一九九八年三月二十三日
臨時立法會民政事務委員會會議
大廈管理和防火事宜
目的
本文件旨在回應臨時立法會民政事務委員會秘書於本年
二月十七日給民政事務局局長一信中所提出的各項問題
，包括 -
- 成立中央防火督導委員會；
- 強制私人大廈業主成立業主立案法團（業主
法團）；
- 政府對上述信件隨附由陳財喜議員提出的建
議所作的回應；及
- 公共契約（公契）的草擬和執行及其與《建
築物管理條例》的關係。
引言
2.繼最近發生多宗嚴重火警後，當局正積極研究一
系列推廣防火安全的新措施，並為此分別成立了中
央防火督導委員會和多個地區防火委員會。
中央防火督導委員會
3.中央防火督導委員會已於本年三月十一日舉行了
首次會議。委員會由民政事務局局長擔任主席，其
他成員則包括保安局局長、規劃環境地政局局長、
民政事務總署署長、消防處處長、屋宇署署長、政
府新聞處處長和七位來自大厦管理和防火安全等不
同行業的非官方成員；有需要時更會邀請其他政策
局和部門的代表出席委員會的會議。
4.委員會負責指導和統籌地區防火委員會（請參閱
下文第 6段）推廣大廈的防火安全。在首次會議上
，委員同意只有大厦業主﹑住客聯同政府共同努力
，採取多方面的措施，才能有效解决問題。委員會
亦同意推行下列新措施：
- 跨部門聯合清拆行動，以清除引致火警危險
的物品，包括阻礙逃生通道的物件﹔
- 政府新聞處於1998/99年度內展開防火安全運
動，費用約為二百萬元；
- 消防處將會擴大消防安全大使計劃；及
- 屋宇署連同有關部門例如消防處等將會草擬一
個簡單易明的標準樓宇視察清單，以方便業主
進行視察。
5.長遠而言，委員會將繼續研究強制性改善防火安全措
施及強制性成立業主法團這些建議，包括其法律上和實
際執行上的影响。消防處完成調查全港六萬幢私人大厦
的結果，將有助委員會研究。委員會亦同時注意到民政
事務總署將於本年四月開辦的首間大厦管理資源中心
（請參閱下文第13段）與及增加四個地區性的大厦管理
統籌小組。
地區防火委員會
6.一九九八年二月二十七日，東區、油尖旺和荃灣三區
分別成立了地區防火委員會。委員會的成員包括臨時區
議會議員、分區委員會主席、地區領袖或不同專業關注
防火問題的個別人士等非官方成員及各有關政府部門的
官方代表。委員會的主要目標是鼓勵社區人士參與推廣
私人大廈的防火安全和樓宇安全的工作。此外，另有三
個地區亦會於本年五月成立同樣的委員會。民政事務總
署計劃在十八區各成立一個地區防火委員會。
強制成立大厦組織包括業主立案法團以便有效
執行大厦管理
7.政府正考慮強制成立大厦組織包括業主法團的做法是
否可行。由於在法律和實際執行方面，有不少事情還須
審慎考慮，因此這個問題現仍未有定論。
8.要成功推廣良好的大廈管理，很大程度上要靠業主自
發和主動去管理本身的物業。假如業主缺乏這種精神，
業主法團縱使是強制成立了，也不能有效地運作。
政府對陳財喜議員所提建議的回應《1998年消防安全(商業處所（修訂）條例草案》
9.由一九九七年五月起實施的《消防安全(商業處所)條
例》("條例")，規定條例所訂明處所，即銀行、場外投
注站、金鋪、珠寶行、超級市場，百貨公司和商場須改
善其處所內的消防裝置及樓宇安全結構。一俟《1998年
消防安全(商業處所)(修訂)條例草案》("條例草案")獲
得通過，條例的適用範圍便會擴大至包括一九八七年前
落成的商業大廈。目前，臨時立法會正審議該條例草案。
10. 由一九九八年二月九日起，消防處便已著手調查全
港所有六萬幢非商業私人大廈。這項調查將於一九九八
年五月完成。政府將根據調查結果，考慮是否需要立法
或採取其他措施，以改善舊式私人大廈的防火安全。
貸款基金
11.倘若財務委員會批準，屋宇署署長將管理一個5億元
的樓宇安全改善基金，為需要經濟資助的住宅大廈和商
住大廈的業主提供貸款，鼓勵他們參與樓宇安全檢驗計
劃。這項貸款除可用來支付檢驗費用，還可用來支付改
善大廈的結構穩固程度、外部終飾或防火安全的工程，
以及進行任何附帶或引起的工程所需的費用及有關的專
業服務費用。
12.中央防火督導委員會亦支持保安局局長成立2億元的
消防安全改善基金的計劃，為指明商業建築物和訂明處
所的業主提供貸款，以助他們為符合當局拫據條例及條
例草案獲通過後發出的法定命令，而改良或改善大廈的
防火安全標準。
民政事務總署（總署）
13. 民政事務總署一向透過各區的聯絡網絡，積極鼓勵
和建議業主根據《建築物管理條例》成立業主法團，以
管理他們的大廈。各區民政事務處的聯絡主任會定期探
訪區內已成立的各個業主法團，並會在接到邀請時出席
業主大會，為他們提供意見和協助。此外，總署將於一
九九八年四月開放首個大廈管理資源中心，就大廈管理
問題為市民提供全面的意見。除了五名長期派駐大廈管
理資源中心工作的總署職員外，還會有來自法律界、會
計界、測量界和物業管理界的義務專業人士，定期在中
心內為市民免費提供有關大廈管理的初步意見。
14. 為推廣和宣傳良好的大廈管理，總署現已展開一項
持續進行的計劃，除經常於各區舉辦研討會、講座、訓
練課程、展覽外,還經常安排火警演習等活動，向業主
灌輸大廈管理和防火安全的知識。
中央及各地區委員會
15. 第3至6段所述的中央防火督導委員會和各地區防火
委員會，已相繼展開工作。
《建築物管理條例》方便成立業主法團的規定
16.現行的《建築物管理條例》為業主提供了不同途徑
，讓業主成立業主法團。例如根據該條例第3條的規定
，在擁有業權份數不少於50%的業主於業主大會上議決
委任管理委員會後，便可成立業主法團。而根據第 3A
條的規定，擁有業權份數不少於30%的業主亦可向民政
事務局局長申請頒令，召開業主大會，以委任管理委
員會。此外，又根據第4條的規定，擁有業權份數不少
於20%的業主可向土地審裁處申請同樣的頒令。
強制成立業主法團
17. 請參閱上文第7及8段。
公共契約(公契)的草擬和執行及其與《建築物管
理條例》的關係
18. 公契是私人大廈各業主之間所訂立的一份私人合約
，清楚界定業主的權利、權益和義務。由於政府不是該
份私人合約的立約人，因此不能代表業主執行公契的條
款及條件。
19.《建築物管理條例》的主要目的，是協助個別大廈
或多幢大廈單位的業主成立業主法團，並就個別大廈
或多幢大廈的管理及其附帶或有關的事宜作出規定。
不過，物業轉易和消費者保障事宜並不在《建築物管
理條例》的範圍之內。
20.在"置富花園停車場"爭議個案中，停車場業主其實
可以向土地審裁處提出申請，要求審裁處就公契條款
及條件的執行問題作出裁決。《建築物管理條例》第
45條和附表10已授權土地審裁處就與公契的釋義和執
行問題有關的任何法律程序，進行聆訊。
總結
21.我們會繼續積極推廣有效大廈管理概念和大廈防火
安全，並不時檢討所提供的服務是否足以應付需要。
待消防處完成目前正進行的調查後，民政事務局聯同
民政事務總署將深入評估為加強大厦管理服務及改善
對業主關於管理私人物業的意見之質素所需的額外資
源。歡迎各議員就政府應該如何進一步協助改善私人
大廈的管理和防火安全提出意見。
民政事務局
一九九八年三月
