臨立會CB(2)426(03)號文件

一九九七年十月二十日
臨時立法會民政事務委員會會議

大廈管理和維修

緒言

1.政府的政策是鼓勵和協助私人大廈業主有效地自行
管理本身的大廈。一九七零年，政府制定《多層建
築物(業主法團)條例》，為業主在成立業主立案法團
(業主法團)和管理本身的大廈方面提供一個法律依據
。當局於一九九三年對該條例作出重大修訂，並把
它改稱為《建築物管理條例》，以方便建築物內各
單位的業主成立業主法團，同時賦予業主具體的權
力和責任去管理建築物的公用部分。此外，《建築
物管理條例》並擴大土地審裁處的司法管轄權，使
該審裁處有權審理大廈管理的糾紛。政府希望可透
過制定法例，協助業主管理其物業和有效地自行解
決本身大廈的管理問題。

大廈管理和維修

(i) 建議設立大廈管理資源中心

2.由於新建大廈的數目不斷增加，而五、六十年代興
建的大廈又已經變得殘舊不堪，大廈管理已成為市
民首要關注的問題，因為這些問題對他們的安全和
居住環境構成威脅。大廈管理是非常高深的一種專
業，涉及多個範疇的專門知識，包括保養及維修、
會計、法律和很多其他專業。正因如此，出於自願
去管理本身大廈的業主，卻由於欠缺專業知識，以
致經常遇到一大堆難題。此外，一般業主的態度冷
漠，更導致大廈的管理出錯。現時，市民正日益期
望政府擔當更積極的角色，進一步加強提供大廈管
理服務。

3.一九九七年一月八日的立法局（現稱臨時立法會）
會議席上，香港民主民生協進會的莫應帆議員建議
設立大廈管理資源中心，以便為私人大廈的業主和
業主法團提供更全面的服務和支援。當局成立了一
個由民政事務總署署長擔任主席的跨部門工作小組
，負責研究該項建議。工作小組成員包括民政事務
總署、民政事務局、消防處、屋宇署和房屋署的代
表。此外，工作小組又邀請各大廈管理專業組織和
專業界別的非官方人士加入為增補委員。

4.工作小組在一九九七年二月至六月期間，共舉行
了六次會議。工作小組成員一致支持設立大廈管理
資源中心，所涉及的香港律師會、香港會計師公會
、香港測量師學會和香港物業管理公司協會四個專
業團體，均同意在中心為私人大廈的業主和業主法
團免費提供專業意見。

5.工作小組建議把各類與大廈管理有關的資料備存
於大廈管理資源中心。在電腦輔助設備和視聽裝置
的輔助下，訪客可以用自助形式取得所需資料。中
心職員會負責提供一般資料和意見，而大廈管理專
業團體則負責提供專業意見。中心可以向意見分歧
的業主雙方進行初步調解，但不會作出法律仲裁，
也不會執行外展工作。中心應該鼓勵和協助業主履
行本身的職責，但不應該代業主承擔管理責任，這
是至為重要的。

6.工作小組建議把大廈管理資源中心設於人煙稠密、
舊樓較多的地區，選址必定要交通便利，方便市民
前往。工作小組經過仔細研究，於一九九七年七月
初向民政事務局局長提交最後報告，並獲得民政事
務局局長支持設立大廈管理資源中心。工作小組建
議於一九九七年十一月中成立籌備委員會，監察設
立大廈管理資源中心的工作。籌備委員會的成員與
工作小組的成員會大致相同，但關注這個問題的專
業界別和組別人士或團體可能會另外獲邀請加入，
以便就實施大廈管理資源中心計劃收集更多意見。

(ii) 大廈的維修保養

7.大廈的維修和保養涉及非常專門的知識。民政事
務總署與其他有關政府部門和專業團體，合辦多項
推廣活動，讓市民明白適當地維修和保養大廈的重
要性。業主遇到大廈出現損毀的情況並要求協助時
，民政事務總署的職員便會建議他們向屋宇保養測
量師徵詢全面而深入的專業意見。

8.民政事務總署的大廈管理統籌小組，在目標大廈
進行例行視察時，會察覺到這些大廈所出現的結構
問題，並建議業主盡快諮詢建築界專業人士的意見
，以便採取適當的行動。一般來說，業主必須盡早
修葺大廈的損毀部分，以策安全。民政事務總署的
職員並未受過有關維修大廈的專業訓練，故此他們
無法在維修事宜方面，給業主提供專門或詳盡的意
見。

(iii) 消防安全和大廈管理

9.隨著嘉利大廈的災難性火警，以及其後新一代卡拉
OK和美孚新邨的大火慘劇，公眾紛紛注意到防火和
有效大廈管理的重要性。一九九七年四月，在保安
局局長的統籌下，當局成立了一個跨部門的工作小
組，負責推廣對市民的消防安全教育。民政事務總
署一直肩負重責，致力宣傳消防安全的信息，並籲
請所有民政事務專員與消防處、屋宇署和新聞處合
作，把消防安全和防火的項目列入每年的大廈管理
宣傳活動內，以便與當局的主要宣傳策略互相配合
。

10.為了回應保安局局長提出，民政事務總署應該與
消防處聯手在私人大廈內進行更多火警演習這項呼
籲，民政事務總署已經先後於一九九七年三月和六
月，在油尖旺區進行過兩次火警演習。在一九九七
年十月至一九九八年二月期間，民政事務總署會與
消防處聯手在各區進行另外11次火警演習，而參與
這些聯合行動的機構還會包括各區的私人大廈業主
法團和管理公司。

11.民政事務總署現正積極考慮多項有助促進市民參
與地區層面防火事宜的建議，其中包括成立多個成
員包括非官方人士和政府代表的委員會，就消防安
全和防火事宜提供廣泛不同意見。

(iv) 強制性驗樓計劃(強制驗樓計劃)

12.民政事務總署透過向市民派發有關的宣傳資料和
諮詢文件，為屋宇署在推廣強制驗樓計劃方面提供
了大量的協助。此外，在諮詢期限屆滿前，民政事
務總署亦安排在各區為大廈業主、住戶、業主法團
、互助委員會、業主委員會和物業管理公司舉行研
討會，以協助宣傳強制驗樓計劃，並在研討會上徵
詢他們的意見。

(v) 增加人手建議

13.為了加強民政事務總署的人手，以便更有效地處
理成立業主法團的工作，並加強有關大廈管理的服
務，民政事務局已要求當局在一九九八至九九年度
撥出額外資源，增聘人手，以應付建議中的大廈管
理資源中心計劃，以及其他在大廈管理方面所須承
擔的工作。大廈管理統籌小組將會進一步擴充，以
加強外展服務，協調各方面改善私人大廈管理問題
的工作。

(vi)《建築物管理條例》的修訂建議

14.自從《建築物管理條例》於一九九三年五月實施
以來，當局已發現條例有幾項缺點，故建議修訂條
例某些地方，以便作出改正。有關修訂主要在於第
14(1)和18(1)條，用以增加業主法團的權力，使法團
除了進行維修保養的工作外，尚可對大廈的公用部
分、設施和設備進行翻新、改善或裝修工程。民政
事務局會於一九九八年二月向臨時立法會提交《1997
年建築物管理條例(修訂)草案》。

(vii) 私人大廈內的宣傳活動

15.私人大廈如果已成立了業主法團和互委會，便有
責任妥善管理本身的大廈。政府鼓勵業主法團和互
委會以公平和一視同仁的態度，對待所有在大廈公
用地方張貼政治宣傳資料的政黨或個別人士。此舉
可以讓大廈全體居民都有機會得知有關任何政黨或
個別人士的資料。

16.業主法團可根據《建築物管理條例》第14(1)條的
規定，在業主大會上就各公用地方的控制、管理及
行政工作通過議決，而任何這類議決對業主法團管
理委員會和全體業主均具約束力。政府鼓勵業主法
團就有關在大廈公用地方張貼政治宣傳資料事宜，
取得業主議決，尤其是如果準備對張貼上述資料施
加限制時，更應該這樣做。

17.至於互委會，在現行法例和互委會的章程內，均
無條文授權互委會限制任何人士和組織向大廈居民
派發政治宣傳或其他方面的資料。然而，互委會如
果接到大廈業主和租客提出要求，或已經諮詢了大
廈業主和租客，並事先獲得他們授權，便可以作出
這項限制。

18.如果居民感到被剝削了取得資訊的權利，並向民
政事務總署提出投訴，本署各區民政事務處的人員
均隨時樂意提供協助，在投訴人和有關的業主法團
或互委會之間進行調解。感到不滿的業主或租客代
表亦可以把有關的問題交由土地審裁處審理，而審
裁處會就大廈公用地方的使用問題進行聆訊，並作
出裁決。

結語

19.民政事務總署會繼續推廣有效的大廈管理概念，
亦會定期檢討所提供的服務是否足以應付需要，以
期提高私人大廈的管理質素。

民政事務局
一九九七年十月