹琪女士
與政府當局會晤
逐項審議條例草案的條文
委員同意根據在會上提交的議員及團體代表提出的關
注事項一覽表逐一審議條例草案的條文。
條例草案第3條 向審裁處申請強制售賣地段
2.對於香港律師會(下稱"律師會")提出把申請文本送達
律政司司長的建議，助理法律顧問 1 表示，此項規定
是以《分劃條例》第3A及3B條為藍本，當中訂明律政
司司長可申請加入為法律程序的一方，以考慮涉及公
眾利益的事宜，並在有需要時，就該等事宜作出申述。
3.主席關注到把每份售賣令申請的文本送達律政司司
長所造成的影響。倘若律政司司長並未就某項申請作
出申述，可能會被理解為該申請不涉及公眾利益。此
擧會對以公眾利益為理由就該申請提出爭議的少數份
數擁有人不利。
4.規劃環境地政局首席助理局長表示，律政司司長通
常不會介入雙方的爭議，尤其是當該等爭議可在土地
審裁處(下稱"審裁處")的協助下透過談判解決。因此，
他看不到有需要把每項申請的文本送達律政司司長。
5.為進一步了解此事，主席要求助理法律顧問 1 就下
列問題提供資料：倘若條例草案並無明文規定，審裁
處是否有權委任"法庭之友"，即就法律事宜向法庭提
出意見的人。
6.關於送達售賣令申請的通告的形式，政府當局答應
提出委員會審議階段修正案，規定多數份數擁有人須
向每名少數份數擁有人送達售賣令的文本，並最少在
一份英文報章及一份中文報章刋登通告，以及按特定
格式以中、英文在地段的一個顯眼部分張貼該通告(如
該申請關乎兩個或多於兩個地段，則須在每個地段的
一個顯眼部分張貼)。
條例草案第4條 對申請所作出的裁定
7.委員察悉，政府當局會動議委員會審議階段修正案
，訂明少數份數擁有人有權對有關申請中任何物業獲
評估的價值提出爭議。政府當局亦會刪除第(2)(a)款，
因為法案委員會同意就有關申請作出考慮時，不應涉
及多數份數擁有人要求售賣地段的動機。
8.委員對條例草案第12條賦予規劃環境地政局局長訂
立規例的權力表示關注，根據該項權力，規劃環境地
政局局長可指明理應重新發展的其他理由。他們尤其
關注所訂立的規例是否具有追溯效力。他們要求政府
當局澄清，若在提交申請後有新規例開始實施，審裁
處正在處理的申請會否受該等新規例影響。與刑事法
律不同，民事法律可具有追溯效力，視乎有關申請何
時開始。此外，在作出申請至實際就該申請進行聆訊
之間必定會相隔一段時間，新規例可能在其間開始實
施。
9.政府當局的代表回應委員的關注事項時提出下列各
點 --
- 條例草案第12條所訂關於規劃環境地政局局長
訂立規例的權力，旨在把剩餘權力授予規劃環
境地政局局長，使其可在建築物齡期或其維修
狀況兩個理由之外，指明條例草案第4(2)(b)(ii)
條所訂理應重新發展的其他理由。該等理由可
能包括需要重新分區及增加地積比率等。如情
況適合，政府當局會在條例草案實施一段時間
後，因應所得的經驗訂明該等理由；
- 若基於條例草案第4(2)(b)(i)條所訂建築物的齡期
或其維修狀況的理由，某地段理應重新發展，
則有關申請不受條例草案第4(2)(b)(ii)條所訂由
規劃環境地政局局長指明的其他理由影響，因
為就重新發展的目的而言，任何一節條文所述
的理由已屬足夠；
- 視乎個案的性質，規劃環境地政局局長提出的
規例可能有助或阻撓有關申請；及
- 對於正在收購物業，以期進行重新發展的多數
份數擁有人而言，倘若規劃環境地政局局長
提出理應重新發展的新理由，他們須自行判
斷應否繼續進行收購。
10.針對委員提出的關注事項，政府當局答應作出下列
安排 --
- 刪除條例草案第4(2)條中"並在符合第12條的規
限下，"，以及條例草案第12(a)條中對條例草
案第4(2)(b)(i)條的提述。如此一來，若根據現
有發展的齡期或其維修情況，有關地段理應重
新發展，則是項重新發展不受規劃環境地政局
局長擬訂立的規例影響；及
- 在條例草案第12條增訂條文，明確訂明規劃環
境地政局局長訂立的規例不適用於任何在該規
例生效前已提出的申請所引致的法律程序。此
擧可釋除委員對有關規例的追溯效力的疑慮。
11.至於送達售賣令的方式，法案委員會同意應與送達
售賣令申請的方式相同，即以郵遞送達、在一份中文
報章及一份英文報章上刋登通告，以及在地段的一個
顯眼部分張貼通告。售賣令申請及售賣令本身均須根
據《土地註冊條例》(第128章)註冊，以便讓有意購入
地段的人士得知該地段的情況。
條例草案第5條 以拍賣方式售賣地段
12.委員就售賣地段的方式，以及有否必要只限以拍賣
方式售賣地段進行商議。政府當局解釋，以公開拍賣
方式售賣地段既能確保有透明度，又可使地段以最高
價成交，委員雖表示理解，但卻認為在地產市道低落
時，以投標或其他方式售賣地段或可取得較佳賣價。
就此，他們建議，在經審裁處批准及符合審裁處所指
明的任何條件的情況下，有關地段可按每名多數份數
擁有人及少數份數擁有人以書面示明同意的其他方式
售賣，否則該地段應以公開拍賣方式售賣。換言之，
如有任何擁有人下落不明，或未曾簽署同意書，則該
地段只可以拍賣方式售賣。此擧可確保下落不明的擁
有人的權益獲得保障。政府當局接納委員的建議，並
答應動議委員會審議階段修正案，以達致該目的。
13.對於律師會建議，底價須顧及地段"本身"的重新發
展潛力，委員認為此建議是公平的，因為若要顧及其
他因素，例如多數份數擁有人已收購的毗鄰土地的發
展潛力，便會難以估計有關地段的底價。此外，即使
多數份數擁有人已擁有若干毗鄰地段，亦未必能在拍
賣中成功購入該地段。政府當局答應就附表 2 提出委
員會審議階段修正案，訂明底價須顧及地段"本身"或
( 如拍賣標的之地段關乎兩個或多於兩個地段 )該等地
段"本身"的發展潛力。
14.委員察悉，政府當局接納委員所提的建議，即賦權
審裁處在接獲有關申請時，可將必須進行拍賣以售賣
地段的時限由3個月延展至6個月。但他們關注到，按
照條例草案現有條文，如在拍賣中無人出價競投，有
關售賣令須當作無效。由於籌備進行拍賣須耗用大量
時間及資源，故此委員認為即使在拍賣中無人出價競
投，售賣令亦不應自動撤銷。此外，只要地段的底價
不變，而拍賣是在指定的時限內進行，拍賣的次數亦
不應受限制。由於安排進行拍賣一般需時約 3 個月，
因此，在 6 個月的限期內亦不會進行太多次拍賣。無
論如何，拍賣的開支會由多數份數擁有人承擔。
15.高級助理法律草擬專員解釋，如在拍賣中無人出價
競投，有關售賣令須當作無效的規定是要避免多數份
數擁有人操縱底價，並防止他們揀選最有利時機才出
價競投。他相信，多數份數擁有人由於渴望購入地段
餘下的份數，必會在拍賣中盡力競投，以求購得該等
份數。
16.委員指出，多數份數擁有人如認為底價過高，或許
會選擇在拍賣中不出價競投。這是因為審裁處所釐定
的底價須顧及地段的重新發展潛力，故此可能高於多
數份數擁有人預計的價錢。在該情況下，多數份數擁
有人可能選擇在拍賣中不出價競投，又或是只在有其
他人參與競投的情況下才出價。
17.經討論後，政府當局同意，只要地段的底價及售賣
令的有關條件維持不變，在指定時限或任何經延展的
時限內所進行的拍賣次數不應受限制，而無論在任何
情況下，該時限由提出申請之日起計，最長不得超過
6 個月。政府當局會動議委員會審議階段修正案，以
達致該目的。
條例草案第7條 售賣令的註冊
18.對於律師會建議無需將附表3根據《土地註冊條例》
就售賣令所關乎的地段註冊，高級助理法律草擬專員
解釋，政府當局認為有必要將售賣令及附表 3 註冊，
因為此擧可使任何有利害關係的一方得知地段的情況
，以及規限該地段的條件。若售賣令有任何更改，或
附表 3 所訂完成重新發展的期限獲得延展，亦需予以
註冊。委員贊同政府當局之見，認為有必要將附表 3
註冊，因為完成重新發展的期限對購買者及其所有權
繼承人具有約束力，並可針對該購買者及其所有權繼
承人而強制執行。
條例草案第8條 對地段的購買者的保障
19.政府當局建議修正此條條文，藉以作出下列規定 --
- 自購買者成為地段的擁有人之日起，任何租賃
立即自動終止；
- 購買者在其成為地段的擁有人之後的10日內，
須安排將有關通告張貼於該地段的一個顯眼部
分，通知有關租客其租賃已予終止；
- 在購買者成為地段的擁有人當日之後6個月內
，租客須交回有關物業在空置情況下的管有；及
- 審裁處在釐定付予租客的賠償款額時，會參照
《業主與租客(綜合)條例》(第7章)的條文，並
會考慮租客就賠償申索所作出的申述(如有的話)。
20.委員詢問，在租賃終止後，租客應否支付租金，以
及在租客交回物業在空置情況下的管有的 6 個月限期
內，應由誰人負責該處所的有關支出，例如維修費用
、公用設施收費及差餉。
21.高級助理法律草擬專員表示，租賃一旦終止，租客
便不再是租客。在該等情況下，現時適用於在租賃終
止後仍未遷離處所的租客的安排將適用。主席指出，
在該等情況下，有關租客會被視為侵佔他人土地的人
，而業主可對其採取法律行動，以追討中間收益。
22.部分委員認為，差餉、管理費及公用設施收費等一
般支出，全部均應由住戶負責。其他委員則認為，此
事應留待審裁處在釐定須支付的賠償款額時，一併作
出決定。
23.政府當局採納委員的意見，並答應提出委員會審議
階段修正案，訂明審裁處可以考慮租客憑藉在租賃終
止後 6 個月才須交回有關物業在空置情況下的管有的
條文而獲得的利益。與會各人並同意，受託人在租客
交回物業在空置情況下的管有之前，不會向租客支付
全數賠償款額。
條例草案第9條 任何條件的違反
24. 條例草案第9條的條文獲得通過。
條例草案第10條 售賣收益的運用
25.委員建議，拍賣開支及受託人費用應由提出售賣申
請的多數份數擁有人支付，而不應規定被迫出售其物
業的少數份數擁有人分擔，尤其是有關拍賣未必能夠
成功售出地段，政府當局對此表示贊同。委員又同意
，除了為待決案件預留部分售賣收益外，受託人須將
下落不明的擁有人應得的售賣收益付予法院。高等法
院司法常務官會將該等收益存入有息帳戶內；倘若在
一段指定時間內仍無人提出申索，則該等收益將付予
政府一般收入。
26.政府當局回應委員時答應把"產權負擔"的涵義納入
條例草案之內。
27.關於受託人的委任，委員察悉，受託人會由多數份
數擁有人提名，並由審裁處委任。此外，獲委任的受
託人不應有任何利益衝突，因為多數份數擁有人及少
數份數擁有人的法定權益均歸屬受託人。
附表2
28.委員會要求助理法律顧問 1 就應列於該附表的售賣
條件與律師會聯絡。
(會後補註：律師會已提供一系列售賣條件，有關函件
並已隨臨立會 CB(1)1115(01) 號文件送交法案委員會參
閱。)
29.政府當局會在下周向法案委員會提交最新的委員會
審議階段修正案擬本。
30. 委員同意下列會議安排
- 1998年3月9日(星期一)上午10時45分；
- 1998年3月11日(星期三)上午8時30分；及
- 1998年3月12日(星期四)上午8時。
31. 會議於下午12時30分結束。
臨時立法會秘書處
1998年6月25日
