臨時立法會

臨立會CB(2)1125號文件

檔號：CB2/BC/11/97

1998年3月6日內務委員會會議文件

《1998年建築物管理(修訂)條例草案》委員會報告

目的

本文件旨在匯報《1998年建築物管理(修訂)條例草案》
委員會的商議工作，並請議員支持在1998年3月18日恢
復條例草案的二讀辯論。

條例草案

2.條例草案旨在修訂《建築物管理條例》(第344章)，
藉以 ─

1. 明文賦權業主立案法團(下稱"業主法團")對建築
   物的公用部分進行翻新、改善或裝飾工程；
   
   
2. 把反對為委任管理委員會而召開業主會議所需
   的業主份數，由10%調高至30%；
   
   
3. 增加另一種送達通知的方法，就是把通知放入
   收件人的信箱內；及
   
   
4. 作出技術性修訂。
   
   

背景

3.政府當局在1993年把前《多層建築物(業主立案法團)
條例》修訂為《建築物管理條例》(下稱"該條例")，以
便處理多項事宜，包括協助成立業主法團以管理私人
大廈，以及擴大土地審裁處的司法管轄權，使該審裁
處可就大廈管理事宜作出仲裁。

4.在1995年，高等法院在 Incorporated Owners of Bayview　
Mansion v Chan Cheung Kit Mui 一案中裁定，業主法團
雖可進行保養工程，但除非得到全體業主一致同意，
該條例沒有賦權業主法團對大廈公用部分進行翻新或
改善工程。此項法院裁決引起業主法團和大廈管理從
業員的關注，因為大廈的維修保養通常包括某程度的
翻新和改善工程。為解決此項受到關注的事宜及其他
有關問題，政府當局已對該條例作出檢討，並提出立
法修訂。臨時立法會( 下稱"臨立會" )民政事務委員會
曾於1997年10月討論有關的建議。

法案委員會

5.在 1998 年2月13日的內務委員會會議上，議員同意
成立法案委員會研究條例草案。陳鑑林議員獲選為法
案委員會的主席。法案委員會於 1998 年2月20日擧行
會議，與政府當局進行討論。法案委員會亦察悉民政
事務委員會所提出的意見。

6. 法案委員會的委員名單載於附錄I。

法案委員會的商議過程

翻新、改善或裝飾工程

7.議員普遍同意有需要明文賦權業主法團在業主法團
會議通過決議後，進行翻新、改善或裝飾工程。議員
注意並關注到，在法院對灣景樓( Bayview Mansion )一
案作出裁決後，部分業主法團及大廈管理委員會不大
願意進行往往涉及若干數量改善工程的大廈保養工程
。鑑於越來越多樓齡漸高的大廈需要進行維修和改善
工程，使樓宇安全及居住環境達至合理的水平，議員
支持修訂該條例第14及18條，以便清楚無疑地訂明，
業主法團可對建築物的公用部分進行翻新、改善或裝
飾工程。就此，法案委員會察悉，按該條例附表 1 所
載的定義，"公用部分"包括大廈設施、消防設備及裝
置。議員亦察悉，該條例附表 3 規定，在出席人數達
到法定人數( 即業主人數的10% )的業主法團會議上提
出的一切事項，均由業主投票表決，並以多數票決定。

反對委任管理委員會所需的業主份數

8.目前，該條例第3A條規定，如擁有份數不少於30%
的業主向主管當局(即民政事務局局長)提出申請，主
管當局可頒令召開業主會議，以委任管理委員會。然
而，如擁有10%份數的業主對委任管理委員會提出反
對，該項命令便告無效。政府當局認為，容許擁有10%
份數的業主推翻擁有30%份數的業主所提出的申請，
並不合理，況且此項有欠公平的規定亦與政府鼓勵業
主成立業主法團的目標背道而馳。因此，政府當局建
議把提出反對所需的業主份數調高至30%，以糾正此
情況。

9.一位議員雖然同意現時提出反對只需10%業主份數
的規定並不恰當，但質疑當局把份數調高至30%的依
據。他詢問應否規定一個更高百分率的份數，才可對
根據第3A條發出的命令提出反對。政府當局解釋，建
議中把提出反對所需業主份數調高至30%既公平也合
理，因為申請發出第3A條所訂命令亦需要相同的份數
百分率。此外，過往經驗顯示，規定要取得更多的業
主份數才可提出反對，實際上會有困難。

10.關於為委任管理委員會而召開業主會議的問題，一
位議員指出，有關會議通常按照公契召開，或按照該
條例第3條由擁有不少於5%份數的業主召開。第3A條
只會在業主未能根據第3(2)(b)條在會議上取得所需的
50%份數，以支持委任管理委員會的情況下，始告適
用。在此情況下，擁有30%份數的業主可申請發出命
令，為此目的而召開會議。法案委員會察悉，民政事
務局局長根據第3A條發出的命令至今只有6項，而其
中一項命令因擁有不少於10%份數的業主提出反對而
無效。

11.部分議員詢問，建議中反對委任管理委員會所需的
業主份數，會否對政府考慮強制成立業主法團的計劃
造成不應有的限制。政府當局回應時表示，當局仍在
研究有關的計劃及法律規定，並會在有需要時向立法
會進一步提交所需的立法修訂。

另一種送達通知的方法

12.條例草案亦訂明增加另一種把會議通知送達業主，
以及送達經理人辭職通知的方法，就是把此等通知放
入收件人的信箱內。政府當局回應議員時澄清，可用
該條例指明的其中一種方法或多種方法送達通知。如
發生有關送達通知的訴訟，法庭會依據與送達通知有
關的證據，例如是否有證人在場及送達紀錄等，作出
裁決。

私人大廈的強制性公共責任保險

13.一位議員要求政府當局考慮規定所有私人大廈均須
購買公共責任保險。政府當局回應時表示，該條例第
18(2)(d)條已規定業主法團須為大廈購買火險及其他保
險。如強制規定所有私人大廈購買有關保險，當局須
就此問題諮詢公眾意見，並須由最近成立的中央委員
會加以研究。該中央委員會由民政事務局局長出任主
席，負責統籌大廈管理事宜。

政府向業主法團提供的協助

14.政府當局告知議員，民政事務總署將繼續協助業主
成立業主法團，以及推廣良好的大廈管理方法。一所
大廈管理資源中心已定於 1998 年4月啟用，為大廈業
主免費提供初步的專業意見。

15.兩位議員詢問，如業主法團在籌措資金進行大型保
養工程或向業主收回有關費用時遇上困難，政府當局
會否向其提供財政協助或貸款。就此，政府當局告知
議員，如獲臨立會財務委員會批准，當局將於短期內
成立改善建築物安全貸款基金及改善消防安全貸款基
金。業主法團可向此等基金申請貸款，以便對大廈結
構及消防安全進行改善工程。

公眾諮詢

16.法案委員會察悉，當局曾於1997年4月諮詢各區議
會及物業管理團體，而該等組織均支持條例草案。

委員會審議階段修正案

17.政府當局應法案委員會的要求，建議對條例草案第
4及5條的文本作出若干輕微修改，使該等條文更加明
確一致。

建議

18.法案委員會支持條例草案，並建議在1998年3月18日
恢復條例草案的二讀辯論。

徵詢意見

19.謹請議員支持在1998年3月18日恢復條例草案的二
讀辯論。



臨時立法會秘書處
1998年2月27日



附件I



總數 ： 十三位議員
Total : 13 Members



Provisional Legislative Council Secretariat
20 February 1998