修訂本
立法會
立法會CB(1)265/98-99號文件
(此份會議紀要業經政府當局審閱)
檔 號： CB1/PL/HG/1
房屋事務委員會
會議紀要
| 日 期 ： | 1998年9月7日(星期一)
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| 時 間 ： | 下午4時30分
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| 地 點 ： | 立法會會議廳
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出席委員 ：
李永達議員(主席)
程介南議員(副主席)
朱幼麟議員
何世柱議員
何承天議員
李卓人議員
李華明議員
吳亮星議員
夏佳理議員
涂謹申議員
陳婉嫻議員
陳鑑林議員
梁耀忠議員
黃宏發議員
劉江華議員
鄭家富議員
司徒華議員
譚耀宗議員
缺席委員 ：
何俊仁議員
周梁淑怡議員
陸恭蕙議員
楊 森議員
霍震霆議員
出席公職人員：
- 參與議程第IV項的討論
- 房屋局
- 首席助理局長(2)
- 陳佩珊女士
- 房屋署
- 署理副署長(管理)
- 貝德思先生
- 總產業測量師(商業樓宇科)
- 嚴家仁先生
- 參與議程第V項的討論
-
房屋局
- 首席助理局長(1)
- 杜巧賢女士
- 參與議程第VI項的討論
- 房屋局
- 首席助理局長(1)
- 杜巧賢女士
- 首席助理局長(2)
- 陳佩珊女士
- 房屋署
- 編配及銷售總監
- 劉啟雄先生
- 參與議程第VII項的討論
- 房屋局
- 首席助理局長(1)
- 杜巧賢女士
應邀出席人士：
- 參與議程第V項的討論
- 雅景臺業主權益關注組
- 方智昌先生
董寶儀小姐
黃冠民先生
梁少珍小姐
唐寶志先生
- 香港房屋協會
- 執行總幹事
- 蘇慶和先生
- 總監(策劃及發展)
- 羅浩仁先生
- 參與議程第VI項的討論
- 香港房屋協會
- 執行總幹事
- 蘇慶和先生
- 總監(物業管理)
- 王麗珍女士
- 參與議程第VII項的討論
- 地產代理監管局
- 行政總裁
- 周陳文琬女士
列席秘書 ：
- 總主任(1)2
- 梁小琴女士
列席職員 ：
- 高級主任(1)3
- 余麗琼小姐
I. 通過上次會議的紀要
(立法會CB(1)150/98-99號文件)
1998年7月23日會議的紀要獲得確認通過。
II. 自上次會議後發出的參考文件
2.議員察悉，大窩口邨第20座重建關注組的意見書已隨立法會CB(1)103/98-99號
文件送交議員參閱。
III. 下次會議日期及討論事項
3.事務委員會將於1998年10月5日(星期一)下午4時30分舉行下次會議，討論下列
事項：
－ 重新發展公共屋邨的混合發展概念；及
－ 安置床位寓所住客。
IV. 減低公共屋邨商業單位及工廠大廈的租金
(立法會CB(1)102/98-99、CB(1)104/98-99、CB(1)148/98-99(01)及CB(1)170/98-99號
文件)
4.關於凍結租金一年這項減輕租戶負擔的措施，一位議員質疑商業單位的租金是
否凍結在一個合理水平，因為住宅物業市道已回落至1993年的水平。房屋署總產
業測量師(商業樓宇科)回應時表示，符合凍結租金資格的租約所訂原來租金是在
1995年釐定的，當時的物業價格普遍處於較低水平。因此，把租金凍結在1995年
的水平一年，是協助紓解租戶當前困境的有效措施。他解釋，住宅物業與商業樓
宇不宜作直接比較，因為前者的租值或售價下跌，未必會對後者有影響。儘管如
此，他表示房屋委員會(下稱"房委會")將在本月較後時間，研究在凍結租金一年
期滿後的租務安排。
5.議員要求當局把在1998年2月1日至12月31日期間生效或續期的租約，亦納入符
合重估租金資格的範圍內，因為這些租約所訂的租金，是在新租約生效的數月前
釐定，而當時的租金水平仍然甚高。房屋署總產業測量師(商業樓宇科)答應把議
員關注的事項轉達房委會考慮。
6.關於重估租金計劃，議員不滿房委會拒絕聘請獨立機構進行重估租金工作，或
設立類似土地審裁處的上訴機制，處理對重估結果提出異議的個案。署理房屋署
副署長(管理)重申，由於租金是在房委會與商戶簽訂租約時雙方同意的情況下訂
定，並構成雙方所訂有約束力契約的一部分，因此重估租金的工作不宜由外間機
構進行。他向議員保證，房委會商業單位的重估租金工作，是由熟悉公共屋邨商
業單位特點的房屋署專業產業測量師，以極審慎的態度進行。房屋署總產業測量
師(商業樓宇科)補充，房委會的目的是和所有準商戶達成租金協議。租戶如對重
估租金的結果不滿，可提供租金資料或補充資料(包括營業額及私營機構測量師進
行評估的結果)，要求進行覆核。這個制度與上訴機制相似，租戶可藉此與房屋署
交換意見，以期就租金達成共識。申請覆核無須遞交申請表或繳付申請費用。房
屋署會在4星期內回覆申請人，所有覆核工作將於本年10月底前完成。
7.雖然政府當局有如此解釋，但議員仍堅持有需要設立上訴機制。一位議員指出
，在某些情況下，房委會商業單位的租金即使經過重估，仍較私人商業單位的租
金為高。此外，房屋署與私營機構測量師的評估結果，可能差別很大。耀東邨街
市與鄰近私營街市的情況，正好說明這點。為加深了解，該位議員促請房屋署透
露在評估租金減幅時，各項考慮因素所佔的比重。房屋署總產業測量師(商業樓宇
科)解釋，根據現行安排，房屋署在重估租金時會考慮多項因素，例如商戶的業務
性質、單位的位置和實際狀況、顧客來源區的大小、簽訂租約日期及現有租金水
平等。至於耀東邨的情況，房屋署總產業測量師(商業樓宇科)表示，有關的商業
單位原先由一個承辦商管理，但該承辦商在1998年4月放棄經營後，這些單位的管
理工作便由房委會接手，其間房委會陸續與各有關租戶重訂租約。這些租戶在過渡
期間均獲發臨時牌照。房屋署總產業測量師(商業樓宇科)強調，房屋署在釐定耀東
邨舖位及街市檔位的租金時，鄰近私營街市的租金只是眾多考慮因素之一。
8.關於房委會商業單位的空置率，部分議員認為商業單位出現空置情況，是房委
會在重新出租有關單位時不願調低租金所致。房屋署總產業測量師(商業樓宇科)
不同意議員的看法，因為房委會商業單位的空置率低至4.5%。儘管如此，房委會
正致力降低商業單位的空置率，並已試行一套先到先得制度，出租152個空置商
業單位，至今接獲租用申請的單位有82個，其中35個已經租出。
9.至於政府當局為何未能應議員在1998年7月23日上次會議上所提出的要求，提供
有關過去5年所有屋邨各類舖位或街市檔位空置情況的資料，房屋署總產業測量師
(商業樓宇科)解釋，由於房委會管理的商業單位類別眾多而複雜，加上個別單位的
指定經營行業經常有變，故此未能提供所要求的資料。然而，房屋署會在切實可行
的範圍內，盡力提供在某段特定期間商業單位空置情況的有關資料。在議員要求下
，政府當局答應提供資料，開列1998年第二季個別商場及街市的空置率，並特別列
明商場舖位或街市檔位在新的先到先得制度下再租予新租戶前的空置期，以及新租
約所訂租金與房屋署在舊租戶的租約期滿時所訂租金的差額。
10. 關於與閣樓相連的商業單位，房屋署總產業測量師(商業樓宇科)答應以書面回
覆陳鑑林議員在會議舉行兩天前提出的各項問題。至於停車場租金一事，署理房
屋署副署長(管理)答應待本月底完成每年租金檢討後，即向議員提供進一步資料。
V. 夾心階層住屋計劃
與雅景臺業主權益關注組會晤
(立法會CB(1)148/98-99(02)號文件)
11.雅景臺業主權益關注組的代表應主席所請，重點講述意見書所載各項要點。他們
認為，香港房屋協會(下稱"房協")以雅景臺買家在房協於1998年8月7日公布推出第二
按揭貸款計劃(下稱"二按計劃")前已完成買賣為理由，決定把有關買家排除於二按計
劃的範圍外，實有欠公允。在經濟低迷的情況下，關注組代表促請房協重新考慮他
們的要求，讓雅景臺買家可參與二按計劃，從而紓解他們的經濟困境。
與政府當局會晤
(立法會CB(1)148/98-99(03)號文件)
12.房協執行總幹事回應主席時解釋，二按計劃是一項財務安排，旨在協助購買夾
心階層住屋計劃(下稱"夾屋計劃")單位而遇到經濟困難的人士完成買賣。他強調
這是另一種可供選擇的付款方法。根據二按計劃，房協會向買家提供不超過原本
樓價20%及5年免息免供的第二按揭貸款。就雅景臺而言，由於大部分買家在房協
於1998年8月7日公布推出二按計劃前已完成買賣樓宇交易，因此房協最後認為這
些買家並不符合該計劃的申請資格。
13.議員認為，房協在1998年6月29日向雅景臺買家發出入伙通知書，繼而在1998
年8月7日公布推出二按計劃，兩者在時間上甚為接近，故此，房協應採取較靈活
的方式，處理雅景臺買家提出的要求。再者，二按計劃應在哪一天生效，純屬行
政上的決定。房協執行總幹事回應時強調，房協在訂定公布二按計劃的日期時，
並非蓄意要把雅景臺買家排除於該計劃的範圍外，而是因為有需要諮詢各有關方
面，包括政府在內，才能訂出有關的公布日期。由於這些買家已獲得援助，包括
最高達樓價八成的按揭貸款擔保，以及首3年的按揭利息資助，因而得以完成買賣
，故此，若二按計劃以追溯方式適用於這些買家，未免於理不合。先前的買家要
求把現行計劃的效力追溯至他們購買單位的時候，會為過去所有房協單位的買家
開立一個很壞的先例。此外，房協執行總幹事同意一位議員的看法，認為在交易
完成後為買家安排第二按揭貸款，在技術上會有困難。然而，議員對於會否有先
前的買家要求把現行計劃的效力追溯至他們購買單位的時候表示懷疑，因為對上
一個夾屋計劃項目是在兩年前完成。
14.一位議員認為，房協獨把雅景臺買家排除於二按計劃的範圍外有欠公允，因為
這些買家亦與其他7個已預售單位的夾屋計劃項目中符合第二按揭貸款資格的買家
一樣，面對相同的經濟困境。再者，雅景臺買家在經濟陷入不景氣之初，已聯同
該7個夾屋計劃項目的買家，要求房協提供額外援助。房協總監(策劃及發展)回應
時表示，房協曾查核雅景臺買家的財務安排，發現除了20名買家因私人理由而未
能完成買賣外，雅景臺的862名業主全部已完成買賣，其中25%借取款額低於樓價
七成的按揭貸款，33%選擇了15年以下的按揭貸款還款期(當中有 10%所選擇的還
款期不足10年)。上述統計數字清楚顯示，這些買家在完成買賣時並未遇到嚴重的
經濟困難。
15.鑑於向雅景臺買家提供第二按揭貸款不會加重房協的財政負擔，議員對房協拒
絕有關買家的要求並不信服。房屋局首席助理局長(1)重申，施行新政策不會溯及
既往，是一項原則問題。由於二按計劃是另一種付款安排，故不適用於那些已完
成買賣的買家。此外，雅景臺的平均售價是每平方呎2,348元，較現時市價仍低三
成左右，而每月13,000元的平均供款額，有關買家亦應負擔得來。房協執行總幹
事補充，房協是一個財政自給的機構，故必須在審慎理財及為買家提供彈性付款
方法兩者之間，取得適當的平衡。
16.議員對政府當局及房協的回應未能信服。劉江華議員提出下述議案，並獲陳婉
嫻議員附議：
"本事務委員會促請香港房屋協會及房屋局接納雅景臺業主的要求，向雅
景臺的買家提供'5年免息免供第二按揭貸款計劃'的選擇。"
該議案付諸表決，獲得通過。主席指示把該議案轉達房協，使房協在1998年9月23
日接受部分買家提出按揭利息資助申請的最後期限屆滿前，可重新考慮雅景臺買家
的要求。
(會後補註：已於1998年9月9日就上述議案致函香港房屋協會。)
VI. 首次置業貸款計劃及自置居所貸款計劃的濫用情況
(立法會CB(1)148/98-99(04)及(05)號文件)
17.部分議員認為，近期一名首次置業貸款計劃(下稱"首置計劃")受益人利用所得貸
款購買"豪宅"的事件，令公眾人士關注到公帑是否用得其所。房屋局首席助理局長
(2)回應時表示，政府當局亦十分關注此事，並正在研究各種方法，防止日後再次發
生類似事件。但她強調必須求取平衡，一方面要確保公帑用得其所，另一方面又要
讓首置計劃申請人在選購居所時享有充分的靈活性。至於政府當局為何不仿效其他
資助自置居所計劃的做法，對以首置計劃購置的物業價格設定上限，房屋局首席助
理局長(2)認為，由於入息及資產的訂明限額已把該計劃的適用範圍限於中等和低入
息家庭，因此，設定物業價格上限未必是最好的解決辦法。她強調，有關個案的情
況非常罕見，因為首置計劃受益人所購買的單位，大部分的價格均在250萬元以下。
18.關於申請人不可擁有物業的規則，一位議員詢問，如某人在10年的指明限期內曾
經取消買賣，因而從未擁有任何物業，其是否符合首置計劃的申請資格。房屋局首
席助理局長(2)回應時表示，經徵詢法律意見後，當局所得的結論是，首置計劃的用
意是向屬於中等和低入息階層而合資格的首次置業人士提供低息貸款，這些人士因
無法負擔置業所需的大筆首期，而沒有能力購置居所。因此，以該計劃資助那些有
能力繳付首期的人士未必適當，不論其最終能否完成買賣。房協總監(物業管理)回
答另一條相關問題時證實，任何人如屬只擁有1%股權而並無參與業務的物業持有公
司合夥人，又或繼承一份金錢價值不高的物業，只要其辭去該公司的職務或採取法
律程序放棄繼承該物業，仍符合首置計劃的申請資格。在上述特殊情況下，就有關
物業而言，申請人不可擁有物業的規則並不適用。
19.部分議員認為，租住公屋單位戶主的家庭成員如獲准在首置計劃下提出申請，而
其名字又同時保留在公屋租約上，是一項政策上的改變。房屋局首席助理局長(2)回
應時解釋，按照現行政策，租住公屋單位的住戶即使其名字仍未從租約上刪除，亦
可根據居者有其屋計劃及自置居所貸款計劃提出申請。因此，把這項政策擴及首置
計劃，只是一項調整，而非政策上的改變。有關家庭成員一旦獲得首置計劃貸款，
其名字便須從租約上刪除。她補充，該政策調整會有助減輕因紓緩擠迫居住環境而
對較大單位或額外單位需求所造成的壓力。此外，有關住戶在其家庭成員的戶籍撤
銷後，亦須按居住面積編配標準遷往面積較小的單位，而騰空的單位可重新編配予
其他有需要的家庭。但議員對當局的說法依然未能信服，因為首置計劃並非專為環
境擠迫的租住公屋家庭而設。再者，此舉會減低普通申請人的成功機會，對他們並
不公平。房協總監(物業管理)澄清，首置計劃給予非核心受益人的配額定為20%，而
該計劃推行至今，這個配額從未用盡。
20.主席不同意房屋局首席助理局長(2)所作的解釋。他補充，在居者有其屋計劃及
自置居所貸款計劃中，租住公屋單位非核心住戶的申請向來甚少獲得批准。現在容
許這些住戶在首置計劃下提出申請，已暗示當局在政策上作出了重大改變。他又認
為，現時各項房屋貸款計劃，即夾心階層住屋貸款計劃、自置居所貸款計劃及首置
計劃，令人感到混淆。他促請政府當局檢討這些計劃目前的運作情況，以確保公帑
獲得有效運用。房屋局首席助理局長(2)明白主席關注的事項，但強調各項計劃有不
同的目的和對象。舉例而言，夾心階層住屋貸款計劃的對象是中等入息家庭，自置
居所貸款計劃的對象是低入息住戶，而首置計劃則是為首次置業人士而設。雖然如
此，政府當局現正全面檢討各項計劃的運作情況，檢討工作可望在1998年年底完成。
VII. 其他事項
清拆寮屋區及臨時房屋區
21.主席請議員注意在會議上提交的鑽石山區寮屋遷拆權益會的意見書。議員察悉該
會關注的問題，並認為寮屋區及臨時房屋區(下稱"臨屋區")的居民如須接受全面經濟
狀況審查，包括入息及淨資產的審查，才可入住租住公屋，便是一項政策上的改變。
李華明議員提出下述議案，並獲司徒華議員附議：
"本事務委員會促請政府當局：
- 撤回對寮屋及臨屋居民採取入息及資產審查的擬議措施；
- 落實原區安置受清拆影響的寮屋及臨屋居民；及
- 增建出租公屋，以安置所有受清拆影響的寮屋及臨屋居民，以及輪候冊
上的申請人。"
該議案付諸表決，獲得通過。主席指示在房委會於1998年9月10日舉行會議前，把
該議案轉達房委會考慮。
(會後補註：已於1998年9月8日就上述議案致函政府當局。)
《地產代理(登記及發牌)規例》
(立法會CB(1)148/98-99(06)號文件)
22.房屋局首席助理局長(1)應主席所請，重點講述參考文件所載各項要點。議員繼
而就有關規例各方面的事宜展開討論。
23.在一般發牌條件方面，一位議員表示，有關人士須沒有犯罪紀錄才可獲發牌照
的條件，會剝奪過去曾犯罪的人改過自新的機會。房屋局首席助理局長(1)認同議
員所關注的事項，但強調有必要確保地產代理的專業誠信，而地產代理監管局在
批予牌照時，必須有權審核申請人過去的犯罪紀錄，該項準則在其他發牌制度亦
普遍獲採用。因此，把牌照批予曾被裁定犯有欺詐和舞弊罪的人應受到限制。
24.在學歷方面，一位議員質疑把新入行人士須具備的最低學歷定為中五程度的理
據何在。房屋局首席助理局長(1)解釋，由於地產代理在物業交易過程中擔當重要
角色，因此他們必須具備某些基本學歷，以應付地產市場瞬息萬變的營運環境、
消費者不斷提高的期望，以及日益複雜的物業交易。長遠來說，這亦配合招募和
吸引資歷較佳的人士加入地產代理業，從而提高服務水準的目標。此外，中五程
度對一般文員職位來說，也是一項普遍的必需條件。房屋局首席助理局長(1)補充
，有關規例只規定申請人完成中五課程，而沒有指明須在香港中學會考中取得的
學業成績。該位議員對政府當局的回應未能信服，並表示那些已達中三程度而又
完成了職業訓練的人士，亦應獲得考慮，務求充分善用人力資源。
25.在為現職從業員作出的安排方面，部分議員詢問政府當局有否徵詢業內人士對
資格考試的意見。房屋局首席助理局長(1)證實，地產代理監管局在1998 年5月曾
發出諮詢文件，以評估業內人士對地產代理業擬議發牌條件和執業規例的意見。
當局又舉辦了多個研討會，與業內人士交換意見，尤其是對資格考試反應強烈的
新界區地產代理。其後，地產代理監管局於考慮過在諮詢期內所收到的意見後，
修改了原來的建議，包括把執業地產代理在資格考試中取得及格的年期由兩年延
長至3年。此外，地產代理從業員參加資格考試的次數不限。房屋局首席助理局長
(1)補充，這項考試著重實際知識，地產代理的試題為簡短問題和多項選擇題，營
業員的試題則全屬多項選擇題。
26.由於時間所限，主席表示議員可在有關規例提交立法會後成立小組委員會，進
行更詳細的研究。
27.議事完畢，會議於下午7時15分結束。
立法會秘書處
1998年10月7日
