目的

本文件旨在告知各議員，為落實《私人樓宇消防安全改善建議諮詢文件》中的
有關建議，當局擬對《建築物管理條例》(第344章)(條例)作出若干修訂。

背景

2.保安局局長與民政事務局局長曾於一九九八年六月聯合發表上述諮詢文件。
該份文件現載於附件，以供參閱。

3.為期兩個月的諮詢工作已於一九九八年八月二十四日結束。在諮詢期內，政府
曾諮詢過立法會及轄下的保安事務委員會、十八個臨時區議會或轄下的委員會、
超過50個專業團體、關注團體、政黨和地區組織。期間我們共收到75份意見書。
市民普遍支持政府就改善私人樓宇的消防安全和管理而建議的各項措施。我們在
考慮過諮詢公眾所得的意見後，已於一九九八年十月七日發出立法會參考資料摘
要，闡述我們計劃制訂的具體措施和法例，以落實有關建議。

4.在私人樓宇管理方面，民政事務局負責落實附件第27至29段所建議的長遠措施
。這些措施的詳情和其他建議的法例修訂，載於下文第5至13段。另一方面，保
安局正在研究如何落實諮詢文件其他部分就提高私人樓宇消防安全標準所提出的
立法建議。

問題

5.在諮詢文件中，我們建議推行下列長遠措施，以改善私人樓宇管理：

1. 訂定業主立案法團(業主法團)須遵從的管理和維修標準，並訂明對
   違例者的罰則；
   
   
2. 對被消防處處長和屋宇署署長確定為有問題的樓宇實施強制性管理
   ；以及
   
   
3. 規定新樓宇業主自動／必須成立業主立案法團。

6.為實施這些建議，我們必須對有關法例作出修訂。鑑於現行的《建築物管理
條例》已經就樓宇業主成立業主法團及樓宇管理等事宜訂定條文，我們認為藉
修訂該條例來落實上述建議是適當的做法。此外，我們還會藉這個機會建議對
該條例作出其他修訂，以改善業主法團的運作，詳情請參閱下文第7及8段。

保險

7.除了諮詢文件所載的建議外，我們亦注意到許多業主法團並沒有為所屬樓宇
的公用部分投購火險、公共責任保險或其他保險。以備受社會人士關注的新興
大廈個案為例，在這宗個案中，法庭命令業主法團須向一名在為大廈進行維修
時受傷的工人作出鉅額賠償。由於業主法團沒有投購該項責任保險，業主須各
自出資以支付該筆賠償。雖然條例第18(2)(d)條授權業主法團酌情決定"為建築
物或其任何部分購買火險或其他保險，並保持各項保險生效，保額則以能使建
築物恢復原狀所需款額為準"。不過，事實上，現時很多業主法團都沒有為樓宇
的公用部分投購保險。為保障樓宇業主和使用者的利益，我們認為當局有必要
規定業主法團必須為樓宇的公用部分投購火險、公共責任保險或其他保險，而
保額則由業主法團自行決定。

帳目審計

8.根據條例第27(1A)條的規定，業主法團的帳目現時可由法團聘請的會計師或
法團藉業主大會通過的決議所批准的其他人士審計。不過，由於業主法團的運
作與一般公司的運作大致相同，多層大廈業主法團的帳目可能相當複雜，不合
資格的會計師未必具備有關經驗和專業知識去妥當地審計法團的帳目。因此，
我們認為當局必須規定業主法團的帳目只可由合資格的會計師審計。根據條例
第2條的釋義，"會計師"指《專業會計師條例》(第50章)所界定的執業會計師。
我們會考慮在條例中增訂一項條文，豁免部分小型樓宇(例如單位數目少於50個
的樓宇)履行這項規定。

建議

具體的管理和維修標準

9.條例第18(1)條特別訂明業主法團在管理﹐保養和維修樓宇公用部分方面所須
負的若干責任。簡單來說，業主法團須使樓宇公用部分維持良好合用的狀況和
保持清潔，並在公職人員行使任何條例所賦權力，命令就公用部分進行某項工
程時，遵照辦理。然而，這條條文並無具體訂明業主法團在管理和維修方面要
達到什麼標準，也沒有訂明業主法團如未有履行管理和維修樓宇公用部分的責
任會受到什麼懲罰。因此，我們建議修訂該條例，授權主管當局(即民政事務局
局長)在諮詢過消防處處長、屋宇署署長、機電工程署署長和民政事務總署署長
後，擬備一套有關管理和維修標準的實務守則，然後將之刊登憲報，以供業主
法團或業主遵行。此外，主管當局亦須不時檢討該套實務守則，務使守則更臻
完善。

對有問題的樓宇實施強制性管理

10.根據消防處於一九九八年進行的全港樓宇勘查，許多有問題的樓宇均欠缺管
理。管理完善的樓宇，發生火警的機會亦較低。目前，本港法例並無規定樓宇
業主必須聘請樓宇管理人。我們認為，凡經消防處處長或屋宇署署長確定為有
問題的樓宇，其所屬業主必須(a)執行特定的樓宇管理措施去改善樓宇的消防安
全；及/或(b)聘請具備足夠相關經驗的樓宇管理人。法例會清楚訂明不遵從(a)項
規定的罰則。如業主沒有履行(b)項，聘請合適的樓宇管理人，民政事務局局長
可代為委聘，然後向業主收回有關開支和行政費用。至於管理費這項經常開支
，則由業主向管理人繳交。

規定新建樓宇自動/必須成立業主法團

11.樓宇設立業主法團會有助改善樓宇的管理工作。不過，在現行條例下，樓宇
是否設立業主法團完全由業主自行決定。雖然，我們會繼續鼓勵現有樓宇的業
主成立業主法團，但對於屬共有業權的新建樓宇，我們建議設立一項機制，規
定這些樓宇的業主，在向土地註冊處處長登記業權後一年內，成立業主法團。

強制性投保

12.根據現行條例第18(2)(d)條的規定，業主法團可自行酌情決定是否投購保險
。我們認為這應改為一項強制性的條文，規定業主法團必須投購保險，而保單
則應訂明包括樓宇公用部分的公共責任。

由合資格的會計師審計業主法團的帳目

13.條例第27(1A)條應該作出修訂，藉以規定業主法團必須委聘合資格的會計
師，負責審計業主法團的帳目。如果樓宇內的單位數目只有或不足50個，則
毋須遵守這項規定。主管當局(民政事務局局長)可行使酌情決定權，豁免某一
樓宇遵守這項規定，惟有關的業主法團必須以書面提出申請，並列出充分的支
持理由。

目前情況

14.我們正訂定上文所建議的法例修訂的細節，並希望能在一九九九至二○○○
年度的立法會會期內，把修訂條例草案提交立法會審議。

徵詢意見

15.請議員覽閱本文件並提出意見。


民政事務局
一九九九年二月
檔號﹕L/M(6) in HAB/V/BM/2/12


C/Paper/BMO/Chi2-99amendBMO.doc.