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臨時立法會房屋事務委員會資料文件

向前調景嶺居民發放的特別補償金

前言

根據高等法院於一九九八年三月十九日就有關調景嶺
平房區司法覆核的聆訊作出的裁決，政府需要向某些
前調景嶺平房區居民作出賠償，以彌補他們失去無限
期在調景嶺居住及繼續享有在區內居住低廉租金的機
會。

背景

2.調景嶺平房區是將軍澳新市鎮第III期發展的一部分
。把平房區清拆，可騰出土地來興建約12000個公營
房屋及「居者有其屋」計劃單位，以及其他基礎設施
。政府於一九九五年四月四日正式宣布清拆調景嶺平
房區，大部分居民均已在一九九六年四月至七月期間
遷出。

3.大約6500名調景嶺平房區居民已獲安置往租住公屋
以及中轉房屋單位居住，或已獲優先購買居屋單位。
此外，鑑於調景嶺平房區的獨特背景，平房的擁有人
均獲發放特別特惠津貼，就平房單位而言，每平方米
的金額為7,000元，而附屬地方 ( 如已圍起及舖築的空
地及門廊 ) ，則每平方米為59.63元。由於調景嶺平房
區交通不便，故此住戶亦獲發放額外搬遷津貼 ( 數額
介乎900元至1,950元 ) 。商戶則獲發放商舖特惠津貼
，而且可參與房屋委員會屋邨店舖的局限性投標，或
領取73,000元代替投標。一九九五年三月，財務委員
會批准就清拆調景嶺平房區發放特別特惠津貼，款額
為9.72億元。

司法覆核

4.在一九九六年三月及六月，82名調景嶺平房區居民
就房屋委員會發出遷出通知書而向高等法院申請司法
覆核，並要求得到補助及賠償。施偉文大法官（現稱
法官）於一九九六年六月二十五及二十六日審理有關
的司法覆核，並於一九九六年六月二十七日作出以下
判決：

在一九六一年六月五日前於調景嶺平房區居住
的居民，有權獲得賠償。此項判決是根據當時
的徙置事務處處長在一封信內的承諾而作出的
。該信指居民可無限期在調景嶺平房區居住；
合資格的調景嶺平房區居民因失去以低廉的租
金在調景嶺平房區無限期居住的機會，故應向
他們作出補償；以及
政府應與居民商討補償安排。如未能達成有關
安排，雙方可將問題交由法庭裁決。

5.政府按照法庭的判決，於一九九七年一月在不影響
其法律權益的情況下，向申請司法覆核的居民提出補
償建議，合資格的住戶大約可獲 190,300 元的劃一補
償金。補償額是根據將一個典型的調景嶺平房的每月
租值資本化計算出來的，所訂的收益率為 8 %，為期
23年(即調景嶺平房居民的平均預期壽命)。居民並沒
有接受此項建議。政府於一九九七年六月作出改善建
議，重新評估每月租值，並採用住戶中最年青的合資
格成員的預期壽命，取代調景嶺居民的平均預期壽命
以計算補償金。根據改善建議，合資格住戶可獲發放
介乎 234,500 元至329,900元的補償金。與政府原先建
議的補償額比較，增幅達23至73%。但政府亦未能與
申請司法覆核的居民達成協議。因此，雙方同意將個
案交由法庭裁決。

法庭的判決

6.施偉文法官在一九九八年三月九日至三月十六日審
理就補償的資格及數額所提出的司法覆核，並於三月
十九日作出口頭判決。

7.施偉文法官表示，調景嶺平房區的居民並非土地擁
有人，而只是根據居住許可證條款可以佔用土地的持
證人。至於補償資格問題，施偉文法官基本上同意政
府的觀點，即有關居民必須符合以下條件：

在一九六一年六月或以前已在調景嶺平房區居
住；以及
由一九六一年六月至一九九五年四月四日宣布
清拆期間，一直在調景嶺平房區居住。

8.至於就居民失去機會在調景嶺平房區居住而給予的
補償額方面，施偉文法官基本上同意採用政府建議計
算賠償的公式，即以合資格的住戶成員的最長預期壽
命，按收益率而將平房的每月租值資本化。不過，施
偉文法官把每月租值及收益率略為調整，並裁定在計
算補償時，應採用平房的實際面積(包括附屬地方)，
而不是居住許可證上所載的面積。計算補償的公式是
：平房實際面積×估計每月租金×資本化因數。法官
亦裁定給予合資格住戶裝修其新居的開支，以及判決
補償金需附加利息。具體來說，決定補償額的因素包
括：

平房面積：包括平房實際覆蓋的面積及附屬地
方，例如已圍起及鋪築的空地及門廊；
估計每月租金：覆蓋面積為每平方米61元（政
府原有的建議為每平方米55元），附屬地方為
每平方米6.1元；
資本化因數：這個因數是根據類似平房的估計
市值租金收益率及合資格住戶成員的最長預期
壽命而計算出來的。法官認為將市值租金收益
率訂於7.5%（政府原有的建議為8%）是適當的；
裝修開支：每個合資格的住戶可獲65,000元的
裝修開支，以便他們為新居進行基本的裝修；
以及
賠償利息：裁定為10%，由居民遷離調景嶺平
房區之日起計算。

9.根據法官的判決，假如合資格的住戶擁有超過一間
平房，則政府只須就一間平房作出補償。假如住戶有
超過一名合資格的居民，則補償金應由各人平均攤分
。施偉文法官亦裁定，房屋委員會須為參予申請司法
覆核的合資格居民支付堂費¹。

10.各合資格住戶平均所得的補償金額會有所不同，視
乎其平房面積及合資格住戶成員的最長預期壽命而定
。現引用裁決中提到的一個實際情況為例，該住戶最
年青的合資格成員為一名38歲的女性，所居住的平房
的覆蓋面積為50.2平方米，附屬地方為123.31平方米，
則預計的補償金如下：

(a)	覆蓋面積
	50.2平方米×61元×155.432715²	475,966元
(b)	附屬地方
	123.31平方米×6.1元× 155.432715	116,915元
(c)	裝修開支	65,000元
	小計：	657,881元
(d)	利息：10%，24個月	131,576元
		_________
	總計：	789,457元
		_________

政府的回應

11.高等法院就補償的資格以及數額問題迅速作出判決
，而且除略為調整外，基本上同意政府建議的補償方
案的精神，政府對此感到欣慰。我們已徵詢法律顧問
的意見，他們認為就是次判決而提出上訴，成功的機
會會很微。在考慮到調景嶺平房區的特殊情況，我們
認為這次補償資格以及數額的判決大致是合理的。我
們希望盡早就補償問題達成解決方案，此舉合乎與訟
雙方的利益。

其他訴訟

12.在進行司法覆核的時候，其他大約490名前調景嶺
平房區居民亦就補償事項向法庭申請提出訴訟。房屋
委員會作出評估後，認為有大約 115 名居民可能合資
格領取補償。施偉文法官於一九九八年三月十八日指
示房屋委員會應在一九九八年五月二十二日前通知這
些居民，是否合資格領取補償。法庭會於一九九八年
九月十五日另行研訊尚未解決的個案及作出裁決。

13.為了達到一視同仁和公平的原則，以及減少其他人
士基於類似理由再向政府提出訴訟 ( 此類訴訟會耗費
大量金錢和時間)，政府認為應把法庭就補償方面所作
的判決，擴展至適用於其他合資格的居民(不論他們是
否司法覆核的與訟人)。不過，向合資格居民發放補償
金，必須符合以下的指引，以保障政府的利益：

合資格的司法覆核申請人在收取補償金時，須
向房屋委員會及政府作出解除責任的承諾，證
明收到的補償金已是他們根據判決所應得的全
部及最終的權益；
至於沒有申請司法覆核，亦沒有參與於一九九
八年九月進行的訴訟的合資格居民，須在收取
補償金時，向房屋委員會及政府作出解除因違
反一九六一年的承諾而須承擔的責任；以及
至於可能會在一九九八年九月出庭的合資格居
民，須在收取補償金時，簽署承諾，解除他們
對房屋委員會及政府的索償。假如他們不接納
補償金，我們會安排向法庭存入該筆款項³ ，
以保障政府避免因日後的訴訟而須付堂費。

財政影響

14.根據一九九八年三月十九日的判決，我們估計大
約有730戶(包括58名司法覆核申請人)符合領取補償
金的資格。預計補償方案開支為5.7408億元，細項
如下：

		百萬元
(a)	補償租金損失	387.46
(b)	裝修費，每戶65,000元	47.45
(c)	利息10%，為期24個月	86.98
(d)	10%應急費用⁴	52.19
		________
	總計：	574.08
		________

15.我們將會在四月三日的財務委員會會議上提出以
上的撥款申請。

政府總部
房屋局
一九九八年三月

1.這項開支（現時仍未確定數額）並不會透過總目701-「土地徵用」
支付，而會有另外的財政安排。

2.資本化因數：收益率為7.5%，預期壽命年數為45年。

3.採用向法庭存入該筆款項，用意是促成和解。假如任何居民就索
償一事由法庭判決所獲得的款項低於政府向法庭已存入的數額，便
有責任支付政府的堂費，透過這個做法，可避免一些居民無理地拒
絕政府的建議。

4.需要應急費用，原因是補償方案的預計費用，是根據平均預期壽
命(33年)而非個別的實際預期壽命而計算（實際的預期壽命現時尚
未確定）。此外亦需要額外款項，用以按照法庭的判決利息率，向
合資格的司法覆核申請人支付於法庭作出判決後須向他們支付的利
息。