房屋事務委員會 ( 會議紀要 )1999年2月1日

立法會

立法會CB(1)1122/98-99號文件
(此份會議紀要業經政府當局審閱)

檔　號： CB1/PL/HG/1

房屋事務委員會
會議紀要

日　期：	1999年2月1日(星期一)
時　間：	下午4時30分
地　點：	立法會會議廳

出席委員：

李永達議員(主席)
程介南議員(副主席)
何世柱議員
何俊仁議員
李卓人議員
李華明議員
吳亮星議員
夏佳理議員
陳婉嫻議員
陳鑑林議員
梁耀忠議員
楊　森議員
鄭家富議員
司徒華議員
譚耀宗議員

其他出席議員：

劉千石議員

缺席委員：

朱幼麟議員
何承天議員
周梁淑怡議員
涂謹申議員
陸恭蕙議員
黃宏發議員
劉江華議員
霍震霆議員

出席公職人員：

參與議程第IV項的討論
房屋局
首席助理局長(公營房屋): 陳佩珊女士
房屋署
副署長(管理): 鄔滿海先生
署理商業及綜合事務總監: 馮浩棠先生
參與議程第V項的討論
房屋局
首席助理局長(公營房屋): 陳佩珊女士
房屋署
署理商業及綜合事務總監: 馮浩棠先生
高級房屋事務經理(物業代管): 王智清先生

列席秘書：

總主任(1)2: 梁小琴女士

列席職員：

助理秘書長1: 吳文華女士
高級主任(1)3: 余麗琼小姐

I. 通過先前會議的紀要
(立法會CB(1)782/98-99號文件)

1998年12月22日會議的紀要獲得確認通過。

II. 自上次會議後發出的參考文件

2.議員察悉秘書處自1999年1月4日上次會議後發出了下列參考文件：

立法會CB(1)783/98-99號文件	--	爭取合法安裝冷氣機聯委會提交的意見書；
立法會CB(1)784/98-99號文件	--	獨居老人爭取親屬入戶聯區會提交的意見書；
立法會CB(1)817/98-99號文件	--	政府當局就在規劃署開設一個總城市規劃師常額職位以掌管房屋事務專責小組的建議所提供的參考文件；
立法會CB(1)818/98-99號文件	--	一位黃大仙臨時區議員的來函；
立法會CB(1)823/98-99號文件	--	獨居老人爭取親屬入戶聯區會提交的進一步意見書；及
立法會CB(1)828/98-99號文件	--	政府當局就房屋委員會資助自置居所計劃單位的轉售限制提供的參考文件。

III. 下次會議日期及討論事項

3.事務委員會將於1999年3月1日(星期一)下午4時30分舉行下次會議，討論下列事項：

IV. 把公屋租住權轉給戶主的第二代家庭成員的政策
(立法會CB(1)822/98-99(01)號文件)

4.陳婉嫻議員認為，政府當局一律規定未能通過全面經濟狀況審查的公屋住戶第二
代家庭成員遷出其公屋單位，而沒有考慮他們最初是在甚麼情況下獲准入住公屋，
實非恰當的做法。她指出，過往在一些為收回土地而清拆寮屋區及平房區的行動中
，受影響居民亦曾獲編配公屋單位，作為一種補償。因此，有關居民應有權無限期
住在公屋。房屋署副署長(管理)回應時表示，政府於1996年在制訂"維護公屋資源合
理分配政策"的過程中曾研究類似觀點。此外，政府亦曾考慮過，如須根據《收回
土地條例》清拆在私人土地上興建的寮屋，有關土地及物業的合法擁有人均可獲得
足夠的現金賠償。事實上，在以往各次清拆行動中，所有合資格居民均已獲得賠償
，但政府土地上的寮屋居民在寮屋清拆時卻沒有資格獲得賠償，因為他們並非有關
土地的擁有人。儘管如此，政府的政策是確保沒有任何人會因政府進行的清拆行動
而無家可歸；受影響人士如符合現行資格準則，可獲配公屋單位。訂立這項政策是
考慮到他們的房屋需要，而絕非一種補償。房屋局首席助理局長(公營房屋)補充，
當局有需要進行全面經濟狀況審查，以決定第二代家庭成員是否有資格繼續接受公
共房屋資助。入息及資產淨值超逾全面經濟狀況審查所訂限額的住戶，應有能力照
顧本身的住屋需要，故有必要規定他們遷出其公屋單位，以便把有關單位重新編配
給其他有需要的家庭，確保公共房屋資源獲得公平分配。然而，陳婉嫻議員仍然認
為政府當局在研究轉讓公屋租住權的政策時，應考慮公屋住戶最初入住公屋的各種
原因。

5.關於把公屋租住權轉給戶主第二代家庭成員的政策，陳鑑林議員指出，在維護公
屋資源合理分配政策下，家庭入息超逾指定限額的公屋住戶已須繳交額外租金或遷
出其租住的單位。他認為這並非繼承公屋租住權的問題，而是規定住戶須接受全面
經濟狀況(包括入息及資產淨值)審查的問題。因此，他促請政府當局在討論轉讓公
屋租住權政策時，不要把兩者相提並論。

6.李卓人議員亦表示，如房屋委員會(下稱"房委會")準備採取寬鬆的做法，使以富戶
為對象的維護公屋資源合理分配政策所訂入息及資產限額適用於戶主的第二代家庭
成員，轉讓公屋租住權政策實際上便等同維護公屋資源合理分配政策，惟經濟環境
較佳的第二代家庭成員須在一年內遷出其公屋單位。然而，房屋署副署長(管理)表
示，轉讓公屋租住權政策的主要對象是已去世戶主的第二代家庭成員，而維護公屋
資源合理分配政策則適用於在公屋居住了10年或以上的住戶。房屋署副署長(管理)
回答主席的查詢時表示，現時繳交雙倍淨額租金及市值租金兼差餉的公屋住戶共有
1 500個左右。雖然未必會有很多住戶申請轉讓公屋租住權，但房屋署副署長(管理)
強調，重要的是訂立一套合理的政策。

7.根據維護公屋資源合理分配政策繳交市值租金的富戶均獲准繼續住在公屋，如其
家庭入息連續 3 個月跌破指定限額，更可申請減租。然而，公屋戶主的第二代家庭
成員如未能通過全面經濟狀況審查，須在一年內遷出所住公屋單位；若其財政狀況
在一年後轉壞，便須重新提出公屋申請。梁耀忠議員認為這情況並不公平。房屋署
副署長(管理)回應時表示，轉讓公屋租住權政策的建議入息及資產淨值限額，分別
定為輪候公屋登記冊(下稱"輪候冊")申請人入息限額的3倍及資產淨值限額的102倍。
收入及資產超逾上述限額的住戶屬本港最高入息組別人口的8%，及公屋最高收入人
口的1%。這些住戶的整體家庭入息即使略為減少，他們亦應有能力照顧本身的住屋
需要。房屋署署理商業及綜合事務總監補充，當局現正考慮同樣規定富戶須遷出公
屋單位。梁耀忠議員擔心房委會日後會進一步調低入息及資產限額，迫使更多第二
代家庭成員遷出公屋單位。房屋署副署長(管理)回應時強調，規定住戶接受全面經
濟狀況審查並非一項新措施。公屋戶主的第二代家庭成員以往亦須接受入息審查，
藉以釐定他們在新公屋租約批出後所須繳付的租金。現時在全面經濟狀況審查中加
入資產審查，是為了確定這些人士是否有資格繼續接受公共房屋資助。他向議員保
證，房委會會定期檢討現行房屋政策，以顧及不斷轉變的情況。

8.公屋戶主的第二代家庭成員如未能通過全面經濟狀況審查，須在一年內遷出公屋
單位，但在維護公屋資源合理分配政策下，經濟環境較佳的住戶卻可透過租者置其
屋計劃(下稱"租置計劃")購買其租住的公屋單位，楊森議員質疑這兩項安排是否互
相矛盾。房屋署副署長(管理)表示，如有關的第二代家庭成員所住公屋單位在一年
的寬限期內按租置計劃推出發售，他們亦有資格購買其公屋單位，但不會享有租置
計劃所提供的特別折扣。房屋署副署長(管理)又表示，除租置計劃外，第二代家庭
成員將有機會以綠表申請的形式，透過各項資助自置居所計劃及貸款計劃購置居所
。那些沒有私人住宅物業的住戶將可享有以下優惠：以"第一優先"資格選購居者有
其屋計劃(下稱"居屋計劃")／私人機構參建居屋計劃(下稱"私人參建計劃")的單位；
以"第一優先"資格在第二市場選購居屋計劃／私人參建計劃的單位；或在自置居所
貸款計劃下獲免息貸款。房屋署副署長(管理)補充，由於擁有私人住宅物業的住戶
並無迫切的住屋需要，因此他們均沒有資格參與上述各項優先房屋計劃。然而，主
席質疑作此安排理據何在，因為就財政狀況而言，擁有私人住宅物業的住戶與那些
沒有物業但持有其他等值資產的住戶應無任何分別。對於第二代家庭成員參與租置
計劃的有關安排，楊森議員仍表不滿，因為即使第二代家庭成員的公屋單位已定於
他們遷出後一兩年內出售，但他們始終被剝奪了購買其公屋單位的機會。

9.李華明議員認為，鑑於近期居屋計劃／私人參建計劃的反應欠佳，當局正利用全
面經濟狀況審查來強迫第二代家庭成員購買該兩項計劃的單位。房屋署副署長(管
理)回應時強調，政府當局無意強迫這些住戶置業。實施全面經濟狀況審查的目的
是確保按住戶的真正需要編配公屋。當局鼓勵那些入息及資產超逾全面經濟狀況審
查所訂限額的住戶自置居所，以便騰出公屋單位重新編配給其他有需要的家庭。何
俊仁議員關注到，有關的第二代家庭成員在遷出公屋後未必喜歡同住。由於個別家
庭成員的經濟能力各異，沒有能力自置居所或租住私人單位的成員便須重新申請公
屋。至於選擇購買居屋計劃／私人參建計劃單位的其他家庭成員，即使他們的財政
狀況其後轉壞，也不能再提出公屋申請，因為居屋計劃／私人參建計劃單位的前業
主及自置居所貸款計劃的前領款人，均沒有資格申請公屋。為解決此問題，何俊仁
議員促請房委會考慮准許第二代家庭成員購買其所住的公屋單位，即使這些單位不
在租置計劃出售單位之列。房屋署副署長(管理)表示，出售不在租置計劃範圍內的
個別公屋單位在技術上並不可行。他補充，公屋家庭成員在家庭環境改變時分開是
十分常見的。舉例而言，根據現行政策，戶主其中一名已婚子女(亦是單位的認可
住客)可把配偶的名字加入租約中，以便其家庭的租住權可一直延續，但戶主的其
他子女卻須在婚後遷出。何俊仁議員表示不宜直接比較因結婚而遷出公屋單位與因
戶主及其配偶去世而遷出公屋單位這兩種情況，因為前者可預先計劃，而後者通常
是無法預計的。

10.至於給予未能通過全面經濟狀況審查的第二代家庭成員遷出公屋單位的寬限期，
房屋局首席助理局長( 公營房屋 )表示政府當局曾考慮不同意見，結果認為建議的一
年限期實屬恰當，一方面可讓有關住戶有足夠時間作出必要的搬遷安排，另一方面
又可確保及早騰出公屋單位以供重新編配。吳亮星議員同意，在公共房屋資源有限
及輪候冊申請人眾多的情況下，實有需要確定現有住戶是否有資格繼續接受公共房
屋資助，但他認為把第二代家庭成員可購買居屋計劃／私人參建計劃單位的限期定
為一年未免太短，特別是在可供選擇的單位有限的時候。他詢問房委會會否考慮准
許有關住戶保留其"第一優先"資格兩三年，以便他們可購買其後各期的居屋計劃／
私人參建計劃單位。房屋署副署長(管理)表示，擁有"第一優先"資格的居屋計劃／
私人參建計劃買家在一年內選購單位應無問題。儘管如此，他答應向房委會反映吳
亮星議員的建議，並考慮應否讓未落成居屋計劃／私人參建計劃單位的綠表買家繼
續住在其公屋單位，直至有關居屋計劃／私人參建計劃單位入伙為止。

V. 居者有其屋計劃下屋邨的管理費用
(立法會CB(1)822/98-99(02)至(04)號文件)

11.房屋署署理商業及綜合事務總監表示，若居者有其屋計劃屋苑(下稱"居屋屋苑")
沒有業主立案法團，房委會將會行使公契所賦予的權責，委任私人物業管理公司管
理有關屋苑，並代表業主監督該物業管理公司的表現。房委會會向有關業主收取監
督費，用以支付所需的行政費用和職工成本。

12.部分議員留意到，房委會收取的監督費及付予私人物業管理公司的酬金均構成居
屋屋苑管理費的一部分。他們擔心居屋業主在行政開支方面很容易被收取雙重費用
。何俊仁議員尤其質疑房委會向每個單位收取約20元作為私人物業管理公司的酬金
之餘，又向每個單位收取約30元作為監督費的理據何在，特別是在實際管理工作由
私人物業管理公司進行的時候。房屋署署理商業及綜合事務總監回應時強調，房委
會是按成本收取監督費，以收回房屋署人員監督私人物業管理公司管理居屋屋苑的
表現及執行其他仍然由房屋署負責的工作( 例如樓宇結構修葺工程及維修斜坡等 )所
需的經常營運開支。雖然如此，房屋署承認有需要控制其間接成本，並已成功地把
1999至2000年度的監督費維持在現時每個單位30.30元的水平。房屋署署理商業及綜
合事務總監補充，雖然監督費亦計入其中，但居屋屋苑的管理費整體而言仍較私人
樓宇為低。然而，何俊仁議員認為不宜直接比較居屋屋苑管理費與私人屋苑管理費
，因為後者沒有多重收費結構。依他之見，房屋署應進一步精簡人手架構，以期減
低監督費。鄭家富議員建議，不同居屋屋苑的監督費應定於不同水平，以顧及個別
屋苑的情況，例如居屋屋苑內有多少幢大廈及有否斜坡。主席又要求房屋署考慮分
別為每個居屋屋苑開立管理賬戶。房屋署署理商業及綜合事務總監察悉議員的意見
，並答允檢討居屋屋苑的管理費結構。

13.梁耀忠議員關注到，房屋署各房屋事務經理在處理居屋屋苑事務的同時如又要管
理公共屋邨，未必有充足時間監察私人物業管理公司管理居屋屋苑的表現。為確保
服務質素，主席詢問房委會會否考慮指派一名房屋事務經理專責處理所有居屋屋苑
的事務。房屋署署理商業及綜合事務總監回答時解釋，根據地區化的概念，房屋事
務經理會獲派管理同一地區內的公共屋邨及居屋屋苑，務求盡量利用資源；但他向
議員保證，房屋署已訂出一個固定人手編制比例，以監督私人物業管理公司對居屋
屋苑進行的管理及行政工作。為了讓議員有更深入的了解，政府當局答應提供資料
，載列房屋署人員在監督私人物業管理公司管理居屋屋苑的表現方面所用的時間。

14.至於有否任何機制可讓居屋業主辭退房委會執行監督職務，房屋署高級房屋事務
經理(物業代管)解釋，在有關業主自行成立業主立案法團前，房委會是唯一的法人團
體獲《建築物管理條例》賦權處理法律事務，例如與私人物業管理公司簽訂管理合
約，以及代表居屋業主進行訴訟。因此，現時沒有任何機制可讓居屋業主辭退作為
屋苑經理的房委會。然而，房委會一向鼓勵居屋業主成立業主立案法團，自行負責
物業的管理工作，以省卻向房委會支付監督費。

VI. 床位寓所及相關事宜的研究
(立法會CB(1)692/98-99(07)號文件)

15.助理秘書長1應主席所請發言。她表示，事務委員會秘書已按照議員的要求，擬
備題為"床位寓所：床位寓所在建築物及防火安全方面的規管及有關事宜"的文件。
該文件載述議員在各次會議上提出而有待政府當局處理的關注範疇，以及各項新提
出的問題，例如有關住客的安置問題和板間房寓所問題。為進一步探討床位寓所的
規管事宜，或有必要進行更深入的研究，了解其他人口稠密的城市在訂定供低收入
人士居住的私人住宅標準方面的經驗，尤其是那些供單身人士或高齡單身人士租住
的住宅。

16.議員普遍同意有需要按文件附錄所載建議展開研究計劃。秘書處在進行研究時，
應以芝加哥和日本等背景與香港相似的海外城市作為參考。除展開有關研究計劃外
，議員認為秘書處應邀請政府當局回應文件第35段概述的事項及在1998年10月14日
所通過有關安置所有籠屋居民和單身人士的議案。劉千石議員表示，事務委員會亦
應邀請各個與床位寓所有關的志願團體發表意見。

VII. 其他事項

17. 議事完畢，會議於下午6時30分結束。

立法會秘書處
1999年4月16日

立法會

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