立法會
立法會CB(1)1796/98-99號文件
(此份會議紀要業經政府當局審閱)
檔 號： CB1/PL/HG/1
房屋事務委員會
會議紀要
| 日 期 ： | 1999年5月3日(星期一)
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| 時 間 ： | 下午4時30分
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| 地 點 ： | 立法會會議廳
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出席委員 ：
李永達議員(主席)
程介南議員(副主席)
朱幼麟議員
何世柱議員
何承天議員
何俊仁議員
李卓人議員
李華明議員
吳亮星議員
夏佳理議員
涂謹申議員
陳婉嫻議員
陳鑑林議員
梁耀忠議員
黃宏發議員
劉江華議員
司徒華議員
列席議員 ：
李啟明議員
單仲偕議員
缺席委員 ：
周梁淑怡議員
楊 森議員
鄭家富議員
霍震霆議員
譚耀宗議員
出席公職人員：- 參與議程第IV項的討論
- 房屋局
- 首席助理局長(工程計劃管理)
- 田漢威先生
- 房屋署
- 機構事務總監
- 麥綺明女士
- 物業管理總經理(支援服務)(3)
- 何志誠先生
- 參與議程第V項的討論
- 房屋局
- 首席助理局長(1)
- 杜巧賢小姐
- 參與議程第VI項的討論
- 房屋局
- 首席助理局長(2)
- 陳佩珊小姐
- 房屋署
- 機構策略組主任
- 黎志華先生
- 署理物業管理總經理(支援服務)(2)
- 黃權衡先生
- 參與議程第VII項的討論
- 房屋局
- 首席助理局長(2)
- 陳佩珊小姐
- 機構策略組主任
- 黎志華先生
- 物業管理總經理(支援服務)(3)
- 何志誠先生
- 參與議程第VIII項的討論
- 房屋局
- 首席助理局長(工程計劃管理)
- 田漢威先生
- 總助理局長(工程計劃管理)2
- 林天星先生
- 房屋署
- 高級規劃師3
- 艾禮士先生
- 環境保護署
- 首席環境保護主任
- 李韓琇玲女士
- 規劃署
- 九龍規劃專員
- 翟佳枝先生
- 運輸署
- 高級工程師／房屋及策劃／九龍
- 丘家泰先生
- 土木工程處
- 副處長／工程管理
簡博思先生
應邀列席人士：
- 參與議程第IV項的討論
- 香港房屋協會
- 執行總幹事
- 蘇慶和先生
- 電腦部經理
- 繆正維先生
- 參與議程第V項的討論
- 香港房屋協會
- 執行總幹事
- 蘇慶和先生
- 總監(策劃及發展)
- 羅浩仁先生
列席秘書 ：
- 總主任(1)2
- 梁小琴女士
列席職員 ：
- 高級主任(1)3
- 余麗琼小姐
I. 通過先前會議的紀要
(立法會CB(1)1231/98-99號文件)
1999年3月30日聯席會議的紀要獲確認通過。
II. 自上次會議後發出的參考文件
2.委員察悉秘書處自上次會議後發出了下列參考文件：
立法會CB(1)1128/98-99號文件 梨木樹重建關注組提交的意見書及政府當局就新建公共租住屋邨住戶的整體租金與入息比例中位數事宜所作回覆；及
立法會CB(1)1232/98-99號文件??政府當局就《房屋經理註冊條例草案》提供的參考文件。
III. 下次會議日期及討論事項
3.事務委員會將於1999年6月7日(星期一)下午4時30分舉行下次會議，討論下列事項：
－ 《房屋經理註冊條例草案》；及
－ 床位寓所及相關事宜的研究。
IV. 在房屋局職權範圍內的政府部門和由政府資助或規管的非政府機構解決公元2000年數位問題的工作
(立法會CB(1)1235/98-99(01)及(02)號文件)
4.應主席之請，房屋局首席助理局長(工程計劃管理)向委員簡介政府當局提交的參考文件。他補充，由於地產代理監察局在安裝其電腦時已考慮到公元2000年數位問題，故此該局的系統已符合公元2000年數位標準。至於房屋委員會(下稱"房委會")及房屋署(下稱"房署")在解決公元2000年數位問題工作上的最新進展，房屋署機構事務總監表示，截至1999年4月15日，房委會／房署已檢查及修正52個或81%的重要電腦系統及992個或99.4%的重要內置系統，而通訊系統則只有一個尚未完成有關工作。其餘系統的修正工作將在1999年6月底前完成。她補充，當局的目標是在1999年6月30日前擬備應變計劃的綱領，以便在公元2000年數位問題引發事故時減輕其影響及使系統得以復元。
5.關於解決公元2000年數位問題的程序，房屋署機構事務總監解釋，房委會／房署首先會按資訊科技廣播局發出的指引，確認在其職權範圍內的重要系統。在確認所有重要系統後，便會開始進行修正工作。當局並已聘請服務承辦商，協助進行部分修正工作。黃宏發議員詢問，當局會否聘請獨立機構核實經修正的電腦系統符合公元2000年數位標準。房屋署機構事務總監證實，獲當局聘用以協助修正資訊科技重要系統的承辦商已要求香港生產力促進局負責評定工作質素，而當局亦正在考慮邀請成員來自機電工程署及資訊科技署的公元2000年數位問題專責小組，以第三者的身份測試房委會／房署的電腦系統是否符合標準。
6.吳亮星議員察悉，房委會／房署的業務伙伴須就其系統符合公元2000年數位標準方面的情況提交書面確認文件，他詢問該確認文件包括甚麼資料，而倘若因系統不符合公元2000年數位標準引致嚴重後果，房委會／房署會否要求其業務伙伴(例如代房委會／房署收取租金的銀行)在符合公元2000年數位標準一事上承擔額外法律責任。房屋署機構事務總監回覆，房委會／房署已要求所有業務伙伴向其覆實電腦系統是否符合公元2000年數位標準。重要服務供應商則須提供詳細資料。她補充，在適當情況下，房委會／房署可能考慮終止系統不符合公元2000年數位標準的服務供應商的合約。
7.主席關注到，若因公共屋邨內的電腦系統不符合公元2000年數位標準以致未能提供有關服務，例如暫停食水供應及升降機服務，將對租戶的日常生活構成不必要的影響。房屋署物業管理總經理(支援服務)(3)回覆，食水供應方面應不會有問題，因為水務署的所有重要系統將在1999年6月之前符合公元2000年數位標準。他補充，雖然升降機的記錄系統(特別是新設計的系統)較易受公元2000年數位問題影響，但升降機的運作應不會因而停止。然而，政府可能會在1999年6月修正工作完成後開始進行檢定工作，以確保房委會／房署的內部系統可與對應系統及其他對外系統互相配合。房屋局首席助理局長表示，在1999年4月1日及9日兩個高風險日期，經修正的系統均運作無誤，當局並無接獲任何故障報告。然而，房屋署機構事務總監亦承認，雖然進行了各項測試，但公元2000年數位問題仍可能令服務中斷。因此，適當的應變計劃必須準備就緒。另外，何承天議員所提出設立由專業維修人員當值的緊急服務中心的建議，亦將包括在1999年6月底備妥的應變計劃內。當局會將該應變計劃送交委員參考。房屋署機構事務總監表示，4月的各個高風險日期對房委會／房署並無造成任何影響，她並答允向事務委員會報告在1999年其他高風險日期發生的任何事故。
8.至於房委會／房署如何提醒租戶公元2000年數位問題對他們的日常生活可能造成的影響，房屋署機構事務總監表示，當局會推行一連串宣傳活動，並向租戶派發小冊子，解釋公元2000年數位問題可能對家庭中的一般電腦／內置系統造成的影響。房委會／房署亦會通知租戶其在解決有關問題上採取了甚麼行動，以及若公元2000年數位問題令有關服務中斷，租戶應如何聯絡房委會／房署。
V. 夾心階層住屋計劃項目：叠翠軒及浩景臺
(立法會CB(1)1235/98-99(03)至(05)號文件)
9.香港房屋協會執行總幹事向委員簡介將軍澳(叠翠軒)及葵涌(浩景臺)兩個夾心階層住屋計劃(下稱"夾屋計劃")項目的最新發展情況。
叠翠軒
10.香港房屋協會執行總幹事表示，香港房屋協會(下稱"房協")已發出入伙通知書，邀請叠翠軒所有購樓人士辦理物業轉讓手續。房協已作出安排，讓購樓人士在辦理轉讓手續前分5批視察其單位。首3批購樓人士已視察過他們的單位，其餘兩批購樓人士會在未來兩星期視察其單位。在首批進行視察的購樓人士當中，迄今已有約80人辦妥轉讓手續。香港房屋協會執行總幹事亦表示，超過500名或40%的購樓人士已申請由房協提供的第二按揭貸款。房協預期所有轉讓手續將在1999年5月底完成。關於購樓人士要求延期辦理轉讓手續一事，香港房屋協會執行總幹事表示，若購樓人士顯示出他們確有誠意辦理轉讓手續，房協會按個別情況考慮其要求。但若購樓人士以樓宇的造工不符合標準為理由提出延遲辦理轉讓手續，房協將不會答應該等要求，因為工程建築師及房協聘請的獨立屋宇測量師已確定叠翠軒各項建築工程均符合有關規例的規定，而所有單位的水準令人滿意。
11.關於修正購樓人士在辦妥轉讓手續後發現的缺漏，香港房屋協會執行總幹事表示，房協承諾在收到缺漏一覽表當日的3個星期內完成修正工程。但劉江華議員認為，房協應向有關購樓人士提供書面保證。香港房屋協會執行總幹事回應時表示，房協已在叠翠軒的售樓處張貼告示，通知購樓人士有關修正缺漏的安排。事實上，承建商已加快進行有關單位的修補工程，以期履行上述承諾。至於房協會否考慮到單位的建築質素欠佳而將6個月的保養期延長，香港房屋協會執行總幹事表示，由於叠翠軒將由房協負責管理，房協會跟進及修正業主在較後階段才發現的任何潛在缺漏。鑑於房協在茵怡花園的保養期屆滿後拒絕修正業主發現的缺漏，劉江華議員對香港房屋協會執行總幹事的保證有懷疑。因此，他要求房協承諾，即使在保養期屆滿後仍會安排承建商修正叠翠軒業主其後發現的任何缺漏，香港房屋協會執行總幹事答允作出此項承諾。黃宏發議員詢問，房協執行委員會會否獲告知此項承諾，香港房屋協會執行總幹事向委員保證，他會在執行委員會舉行下次會議時告知委員會。鑑於此項承諾非常重要，主席明確指示將之記錄在是次會議的紀要內。會議紀要在獲香港房屋協會執行總幹事確認後，便會作為房協的正式紀錄。黃議員認為，此項承諾亦應載於買賣協議內。
12.劉江華議員注意到，若干購樓人士投訴浴缸及預留生口的安裝方法與示範單位有所不同。香港房屋協會執行總幹事回覆時強調，現時所採用的安裝方法是工程建築師原有的設計，旨在方便業主日後進行維修。但有關購樓人士若希望採用其他安裝方法，可告知工程建築師的代表或獨立測量師，以便安排重新安裝該等設施。
浩景臺
13.香港房屋協會執行總幹事表示，房協已徵詢工程建築師的意見，他證實興建政府宿舍應不會對浩景臺的景觀構成重大影響，因為該地盤與浩景臺相距超過200米。購樓人士擔心該等建築物會形成一個屏障的想法並無根據，因為該等建築物極有可能分為多幢樓宇。基於上述原因，房協不會答應任何有關換樓或退回訂金的要求。房協會開始發出入伙通知書，邀請購樓人士在1999年5月中辦妥轉讓手續。然而，主席指出，香港房屋協會執行總幹事提及的200米是指政府宿舍與浩景臺之間最遠的距離，而兩者最近的距離則只有90米。對於兩項數據的差異，香港房屋協會執行總幹事歸因於房協與主席所用的參考標準有別，房協所指的是樓宇之間的平均距離，而主席則計算兩項發展計劃外圍之間的距離。
14.主席強調，關鍵問題並非在於兩項發展計劃之間的距離。作為負責任的發展商，房協實在應該於有關買家簽署買賣協議前通知他們在浩景臺附近將會興建政府宿舍，讓他們可以選擇不購買單位。他補充，雖然並無任何現行法例規管發展商在預售樓花時須在售樓說明書內披露資料，但房協不應利用此漏洞推卸責任。香港房屋協會執行總幹事回覆時重申，有關當局並沒有就興建政府宿舍一事通知或諮詢房協，而房協對該項建築工程全不知情。主席不信服香港房屋協會執行總幹事的解釋，因為發展項目的工程經理竟然對附近其他建築工程亳不知情，實在難以置信，因為該等工程將會影響發展項目的價格。他指出，房協雖然最初或許不知道興建政府宿舍一事，但在較後階段應可獲得更多有關該項工程的資料，特別是在該項工程由丙級工程計劃提升為甲級後，而臨時立法會的財務委員會其後亦批准有關的撥款建議。至於房協在得知浩景臺附近會興建樓高38層的政府宿舍後有否提出反對，香港房屋協會執行總幹事答稱，除非分區圖則有所更改，否則現時並無任何機制讓房協可就政府工程提出反對。他強調，若有關當局就興建政府宿舍一事諮詢房協，房協必定會知會有關買家。此外，由於該項工程與浩景臺相距超過200米，它對浩景臺的景觀所構成的影響極微。然而，主席仍然不信服香港房屋協會執行總幹事的回應。
15.黃宏發議員對於房協在個別售樓說明書內沒有載述若干重要資料表示不滿，例如浩景臺附近將會興建政府宿舍，而翠塘花園的社區中心則會變為家務助理服務中心。他認為，房屋局一方面計劃提交法例以規管售樓說明書的內容，但另一方面卻容許房協在售樓說明書內作出失實陳述，實在自相矛盾。房屋局首席助理局長(1)回覆時澄清，就夾屋計劃而言，房屋局負責制訂政府的房屋政策，並確保土地供應足以達致建屋目標。至於實際執行工作，例如擬備售樓說明書等，則是房協作為發展商的責任。此外，房屋局作為一個政策局，亦不可能有足夠人手進行發展商的工作，例如檢查每份售樓說明書的內容。但從宏觀角度而言，政府當局承認有必要提高售樓說明書的質素，藉以加強對購樓人士的保障。為此，房屋局擬提交有關法例，規定物業發展商(包括房協)在售樓說明書內就有關物業提供足夠及準確的資料。至於浩景臺的售樓說明書內沒有提及興建政府宿舍一事，房屋局首席助理局長(1)強調，這並非失實陳述，因為房協確實不知道有該項建議工程，而且在印刷售樓說明書時，興建政府宿舍的計劃尚未獲得批准。但她承認，售樓說明內的若干描述，例如景觀開揚等，或許有商榷餘地，可能因而引起爭議。感到受屈的買家可尋求法律上的補救，根據普通法就該等描述所引致的損失索取賠償。
16.黃宏發議員認為，買家就售樓說明書的描述共同提出民事訴訟只會徒勞無功，因為該等描述在法律上並無約束力。主席表示，應否尋求法律法律上的補救須由買家自行決定。但他贊同黃議員的意見，就是政府當局若同意私人發展商有作出失實陳述的問題，便應期望其房屋代理人(包括房協)更著意在售樓說明書內提供準確的資料。因此，對於浩景臺的買家在簽訂買賣協議之前竟然未獲告知興建政府宿舍一事，實在令人難以置信。主席重申，雖然房協選擇不披露有關興建政府宿舍的資料的做法並無抵觸任何現行法例，但從道德角度而言，此舉實在不能接受。
17.至於浩景臺業主籌委會(下稱"籌委會")在會上提交的意見書，香港房屋協會總監(策劃及發展)表示，房協與籌委會曾舉行多次會議深入討論有關事宜。關於籌委會要求房協延長辦理轉讓手續的期限，直至房協公布浩景臺餘下單位的售價，以便有關買家可決定是否購買其單位，香港房屋協會總監(策劃及發展)答稱，房協仍未決定浩景臺餘下單位的售價及銷售計劃。儘管如此，該等單位的銷售詳情並非有關購樓人士所簽訂買賣協議的部分條款，故此亦不應影響完成轉讓手續的日期。但李卓人議員指出，在1999年3月27日房協與籌委會舉行的會議上，房協答允只會在回覆籌委會的要求之後14天才向有關買家發出入伙通知書。由於房協尚未作出正式回覆，李卓人議員認為房協在1999年5月中向買家發出入伙通知書並不恰當。香港房屋協會執行總幹事表示，房協不久便會致函所有買家，通知他們房協的決定。在發出該函件後的7天，房協便會發出入伙通知書。有關買家將有14天時間完成物業轉讓的手續，應該足夠讓他們就有關交易作出決定。李卓人議員認為，鑑於置業是一項重要的決定，房協應對籌委會提出的各個關注事項給予全面的答覆，以便有關買家可決定是否購買其單位。
18.主席及陳婉嫻議員認為，在釐定浩景臺餘下單位的售價時，房協應考慮先前買家的情況，因為該等單位的售價會直接影響他們的物業價值，而他們的物業在金融風暴之後已變為負資產。房屋局首席助理局長(1)表示，除了建築成本及市場情況外，房協在釐定夾屋單位的售價時亦會考慮置業人士的負擔能力。由於置業人士入息方面的變動遠較物業市場的變動為小，預期夾屋單位的售價不會作大幅度調整。至於浩景臺餘下的700多個單位，房屋局首席助理局長(1)向委員保證，由於該等單位是公共資產，房協不會以不合理的低價出售該等單位，因為此舉不單影響先前買家的利益，亦會影響政府的利益，以及損害物業市場的整體發展。由於夾屋計劃的買家須接受入息及資產審查以確定其負擔能力，香港房屋協會執行總幹事認為，除非他們的財政狀況有重大改變，否則他們應可應付按揭供款，特別是房協已為他們提供20%的第二按揭貸款。陳婉嫻議員不同意政府當局的見解。她認為，考慮到在經濟不景期間，很多購樓人士被大幅度減薪，房協應重新評估夾屋單位的市值。房屋局首席助理局長(1)回覆時重申，重新評估已出售夾屋單位的市值的建議，會成為一個不良的先例，以致合約雙方所訂的契約義務可以因為市場情況改變及價格變動而有所更改。此舉對於其他資助房屋計劃，例如房委會的居者有其屋計劃(下稱"居屋計劃")，亦會有嚴重影響。
19.涂謹申議員承認，為浩景臺餘下單位釐定合適的售價並非易事，因為若定價太低，先前的買家會受到影響，但若定價太高，準買家便會卻步。他亦關注到，若浩景臺餘下單位的售價遠低於先前各期單位的售價，銀行或會對先前的買家發出催還貸款通知書。香港房屋協會執行總幹事澄清，催還貸款通知書只會在借款人沒有付還按揭貸款的情況下才發出。由於房協已答允在首5年內，承擔有關貸款中銀行對單位作出的估價與售價之間的差別部分的風險，銀行向夾屋計劃買家發出催還貸款通知書的機會不大。香港房屋協會總監(策劃及發展)回答主席的問題時證實，並無紀錄顯示夾屋計劃買家沒有付還按揭貸款。
20.關於房協會否就夾屋單位作出原價回購的保證，一如居屋單位的情況，房屋局首席助理局長(1)解釋，夾屋計劃的目的是以房屋單位市值的折讓價，為無法負擔私人房屋，而又不合資格申公營房屋的人士提供住屋。除了折讓價外，夾屋計劃買家不會獲得其他協助，包括建議的保護網。她亦指出，購置夾屋單位的決定，純屬買家在考慮其經濟能力後作出的個人決定。因此，他們在經濟情況改變後要求房協或政府回購其單位是不恰當的，因為當中涉及動用公帑。根據現行的夾屋計劃，房協只可在阻止投機炒賣的情況下回購夾屋單位。此外，房協與房委會不同，因為房協沒有足夠財政資源提供原價回購單位的保證。鑑於居屋計劃及夾屋計劃均是資助房屋計劃，梁耀忠議員認為，居屋計劃提供的回購保證應同樣適用於夾屋計劃。因此，他促請政府當局考慮修訂夾屋計劃的有關條文，使該計劃與居屋計劃看齊。房屋局首席助理局長(1)回應時強調，居屋計劃及夾屋計劃是兩個截然不同的房屋計劃，它們所針對的對象亦各有不同。此外，由於政府已公布在1998年10月擱置興建夾屋單位，因此在現階段不宜對夾屋計劃作出任何改變。
21.陳鑑林議員詢問，夾屋計劃項目出現的種種問題，例如錯誤計算樓面面積等，是否因房協內部缺乏有效監察制度所致。香港房屋協會執行總幹事表示，房協已實行嚴格的監察制度，以期盡早發現任何錯漏之處，就如叠翠軒的情況一樣。他向委員保證，房協在交樓給買家前會確保單位的質素良好，而在轉讓手續完成後亦會負責修正所有缺漏。至於錯誤計算茵怡花園的樓面面積，香港房屋協會執行總幹事澄清，當中涉及的是設計問題而非監察問題。但陳鑑林議員指出，房協在興建夾屋單位一事上作為政府的唯一代理人，實有責任確保夾屋單位的質素堪與私人房屋相比。有關買家的期望亦是如此，因為他們在其單位上作了很大的投資。因此，該等買家的態度挑剔是可以理解的，因為即使經濟不景令問題的嚴重性加劇，他們仍然希望確定其購置的單位物有所值。
VI. 公屋租金檢討
(立法會CB(1)1235/98-99(06)至(08)號文件)
22.陳婉嫻議員質疑立法會CB(1)1235/98-99(07)號文件所載有關住戶入息中位數的數字的準確性。舉例而言，4人家庭的住戶入息中位數在1997年第4季為15,900元，在1998年同期則只是稍為下降至15,000元，並沒有確切反映在經濟不景期間，很多住戶須面對被大幅減薪的實際情況。房屋署機構策略組主任答稱，由於住戶入息中位數的數字是以政府統計處進行的綜合住戶統計調查的結果為依據，該等數字應該非常可靠。房屋局首席助理局長(2)補充，由於該等數字只是代表住戶的入息中位數，在個別情況下住戶的入息可能與該等數字有偏差。
23.關於釐定新落成公共屋邨的租金，房屋署機構策略組主任表示，房委會會考慮綜合住戶統計調查所反映租戶的負擔能力及其他因素，例如不同屋邨的比對價值和位置等。按每人5.5平方米及7平方米的最低編配標準計算，新定租金分別不得超過準租戶的租金與入息比例中位數15%及18.5%。事實上，現時所有新落成公共屋邨的整體租金與入息比例中位數均低於15%。至於釐定新落成公共屋邨租金的基礎，房屋署機構策略組主任答稱，房委會行之已久的做法，是參考新遷入公屋住戶的入息來釐定租金水平。
24.鑑於租金與入息比例中位數只是一個中位數，梁耀忠議員憂慮到新落成公共屋邨半數租戶的租金與入息比例超過15%，部分租戶的租金與入息比例甚至高達30%。陳婉嫻議員亦提出類似的關注事項，並認為新落成屋邨的租金過高，特別是目前正值經濟不景氣，而租戶的負擔能力不高。若房委會把租金與入息比例中位數提高至18.5%此一容許極限，情況便會加更嚴重。梁耀忠議員及陳婉嫻議員認為，房委會有必要把所有新落成公共屋邨的整體租金與入息比例中位數調低至10%。房屋署機構策略組主任表示，新落成公共屋邨的租金與入息比例中位數較高，反映了該等屋邨的設計較佳及居住空間較大。他不同意新落成公共屋邨的租金過高，因為其租金一般只是同類私人房屋單位租金的三分之一。由於政府及房委會給予大量資助，該等單位的租金才如此低廉。房屋署機構策略組主任提醒與會各人，把新落成屋邨的租金與入息比例中位數降低至10%的建議，難免會增加由公帑作出的資助。此外，若新落成屋邨的租金與入息比例中位數與舊屋邨相若，便會對舊屋邨的租戶不公平，因為兩類屋邨大廈的樓齡、質素及設計均相距很大。
25.鑑於新舊公共屋邨的租金與入息比例中位數差別很大，李華明議員憂慮到舊屋邨現時的租戶受重建影響而須遷往新屋邨時，他們所繳付的租金便會較前高昂。他詢問，當局有否任何寬減措施協助該等租戶。房屋署機構策略組主任答稱，除了新落成的公共單位外，受重建影響的租戶亦可選擇遷往租金較為低廉的翻新公屋單位。此外，有短暫經濟困難的租戶可根據租金援助計劃申請減租。
26.關於檢討現有公共屋邨的租金，委員察悉，根據《房屋條例》第16(1A)條，所有公共屋邨的整體租金與入息比例中位數不得超過10%。鑑於新落成公共屋邨的整體租金與入息比例中位數超過10%，陳鑑林議員認為，房委會日後可能需要減租，以便將所有公共屋邨的整體租金與入息比例中位數低維持在低於10%的水平。房屋署機構策略組主任向委員保證，房委會在檢討現有公共屋邨的租金時，會考慮租戶負擔能力、有關法例、目前的經濟狀況及所有相關的因素。梁耀忠議員不信服政府當局的回應。他指出，很多公屋租戶，特別是那些住在和諧式大廈的租戶，其租金與入息比例遠遠超過10%此一整體租金與入息比例中位數。舉例來說，居於和諧式大廈一睡房單位而月入15,000元的4人家庭，每月的租金為2,400元，租金與入息比例超過16%。房屋署機構策略組主任回應時強調，目前整體租金與入息比例中位數仍然低於10%，而現時公屋的租金水平是在租戶的負擔能力之內。事實上，75%的公屋住戶每月的租金少於1,500元。他補充，和諧式公屋單位的租金較為高昂，是由於設計較佳和居住空間較大。此外，在現時650 000個公屋單位之中，和諧式樓宇只佔少數。為方便委員了解此事，委員要求政府當局提供數據，說明在1995至2009年期間，房委會出租單位住戶的租金與入息比例中位數，以及按四分位租金組別劃分不同住戶人數及住在不同樓宇類別單位的住戶的每月租金。
(會後補註：政府當局的回應已在1999年6月1日隨立法會CB(1)1414/98-99號文件送交各委員。)
27.至於增加租金，梁耀忠議員認為，在經濟不景期間，房委會在1999年9月的一年租金凍結期屆期後，不應對有關公共屋邨加租。他促請房委會延長租金凍結期，並對所有公屋租戶一律減租30%。涂謹申議員亦認為，房委會在1999年9月實施加租前，應全面檢討公共屋邨的租金，並在進行檢討時充分顧及失業和減薪對租戶的影響。該項檢討應在1999年7月下一個租金檢討周期前完成。房屋署機構策略組主任答稱，在一年租金凍結期屆滿後對有關公共屋邨加租一事，仍有待房委會作出決定。然而，他答允會向房委會轉達委員提出的關注事項，以供考慮。
(會後補註：政府當局的回應已在1999年6月1日隨立法會CB(1)1414/98-99號文件送交各委員。)
28.至於房委會會否因應差餉物業估價署就所有物業進行全面重估應課差餉租值的結果檢討公共屋邨的租金，房屋署機構策略組主任表示，公屋租金是按租戶的負擔能力來釐定，而非應課差餉租值。此外，公屋住戶的租金已包括差餉。因此，房委會不會單單因為差餉有所增減而調整公屋租金。
VII. 公屋大廈走廊的照明問題
(立法會CB(1)1235/98-99(09)號文件)
29.何俊仁議員不贊成房屋署提出在午夜過後關掉公共大廈走廊半數照明裝置的建議，因為恐怕此舉會影響居民的安全及大廈的保安。房屋署物業管理總經理(支援服務)(3)澄清，該項建議只涉及在已裝置保安系統(A)的公屋大廈關掉走廊半數或以下的照明裝置。在保安系統(A)的公屋大廈，地下大堂出入口會安裝大閘、數碼鎖及對講機；大堂會安裝閉路電視監察系統及駐有當值護衛員；在天台門則會安裝開關警告系統。該項環保建議將不包括未有安裝該類保安系統，以及在關掉部分電燈後照明程度低於30勒克斯的屋邨大廈。此外，該計劃亦不會涵蓋一些須進行昂貴改建工程，方可使大廈的最低照明程度在關掉部分電燈後達至30勒克斯的屋邨。他強調，居民的安全及大廈的保安一向是房署管理公共屋邨的首要考慮因素，絕不會因節省能源而受到任何影響。他補充，在關掉部分電燈的時間，房署會調派護衛員加緊進行巡邏。
30.陳鑑林議員認為，該項建議在舊式公共屋邨或許並不可行，因為有關大廈現時的照明程度已經偏低。房屋署物業管理總經理(支援服務)(3)察悉陳議員提出的關注事項，但他表示，房署在過去數年已用上數以百萬計的金錢改善各個公共屋邨的保安及照明系統，特別是舊式屋邨的有關設施。在過去兩年，單單在改善照明方面的開支已多達約1億6,000萬元。儘管有關措施會令電費有所增加，但該等大廈及其公用設施的照明程度已增加兩倍，而在樓梯及電梯大堂等關鍵地方，改善情況更甚。除了改善照明程度外，屋署亦致力使該等屋邨大廈的照明程度一致。
31.何俊仁議員認為，房署一方面改善某些屋邨的照明，但另一方面卻建議關掉其他屋邨走廊的部分照明裝置，實在自相矛盾。房屋署物業管理總經理(支援服務)(3)表示，兩項措施並沒有矛盾。能源管理的目的在於有效率地使用能源，以帶來最大成效，而非節省金錢。在有真正需要的情況下，房署會增加照明程度，儘管該等改善措施可能會增加成本。現時的建議主要集中在已安裝保安系統(A)的屋邨實施，既可節省能源，又不致影響保安情況。該項計劃只會在可行情況下才實行。為查明該項建議是否切實可行，房署已開始諮詢在該項節約能源的環保建議之下所選定屋邨的屋邨管理諮詢委員會。目前，在房署接獲的36份意見書中，12份表示支持該項建議。房署會繼續諮詢其他屋邨管理諮詢委員會。涂謹申議員認為，除了屋邨管理諮詢委員會外，房署亦應就該建議在住戶保安方面可能造成的影響，徵詢警方的意見。房屋署物業管理總經理(支援服務)(3)表示知悉涂議員的建議。
32.主席認為，節省能源的最佳方法是減低繁忙時間的負荷。因此，他不同意在午夜過後關掉走廊的部分照明裝置是有效的節約能源措施，特別是該項建議每年只可節省300萬元。房屋署物業管理總經理(支援服務)(3)回覆時強調，在切實可行的情況下設法節約能源是一項社會義務，而不單只是節省金錢的方法。他向委員保證，房署就該項節約能源的建議作最後決定前，會小心研究在諮詢期間收集到的居民意見。
VIII. 安達臣道發展計劃與彩雲道及佐敦谷發展計劃
(立法會CB(1)1136/98-99和1235/98-99(10)及(11)號文件)
33.就立法會CB(1)1235/98-99(11)號文件第2段，陳鑑林議員認為，石礦場與安達臣道發展計劃的房屋大廈之間只有一處濶100米的緩衝區，不足以減低礦石泥塵及噪音對準居民造成的影響。由於採石工作的地方高於房屋大廈平台的位置，任何在風向及風速上的改變均會影響吹向房屋大廈的泥塵數量。他詢問，政府當局在決定緩衝距離時，有否考慮風系數。土木工程處副處長／工程管理回覆時證實，就安達臣道發展計劃進行的環境影響評估已計及石礦場潛在的泥塵問題，當中包括風系數。環境影響評估模擬結果顯示，泥塵吹向房屋樓宇大廈的危險性不大。現時所訂125米的緩衝距離已超過規劃標準的要求，應該足以把礦石泥塵及噪音影響減至可接受的水平。然而，他向委員保證，政府當局會與採石商聯絡，以便在有需要時實行額外的緩解措施。
34.然而，主席仍然認為125米的緩衝距離並不足夠。陳婉嫻議員亦有類似的看法，她並提醒與會各人，由於石礦場會繼續運作15年，附近的居民可能會因為長期處於充滿泥塵的環境下而較易患上肺塵埃沉着病。因此，她促請政府當局考慮擱置安達臣道發展計劃，直至石礦場廠關閉為止。土木工程處副處長／工程管理澄清，所提及的125米緩衝距離是指石礦場與安達臣道發展計劃中最接近石礦場的房屋大廈之間的距離。其餘的大廈距離更遠。他向委員保證，政府當局會在詳細設計階段檢討安達臣道發展計劃的整體規劃設計。
35.關於安達臣道發展計劃的交通影響，陳鑑林議員關注到，現有道路(包括清水灣道及寶琳道)的容量不足以應付安達臣道發展計劃及觀塘區內其他預算進行的發展項目(包括彩雲道及佐敦谷發展計劃)的交通流量。運輸署高級工程師／房屋及策劃／九龍表示，就安達臣道發展計劃進行的交通影響評估已計及該等發展項目所帶來的交通影響。當局建議在新清水灣道及龍翔道之間興建一條高架道路，並會先進行詳細評估，以確定該項實施計劃是否可行。評估交通影響的研究亦顯示，在進行改善工程以加強19個相關道路接駁處專用範圍的容量後，現有連接道路的容積／容量比率將足以應付區內因已承諾及預算進行的發展項目以致人口增加而帶來的行車量。為方便委員了解此事，政府當局答允提供資料，說明個別道路接駁處及連接道路的專用範圍容量、接駁處容量及容積／容量比率。
36.委員不信服政府當局的解釋。他們認為，政府當局須就該兩項發展計劃在交通及空氣污染兩方面的影響，提出進一步理據。
(會後補註：政府當局的回覆已隨立法會CB(1)1348/98-99號文件送交各委員。)
IX. 其他事項
37.議事完畢，會議於晚上7時20分結束。
立法會秘書處
1999年8月10日
