立法會

立法會CB(1)1968/98-99號文件
(此份會議紀要業經政府當局審閱)

檔　號： CB1/PL/HG/1

房屋事務委員會
會議紀要

日　期 ：	1999年6月7日(星期一)
時　間 ：	下午4時30分
地　點 ：	立法會會議廳

出席委員 ：

李永達議員(主席)
何承天議員
李卓人議員
李華明議員
吳亮星議員
周梁淑怡議員
涂謹申議員
陳婉嫻議員
陳鑑林議員
梁耀忠議員
楊　森議員
劉江華議員
鄭家富議員
霍震霆議員

缺席委員 ：

程介南議員(副主席)
朱幼麟議員
何世柱議員
何俊仁議員
夏佳理議員
黃宏發議員
司徒華議員
譚耀宗議員

出席公職人員：

參與議程第IV項的討論

房屋局

首席助理局長(2)
陳佩珊小姐

房屋署

總設計師／設計及標準策劃
甘博禮先生

屋宇署

助理署長／拓展
毛劍明先生

參與議程第V項的討論

房屋局

首席助理局長(1)
杜巧賢女士

參與議程第VI項的討論

房屋局

副局長(1)
梁展文先生

首席助理局長(1)
杜巧賢小姐

應邀列席人士：

參與議程第V項的討論

地產代理監管局

行政總監
周陳文琬女士

法律顧問
楊瑞眉女士

經理
曹永強先生

經理
李永志先生

列席秘書 ：

總主任(1)2
梁小琴女士

列席職員 ：

高級主任(1)3
余麗琼小姐

I. 通過以往會議的紀要
(立法會CB(1)1415及1416/98-99號文件)

1999年3月1日及4月19日會議的紀要獲確認通過。

II. 自上次會議後發出的參考文件

2. 委員察悉，秘書處自上次會議後發出了下列參考文件：

立法會CB(1)1351/98-99號文件	--	關於享有香港居留權的內地新移民房屋需求的參考文件；及
立法會CB(1)1382/98-99號文件	--	香港基督教女青年會屬下婦女自強同學會提交的意見書及政府當局就該意見書作出的回應。意見書中要求政府當局成立中介機構，負責收取、追討和發放贍養費，並推行各項措施，減輕離婚婦女面對的困難，以及訂立法例，懲罰通奸者。

III. 下次會議日期及討論事項

3. 委員同意在1999年7月5日(星期一)下午4時30分舉行的下次例會上討論"夾心階層住屋計劃"及"床位寓所"兩個事項。

4. 委員又同意在1999年7月12日(星期一)下午4時30分舉行特別會議，討論下列事項：

--使用休憩用地興建公營房屋；

--公屋租戶負擔租金的能力；及

--房屋署停止提供"由住戶支付的維修服務"計劃。

IV. 拆除居者有其屋單位內的固定裝置
(立法會CB(1)1421/98-99(01)及(02)號文件)

5. 李華明議員注意到，不少居者有其屋(下稱"居屋")單位的業主在入伙前拆除房屋委員會(下稱"房委會")提供的鐵閘、浴缸，洗手盆、牆身瓷磚及地板等。他對拆除該等固定裝置所造成的浪費情況及環境問題表示關注。陳鑑林議員及梁耀忠議員認為，居屋業主因為不滿意房委會提供的固定裝置的設計及質素，故此拆除該等裝置。梁議員促請房委會徵詢居屋業主的意見，以期改善居屋單位的設計，迎合不同的需求，並盡量減低拆除該等裝置所造成的浪費。

6. 總設計師／設計及標準策劃解釋，現時有三種不同類型的居屋設計，即康和式大廈、新十字形大廈及和諧式大廈，為居屋業主提供一系列不同標準的室內裝置設計，以配合不同需要。他同意有必要徵詢居屋業主的意見。他又表示，房屋署(下稱"房署")已定期進行意見調查，藉以了解居屋業主的需求，並根據調查結果對浴室及廚房等的佈置設計作出修改。除進行意見調查外，在過去10年，房委會曾就居屋單位新設計及對標準設計作出的主要改動提供示範單位，以便在房委會轄下的建築小組委員會通過有關設計前，徵詢公眾的意見。設備齊全的新康和式大廈便是其中一個例子，其最終設計反映了當局在1995年進行公眾諮詢期間收集到的意見。在天水圍兩座康和式大廈於1999年10月入伙後，當局會就有關業主對該類大廈的滿意程度再進行意見調查。總設計師／設計及標準策劃補充，當局正考慮在房委會總部附近提供場地設置示範單位，以便搜集公眾的意見。

7. 至於房委會有否比較新建私人樓宇與居屋單位拆除裝置問題的嚴重程度，總設計師／設計及標準策劃認為，考慮到該兩類房屋的發展規模及銷售策略有明顯分別，將兩者直接作一比較並不恰當。他強調，居屋的發展規模遠較任何私人樓宇發展計劃為大。此外，私人樓宇的售樓期通常較長，以致拆除固定裝置所造成的浪費不易為人察覺。

8. 為了盡量減少浪費，李華明議員表示，房委會應考慮提供只具備法例所規定最基本設施配套的居屋單位。提供基本設施配套單位亦有助減低居屋售價。總設計師／設計及標準策劃表示，雖然房委會獲豁免遵守《建築物條例》的法定規定，包括有關提供廚房的洗手盆及地台瓦，以及浴室的坐廁和浴缸／花灑等的規定，但該項豁免卻不適用於出售的單位，而房委會亦無意提供標準較低的單位。至於在基本設施配套單位內實際須提供甚麼裝置才符合規定，此事必須詳加研究，因為房委會須考慮公眾是否接納該做法，而且亦有不少居屋買家不會在其單位內進行大規模改動。陳鑑林議員對"基本設施配套"概念亦表示有保留，因為許多居屋買家不會花費太多時間及金錢進行裝修，他們寧願盡快遷入其單位居住。

9. 鑑於曉麗苑4 000名業主之中，有3 000名在入伙前拆去原有的鐵閘、坐廁及浴缸等，李華明議員堅持房委會應認真研究"基本設施配套"概念，以期盡量減少浪費。總設計師／設計及標準策劃回答時表示，房委會知道不少居屋業主曾拆除其單位原有的鐵閘，情況尤以和諧式大廈為甚。有鑑於此，房委會會在適當時候將在和諧式大廈提供鐵閘的建議提交租住公屋小組委員會研究。至於康和式大廈的鐵閘，總設計師／設計及標準策劃表示，該等鐵閘以不銹鋼製造，較為接近私人樓宇的鐵閘。無論如何，房委會會在1999年10月就康和式大廈的滿意程度進行意見調查時，一併檢討有否需要為居屋提供鐵閘。

10. 鑑於居屋計劃第十九期丙的買家可選擇其廚房及浴室的櫃門及桌面的顏色，周梁淑怡議員詢問，當局可否亦讓買家選擇需否在其單位提供裝置。總設計師／設計及標準策劃表示，雖然房委會希望為居屋買家提供較多選擇，但周梁淑怡議員提出的方案必定會對居屋的建造及銷售計劃造成影響。他指出，若為買家提供不同選擇，房委會便須將預售公屋單位的時間由現時建成樓宇前的18個月，改為建成樓宇前的24個月，以便買家可在較早階段作出選擇，並讓樓宇承建商有充分時間依時完工。主席認為預售期太長，不能接受。他認為12個月的預售期較為合理。周梁淑怡議員表示，若可安排買家在適當時候行使其選擇權，便可將預售期縮短。

11. 周梁淑怡議員及梁耀忠議員表示，房委會應進行全面檢討，確定居屋業主將新單位的原有固定裝置拆除的原因，以便在有需要時制訂應變措施或改變現行制度，減少浪費。為跟進此事，主席要求政府當局在康和式大廈入伙後，就居屋業主拆除固定裝置的問題每半年向事務委員會作出匯報。

V. 地產代理監管局的工作計劃
(立法會CB(1)1421/98-99(03)號文件)

12. 楊森議員對建議的《常規規例》及《裁定規例》須延至1999年11月才付諸實施表示關注。他詢問政府當局有否制訂補救措施，在期間為消費者提供保障。房屋局首席助理局長(1)回答時表示，押後實施日期是由於《常規規例》內容複雜，在草擬方面需要較長時間。然而，政府當局已於1999年5月底向立法會提交該兩條規例。為使該等規例獲立法會通過後，地產代理監管局(下稱"監管局")有足夠時間增加市民對該等規例的認識，並使業內人士有充足時間適應新做法，政府當局決定將該等規例押後至1999年11月實施。在補救措施方面，監管局行政總監表示，監管局接獲的投訴個案大部分涉及佣金方面的爭議。由於現時已有建議將小額錢債審裁處審理案件的款額提高至50,000元，因此，在有關條例草案制定後，關於佣金的爭議便可藉該途徑解決。

13. 在提供物業資料方面，房屋局首席助理局長(1)表示，根據建議的《常規規例》，地產代理須向準買家提供一份指定物業資料表格，載述現時擁有業權人士、有效產權負擔、物業實用樓面面積、落成年份、用途限制、租契未滿的年期和續契權利，以及租契年期等資料。地產代理透過下列途徑可迅速取得該等資料：

--土地註冊處(下稱"註冊處")：註冊處可提供現時擁有業權人士、有效產權負擔、物業落成年份和入伙紙所載的用途限制等資料。地產代理可親身前往註冊處查冊或申請使用直接查冊服務，以便透過裝置於其辦事處的電子器材取得土地登記冊內的資料。註冊處亦提供其他查冊服務，例如大量查冊櫃位、綜合服務櫃位和供自行索取資料之用的自助電腦終端機服務；

--差餉物業估價署：物業代理可透過新設的24小時資訊熱線服務，迅速取得有關物業實用面積和樓齡的資料。該署正準備製作一隻光碟，收錄資訊熱線系統內所有物業的差餉帳戶號碼，並會以成本價售予地產代理，方便他們查閱資料：及

--屋宇署：該署可提供入伙紙認證副本。此外，在該署近期簡化申請入伙紙副本的資料檢索系統後，檢索資料的時間已由14天縮減至3天左右。

14. 鄭家富議員記得，當時負責研究《地產代理條例草案》的委員會曾要求政府當局就全港所有物業設立中央資料庫。他詢問設立該資料庫一事有何進展。房屋局首席助理局長(1)回答時表示，就全港物業設立資料庫的建議雖然值得落實推行，但卻要用上很長時間籌備，因為需要處理大量有關土地和樓宇的資料，加上現時不同部門儲存資料的格式各有不同，故此須要就該等不能兼容的資料進行大規模整理工作。鑑於政府當局已採取措施，方便業界人士從不同途徑取閱物業資料，房屋局首席助理局長(1)認為，地產代理規管制度無需延至中央物業資料庫設立後才予以實施。鄭議員不信服政府當局的解釋。他指出，若不設立中央物業資料庫，地產代理便須前往不同部門進行查冊。但周梁淑怡議員卻有不同見解。她表示，科技發展使取覽物業資料更為容易，沒有中央資料庫亦不會構成重大問題。

15. 至於當時研究《地產代理條例草案》的委員會關注的主要事項之一，即有關物業內違例建築工程的資料，為何並未納入指定資料之內，房屋局首席助理局長(1)澄清，根據《地產代理條例》(下稱"該條例")，地產代理無須查核樓宇圖則以找出有否違例建築工程，因為解釋技術文件及圖則以確定有否違例建築工程的工作，已超出地產代理的專業知識範疇。為減少違例建築工程可能引起的爭議，該條例第36條規定，賣方須在物業交易初期就其所知有關物業在結構上任何關於改建、增建、修葺或改善方面的資料作出聲明。但主席認為，賣方的聲明可能在地產代理及準買家之間引起爭議。作為《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》及《地產代理(裁定佣金爭議)規例》小組委員會(下稱"小組委員會")的委員，何承天議員表示，小組委員會對賣方所作聲明的效力亦有疑問，因為有關賣方可選墿不披露所需資料，以免承擔作出虛假聲明的責任。房屋局首席助理局長(1)回應時表示，賣方若拒絕披露有關資料，買方便會更審慎考慮應否繼續進行交易。議員不滿意政府當局的解釋，並認為小組委員會有必要跟進該事。

16. 在取得指定類別資料的費用方面，房屋局首席助理局長(1)表示，目前查閱有關現時擁有業權人士、有效產權負擔及續契權利的資料，註冊處每次會收取15元，而查閱過往資料的收費則為每次30元。使用傳真機從差餉物業估價署的24小時資訊熱線服務下載物業實用面積和樓齡的資料，費用約為20元。屋宇署雖然會就每份入伙紙的認證副本收取190元，但由於入伙紙是就整個發展項目或整棟樓宇發出，因此，地產代理無需就同一發展項目或同一樓宇內的個別物業單位索取入伙紙認證副本。

17. 在處理投訴方面，主席對於監管局在1999年1月至1999年5月期間共接獲多達351宗投訴表示關注。他表示，監管局應分析該等投訴的成因，並提出針對性措施，以期減低投訴個案數目；否則，當局將須耗用大量資源處理投訴。監管局行政總監回答時表示，監管局對於投訴個案數字偏高亦同樣關注，因為預期在擬議規例獲通過後，投訴個案會進一步增加。她亦同意有必要找出投訴個案的成因。根據監管局的分析，該351宗投訴個案大致上可分為佣金爭議、失實陳述、服務質素低劣，以及違反《地產代理條例》及有關規例等類別。在166宗已完成調查的投訴個案中，監管局已按情況作出適當處分，包括發出警告信、訓誡、譴責，以至罰款等。對於未能查明是否屬實的個案，監管局亦已發出勸喻信，以免同類事件再發生。

18. 在宣傳及公眾教育方面，監管局行政總監表示察悉楊森議員提出的意見，即需要讓市民更認識該條例，以及該條例對消費者帶來的好處。她表示，監管局會透過出版季刋、在公用事業機構服務中心派發的單張、海報、簡介指南、在電台及電視播放的宣傳信息，以及為報章雜誌專欄定期供稿等途徑，不時發放有關資料。此外，監管局更加強有關服務，於1999年7月在其辦事處撥出地方設立新的資源中心，為業內人士及消費者提供更全面和方便的資訊服務。資源中心會收集與地產代理業務有關的書籍、備存一套供公眾查閱的地產代理持牌人名冊，以及提供其他有關資訊／文件。此外，資源中心會提供自學教材，供業內人士使用。當值的監管局職員並會為業內人士及市民解答有關地產代理業務的查詢。

19. 至於監管局的外展隊，監管局行政總監表示，外展隊由一批接受過訓練的職員組成，他們會輪流前往全港各區的民政事務處及消費者委員會(下稱"消委會")諮詢中心，負責介紹新規例、解答關於物業代理及物業買賣的查詢，以及協助市民取閱與新規管制度有關的資料。程介南議員認為，監管局亦應考慮在各區的民政事務處及消委會諮詢中心派駐一名外展隊隊員，為業內人士及市民解答問題。

VI. 《房屋經理註冊條例草案》
(立法會CB(1)1232/98-99號文件)

20. 應主席之請，房屋局副局長(1)向議員扼要講述《房屋經理註冊條例草案》(下稱"條例草案")的內容。他表示，條例草案就專業房屋經理的註冊和紀律管制事宜訂定條文，目的是要確保聲稱具有專業資格的人士確曾接受正式訓練和取得有關資格。建議的註冊制度有助提高和維持房屋經理的專業水準，以及確保該專業可自我規管。

21. 大部分議員均支持條例草案，因為該法案有助改善物業管理的質素，並可提高房屋經理的專業水準及工作表現，但李華明議員對擬議註冊制度的成效表示有保留。他指出，房屋經理的情況與社會工作者不同，後者必須註冊方可執業，但房屋經理無需註冊亦可從事物業管理工作。房屋局副局長(1)表示，政府當局在擬備條例草案時，曾參考有關其他專業(包括社會工作者)的相類法例。條例草案旨在就"註冊專業房屋經理"名銜的使用情況作出管制，而非禁止未經註冊的人士執業。他提醒與會各人，若強制規定房屋經理必須註冊方可受僱，可能會影響房屋經理的就業情況。何承天議員表示，擬議註冊制度與其他專業(例如工程師、建築師及測量師)的註冊制度一致，目的在於提高房屋經理的專業水準，而不致為新入行者造成障礙。

22. 至於"註冊專業房屋經理"註冊管理局的架構，房屋局副局長(1)表示，該管理局的架構會以香港建築師學會的架構為藍本。擬議註冊制度的營運費用將會由香港房屋經理學會全數負擔，無須動用任何公帑。

23. 楊森議員詢問，政府當局會否強制規定成立業主立案法團，以期提高大廈的管理質素。房屋局副局長(1)表示，由於此事屬民政事務局的權責範圍，他不宜就該問題提出意見。但他向議員保證，房屋局會繼續鼓勵受資助居屋單位的業主成立業主立案法團，負責自行管理有關物業。

VII. 其他事項

事務委員會向立法會提交的報告擬稿
(立法會CB(1)1421/98-99(04)號文件)

24. 議員審閱事務委員會根據《議事規則》第77(14)條的規定將在1999年6月30日提交立法會的報告擬稿。他們並授權事務委員會秘書因應是次會議上進行的討論，對該報告作出所需修訂。

25. 議事完畢，會議於下午6時40分結束。


立法會秘書處
1999年9月28日