立法會
立法會CB(1)782/98-99號文件
(此份會議紀要業經政府當局審閱)
檔 號： CB1/PL/HG/1
房屋事務委員會
特別會議紀要
| 日 期 ： | 1998年12月22日(星期二)
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| 時 間 ： | 上午9時
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| 地 點 ： | 立法會大樓會議室A
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出席委員 ：
李永達議員(主席)
程介南議員(副主席)
何世柱議員
李卓人議員
吳亮星議員
涂謹申議員
陳鑑林議員
楊 森議員
司徒華議員
缺席委員：
朱幼麟議員
何承天議員
何俊仁議員
李華明議員
周梁淑怡議員
夏佳理議員
陸恭蕙議員
陳婉嫻議員
梁耀忠議員
黃宏發議員
劉江華議員
鄭家富議員
霍震霆議員
譚耀宗議員
出席公職人員：- 房屋局
- 署理房屋局局長
- 梁展文先生
- 房屋局助理局長
- 連輝明先生
- 差餉物業估價署
- 差餉物業估價署副署長
- 黃振韶先生
- 署理首席物業估價測量師
- 葉亮明先生
列席秘書：- 總主任(1)2
- 梁小琴女士
列席職員：- 高級主任(1)3
- 余麗琼小姐
I. 《業主與租客(綜合)條例》下的租金管制措施
(立法會CB(1)662/98-99(01)號文件)
署理房屋局局長應主席所請，向議員簡介在會議上提交題為"私人住宅物業租金管
制"的參考文件。他表示，當局最初實施租金管制，是為了保障租客，使他們不會
因私人出租單位嚴重短缺而須繳付增幅過高的租金。然而，由於租金管制對物業市
場構成影響，而不顧業主的利益，故意把租金壓抑在一個偏低水平，更會令業主不
願維修其物業，故此，政府當局認為在情況許可時應解除租金管制。1993年，當時
的立法局通過修訂《業主與租客 (綜合) 條例》，准許在1996年12月底前把受管制租
金逐步提高至市值租金水平。然而，立法局在1996年12月通過決議，把租金管制的
屆滿日期押後至1998年12月31日，令分段解除租金管制的計劃受到阻延。為評估解
除租金管制對租客的影響，差餉物業估價署曾於1998年年中對《業主與租客(綜合)
條例》第I及第II部的受管制處所進行調查，結果顯示解除租金管制所造成的影響極
為輕微。鑑於私人出租處所的整體供應有所增加，而租金水平近期又向下調整，政
府當局總括認為根據第I及第II部實施的租金管制應如期在1998年12月31日失效。
2.關於解除租金管制對第II部受管制處所的租客有何影響，差餉物業估價署副署長闡
釋這點時表示，在1999年到期調整租金的5 039項受管制單位租賃中，有3 481項租賃
的租金不會即時提高，因為有關的主租客或租用整層樓宇的租客已正在繳付市值租
金。此外，有1 235項租賃的平均租金增幅會少於現有租金的10%，這是現行法例所
容許的增幅；其餘323項租賃在租金管制解除後，租金平均會有10%的額外增幅。至
於小房間、床位及閣樓的分租租賃，差餉物業估價署副署長表示，由於居住在這些
處所的分租客所繳付的租金平均在市值租金的90%以上，因此解除租金管制對他們
的影響不大。在1999年到期調整租金的1 693項分租租賃中，預計只有255項須要加
租。至於2000年的情況，差餉物業估價署副署長回應時表示，在該年到期調整租金
的7 681項受管制單位租賃中，有6 177項租賃的租金將維持不變，只有1 504項租賃
的租金會有所增加，平均增幅為13.5%。
3.差餉物業估價署副署長回答涂謹申議員的問題時表示，有42.3%的主租客和租用整
層樓宇的租客及8%的分租客所繳付的租金，平均超過其收入的40%。楊森議員深切
關注租金對租客造成沉重負擔的問題，尤以分租客為然，因為他們大部分屬於低收
入家庭。他詢問政府當局會否考慮向這些租客提供租金援助。署理房屋局局長澄清
，租金與入息比例是按租客的家庭入息進行分析，而租客往往可能會少報家庭入息
。再者，真正有經濟困難的家庭可透過綜合社會保障援助 (綜援) 計劃尋求援助，該
計劃會向有需要者提供租金津貼。然而，楊議員指出，政府當局已計劃削減綜緩金
額，而綜緩受助人的租金津貼亦沒有增加。署理房屋局局長向議員保證，社會福利
署會按個別申請人的需要評估每宗申請。為紓解楊議員的疑慮，署理房屋局局長答
應在有關分租客同意披露其個人資料的情況下，把這些分租客的詳細資料送交社會
福利署，以便該署進行所需的跟進工作。
4.關於平均受管制租金對市值租金的比率為何會由1996年的72%增至1998年的83%，
差餉物業估價署副署長解釋，受管制租金多年來逐步上升，加上近期私人樓宇租賃
市場的租金下跌，已令市值租金與受管制租金的差距收窄。署理房屋局局長回答陳
鑑林議員的問題時表示，差餉物業估價署未有對主租客從分租單位所得的租金利益
進行任何分析；但他同意，業主在沒有合理租金回報的情況下，往往不願維修其物
業。
5.至於1998年的市值租金是否已下跌至政府當局所預測的水平，差餉物業估價署副
署長證實，到目前為止，市值租金已下跌超過27%，跌幅非常接近當局原先預測的
30%。預計市值租金在1999年會再下跌10%。然而，李卓人議員指出，由於經濟衰
退，市民的家庭入息亦已較前減少，因此，他認為待市值租金在1999年下跌至一個
更低的水平時才終止租金管制會較為恰當。署理房屋局局長雖認同李議員關注的事
項，但他重申，租金管制只是一項短期措施，在情況許可時應予解除，以免業主的
利益受損。鑑於有關調查顯示解除租金管制對租客的影響極為輕微，政府當局始終
認為租金管制應如期在1998年12月31日失效。程介南議員詢問政府當局會否在租金
升幅過高時重新實施租金管制。署理房屋局局長答稱，當局會致力穩定物業市場，
但他不排除將來因應情況所需重新實施租金管制的可能性。
6.主席同意現在是解除租金管制的適當時候，但他強調，政府當局必須確保房屋單
位供應充足，以便租金可維持在一個合理水平。因此，各項對單位供應造成限制的
措施 (例如暫停賣地措施) 應盡快撤銷。署理房屋局局長向議員保證，政府當局決意
維持穩定及充足的土地供應，以達到建屋目標。
II. 其他事項
7. 議事完畢，會議在上午10時30分結束。
立法會秘書處
1999年1月21日
