臨時立法會
房屋事務委員會
有關香港房屋委員會分層工廠大廈的
租金政策及重建安排
目的
本文件旨在說明房屋委員會(房委會)釐定分層工廠大廈
租金的現行政策，以及重建時分層工廠大廈租戶獲發
特惠津貼的安排。
背景
2.目前，房委會負責管理16個分層工廠大廈區合共超過
17 300個工廠單位，佔地約409 000平方米。按照租戶得
以租用單位的方式，租戶可分為六個組別。這些組別各
有特色，在租金、租金檢討次數，以及租戶將單位轉讓
及向下一手租戶收取轉讓費的權利(如有的話)方面，並
不相同。這六個組別的特色，撮錄於附件A。
租金政策
持有租用證的租戶
3. 上述16個分層工廠大廈區中，有7個在1959 至 1973年
間由當時的徙置事務處興建，目的是為寮屋區及平房區
的工廠或工場提供重配單位，屬徙置計劃的一環。它們
是柴灣、長沙灣、佐敦谷、葵涌、新蒲崗、大窩口及觀
塘工廠大廈。這些工廠單位的租金（下稱條例附表租金
），原本由政府根據現已撤銷的徙置條例附表釐定。
4. 房委會在 1973年4月1日從政府接管這些工廠大廈。
1975年2月，房委會決定給予在1974年9月1日擁有租用
證的租戶轉讓權，准許他們將租用權轉讓予自行選擇
的第三者。這些租戶就是附件A所指的A1組租戶。承
讓人只須繼續繳付條例附表租金，他們被列為A2組租
戶。
5. 此外，A1組租戶亦可選擇透過房委會的安排，以競出
標金招標方式轉讓租用權，並向下一手租戶收取轉讓費
。經由公開招標方式獲得租用權的承讓人須繳付十足市
值租金，並被列為 B 組租戶。過去二十年，房委會一直
沿用這個政策，所根據的原則如下：
- 有關工廠單位是用作安置受清拆影響的工廠東主
，以便他們繼續經營生意，而不是當作商品交易
；及
- 房委會無意繼續向下一手租戶提供租金資助，因
為上一手租戶已不需要該等單位，並將其視作商
品轉讓。
6.由於採用上述(第4及5段)的政策，在1974年9月後獲得
工廠單位租用權的租戶，在轉讓其租用權予第三者時，
則只可經由房委會以公開競出標金招標方式進行。這些
租戶包括由B組租戶取得租用權的人士，他們被列為C組
租戶。
7.鑑於管理及維修費用不斷上升，房委會於1977年8月開
始每兩年檢討條例附表租金一次。受這項政策影響的租
戶為 A1及 A2組租戶。自此之後，租金每兩年劃一增加
25%。房委會決定租金增幅時顧及多項因素，包括市場
情況、歷史因素、工廠大廈的設施低於標準，以及房委
會就租戶租用工廠單位而須繳付的政府差餉數額。
8.由於已撤銷的徙置條例附表最初訂定的租金水平偏低
，儘管房委會自1977年起每兩年檢討租金一次，這些工
廠大廈現時的租金仍然遠較市值水平為低。這些工廠大
廈的現時租金與估計的十足市值租金比較情況，載於
附
件B。
新租出的工廠單位
9. 在八○年代，新租出的分層工廠大廈單位均以定期租
約租出，租期一般為三年，並收取十足市值租金。這些
工廠單位的租戶並無轉讓權，租約期滿時須無條件將單
位交回房委會。
重建安排
租戶索償的權利
10.分層工廠大廈的租戶(特別是屬A1、A2、B及C組的租
戶)經常聲稱擁有轉讓及繼承權，有權就清拆索償。房委
會在以往的清拆個案中，曾因租戶聲稱擁有上述權利而
徵詢法律意見，所得的意見是，房委會只須根據租約的
條款給予租戶通知，便可終止租約，而租戶亦無權根據
租約或房屋條例，就終止租約獲得賠償。關於轉讓權及
繼承權的問題，根據法律意見，即使租約訂明租戶可用
轉讓或繼承方式轉讓租用權，但租約一旦終止，租戶即
不再享有這些權利。這些權利並非獨立的權利，租約終
止後，租戶便不可繼續行使這些權利或憑此與房委會交
涉。房委會認為，這些「權利」只不過是管理政策的一
部分，而房委會通過這些政策，目的是希望租用權轉讓
能有妥善安排，並維持良好的業主與租戶關係。
11.雖然根據租約條款或房屋條例，受重建影響的租戶並
無法律權利索償，但房委會的一貫做法是發放特惠津貼
，並為租戶提供遷往其他單位的機會，以協助有意繼續
經營者重建業務。
特惠津貼的計算
12.房委會在釐定特惠津貼額時，曾研究不同的評估方法
，以期得出合理及最有利於受影響租戶的津貼額。
擁有轉讓權的租戶
13.在評估特惠津貼額時，主要是考慮繳交條例附表租金
租戶的情況，包括研究下列各點：
- 政府在收回土地及進行清拆計劃時所發放的特惠
金；
- 就租戶的損失(即不便及喪失轉讓權)所作出的估
價；
- 在轉讓單位時，上一手租戶所收取的轉讓費；及
- 曾在其他重建個案發放並調整至現時價值的津貼
額。
14.
附件C的圖表列明在清拆元朗工廠大廈時，應發給不
同組別租戶的特惠津貼額。對於不要求房委會重配單位
的租戶，房委會將一次過發給一筆額外款項，計算方法
為每個工廠單位獲發相等於四個月租金的款額。下文第
16段將進一步討論這項安排。
沒有轉讓權的租戶
15. 這組租戶(即E組租戶)並無任何特別權利，其地位相
等於根據現行政策受重建影響的房委會商業租戶，受影
響租戶可獲發相等於 15 個月租金(以清拆通知書發出時
的租金計算)的特惠津貼。
重配單位
16.雖然租約條款或房屋條例並無規定房委會為受重建影
響的租戶重配單位，但房委會一向樂意協助租戶重建業
務。受元朗工廠大廈重建計劃影響的租戶，如果選擇遷
往房委會其他分層工廠大廈的空置單位繼續營業，可以
獲得重配單位的三個月免租期。不要求重配單位的受影
響租戶，則可獲發代替重配單位安排的一筆過款項，計
算方法為每個工廠單位獲發相等於四個月租金的款額。
從元朗工廠大廈重建計劃汲取的經驗
17.元朗工廠大廈於1966年建成，共有405個工廠單位。
在1995年8月宣布重建時，有108份有效的租約，其中56
個租戶以定期租約租用單位，繳付十足市值租金。房委
會為協助租戶順利搬遷，在發出終止租約通知書時給予
租戶較多時間，足以讓他們在私人樓宇或房委會其他分
層工廠大廈另覓單位。受影響的租戶獲發以
附件C所載
金額為準的特惠津貼。
18.雖然有部分租戶提出反對，元朗工廠大廈的清拆工作
頗為順利，並已於1997年3月完成。從
附件C的統計資料
顯示，租戶都相當接受重建方案，尤其是房委會提供用
以代替重配單位安排的現金付款。
房屋署
1998年2月
附件B
現時租金與估計十足市值租金的比較
(截至1997年8月)
| 工廠大廈 | 建成年份 | 租約數目 | 單位數目 |
不包差餉
的現時租
金(每平方
米若干元) |
不包差餉
的估計十
足市值租
金 | 現時租金
佔十足市
值租金百
分比
|
|---|
| 1.柴灣 | 1959 | 182 | 378 | 25.26 - 40.89 | 69.5 - 145.75 | 28.06 - 42.19
|
| 2.佐敦谷 | 1959 | 87 | 188 | 23.87 - 39.47 | 62.75 - 133.50 | 29.57 - 44.25
|
| 3.長沙灣 | 1960 - 1961 | 923 | 1678 | 21.07 - 59.10 | 66.25 - 162.75 | 23.83 - 54.64
|
| 4.大窩口 | 1961 及 1966 | 406 | 1035 | 25.25 - 56.34 | 48.50 - 122.75 | 33.90 - 68.30
|
| 5.新蒲崗 | 1962 - 1965 | 878 | 2004 | 26.55 - 58.88 | 60.50 - 149.75 | 32.98 - 58.98
|
| 6.葵涌 | 1966 及 1973 | 761 | 1536 | 25.9 - 56.36 | 41.75 - 116.50 | 48.36 - 76.92
|
| 7. 觀塘 | 1966 | 397 | 808 | 27.13 - 58.87 | 54.00 - 141.50 | 41.61 - 63.07
|
附件C
元朗工廠大廈重建計劃
1. 獲通過的特惠津貼額
| 租戶 | 獲通過的特惠津貼
(每平方米若干元)
|
|---|
| A1及A2組 | 3,507 - 6,430
|
| B組 | 4,501
|
| C組 | 1,870 - 3,215
|
| D組 | 779
|
| E組 | 336 - 979
|
註：D組租戶獲發的特惠津貼包括一筆額外的整筆付款，
款額為每個單位8,000元。
2. 統計資料摘要
| 涉及租約數目 | : | 108
|
|---|
| 繳付條例附表租金的租戶數目 | : | 52
|
| 繳付市值租金的租戶數目 | : | 56
|
| 選擇重配單位的租戶數目 | : | 15
|
要求獲發現金款項以代替重配
單位安排的租戶數目 | : | 93
|
