房屋事務委員會 ( 會議紀要 )1998年7月23日

立法會

立法會CB(1)150/98-99號文件
(此份會議紀要業經政府當局審閱)

檔　號： CB1/PL/HG/1

房屋事務委員會
會議紀要

日　期：	1998年7月23日(星期四)
時　間：	上午11時
地　點：	立法會會議廳

出席委員：

李永達議員(主席)
程介南議員(副主席)
朱幼麟議員
何世柱議員
何承天議員
李卓人議員
李華明議員
吳亮星議員
周梁淑怡議員
夏佳理議員
涂謹申議員
陳婉嫻議員
梁耀忠議員
黃宏發議員
劉江華議員
鄭家富議員
司徒華議員
譚耀宗議員

缺席委員：

何俊仁議員
陸恭蕙議員
陳鑑林議員
楊　森議員
霍震霆議員

出席公職人員：

參與議程第IV項的討論
房屋局
署理首席助理局長(2): 曾愛蓮女士
房屋署
商業及綜合事務總監: 貝德思先生
總產業測量師(商業樓宇科): 嚴家仁先生
參與議程第V項的討論
房屋局
首席助理局長: 杜巧賢女士

應邀出席人士：

參與議程第IV項的討論
全港公屋商戶大聯盟: 陳偉浚先生
劉耀南先生
馬麗媚小姐
曹紹強先生
劉　賢小姐
七七全港商戶罷市聯席: 王炎瑎先生
林偉賢先生
曾燕冰小姐
莊林章先生
林雅詩小姐
全港公屋商戶聯席會議: 李敏騰先生
黃承德先生
顏楚賢先生
蘇漢文先生
參與議程第V項的討論
香港房屋協會
執行總幹事: 蘇慶和先生
夾屋準業主權益關注組: 黃志良先生
葉家源先生
李英傑先生
殷小曼小姐
楊蔚雯小姐

列席秘書：

總主任(1)2: 梁小琴女士

列席職員：

高級主任(1)3: 余麗琼小姐

I. 通過上次會議的紀要
(立法會CB(1)49/98-99號文件)

1998年7月14日會議的紀要獲得確認通過。

II. 自上次會議後發出的參考文件

2.議員察悉，政府當局提供了一份有關"租者置其屋計劃檢討"的參考文件，而秘書
處亦接獲一位李女士的函件，表達對現行房屋政策的意見。上述的文件及來函已分
別隨立法會CB(1)34/98-99及CB(1)51/98-99號文件送交議員參閱。

III. 下次會議日期及討論事項

3.事務委員會將於1998年9月7日(星期一)下午4時30分舉行下次會議。議員同意，
主席可與副主席磋商，擬定該次會議的議程。

(會後補註：下次會議將討論的議題包括"公共屋邨商舖及工廠大廈減租"、"夾心階
層住屋計劃"，以及"首次置業貸款計劃及自置居所貸款計劃的濫用情況"。)

IV. 公共屋邨商舖減租

與全港公屋商戶大聯盟會晤
(立法會CB(1)53/98-99(01)號文件)

4.全港公屋商戶大聯盟代表知悉房屋委員會(下稱"房委會")有意協助公共屋邨零售
商戶應付目前惡劣的經濟環境，但對於房委會在他們再三要求下，仍然堅持實施
重估租金計劃，而不把所有商舖的租金一律減低三成，聯盟代表感到失望。他們
認為重估租金計劃並不公平，因為重估租金的所有工作均由房屋署的產業測量師
進行，而且並無上訴渠道，就關乎重估後租金的爭議作出仲裁。此外，租金獲凍
結一年的租戶並不符合申請重估租金的資格。因此，聯盟代表促請房委會：

與七七全港商戶罷市聯席會晤
(立法會CB(1)53/98-99(02)號文件)

5.七七全港商戶罷市聯席代表就重估租金計劃提出類似的關注事項，他們認為房
委會應仿效臨時市政局及臨時區域市政局的做法，把所有商鋪的租金一律減低三
成，因為這是更簡單、公開、公平及直接的措施，有助紓解商戶的困境。

與全港公屋商戶聯席會議會晤
(立法會CB(1)53/98-99(03)號文件)

6.全港公屋商戶聯席會議代表亦認為房委會應把所有商戶(包括租金已獲凍結一年
的商戶)的租金一律減低三成，並設立獨立機制，處理有關重估租金的上訴個案。

與政府當局會晤
(立法會CB(1)53/98-99(04)、(05)及(06)號文件)

7.房屋署商業及綜合事務總監回應主席時表示，房委會一直採取相當主動的做法，
致力紓解轄下商戶因目前經濟低迷而遇到的困難。自1998年1月以來，房委會已採
取多項積極措施，包括減低或凍結所有在1998年2月1日至12月31日之間到期續約的
租約所訂租金、免除租戶因提前解約而須預先向房委會送達遷出通知書和繳付賠償
的規定，以及容許租約在1996年1月1日至1998年 1 月31日期間生效或續期的租戶申
請重估租金。如重估的租金低於租約所訂的租金，則在餘下租賃期內可獲減租。

凍結租金一年

8.部分議員察悉，自凍結商舖租金一年的措施公布至1998年6月30日期間，共續訂了
1 234份商業租約，其中1 006份所訂的租金有所增加，最高增幅達80%。鑑於香港經
濟自1998年2月起出現負增長，議員質疑加租的理據何在。房屋署總產業測量師 ( 商
業樓宇科)回應時澄清，在大部分個案中，租金的增幅均低於20%。此增幅不算太大
，因為該等租約原來的租金是在1995年釐定，當時的物業價格普遍處於較低水平。
除了在租約屆滿前重估租金的措施外，房委會亦採取另一措施，把到期續訂的租約
所訂租金凍結。根據慣常的程序，房委會會在租約續訂時重估租戶應繳付的租金。
至於在1998年2月1日至12月31日期間到期續訂的租約，如重估後的租金低於原來租
金，租戶只須繳交金額較低的新租金；如重估後的租金較高，則租金會獲凍結一年
。房委會在目前經濟不景氣及物業租賃市場萎縮的情況下仍然增加商舖租金的做法
，未能令議員信服。此外，凍結租金一年亦未能有效紓解租戶的困境，因為他們在
一年的租金凍結期結束後，仍須繳付較高的租金。房屋署總產業測量師(商業樓宇科)
回應時答允將此事轉達房委會，以便房委會就一年凍結期結束後的租金水平作出考
慮。

重估租金計劃

9.議員認為重估租金計劃有欠公允，因為重估的工作並非由獨立機構進行。此外，
公眾亦不知悉進行重估的準則，而且並無上訴機制，處理關乎重估工作的爭議。政
府當局回覆時強調，房委會是按照商業原則經營商業單位。由於有關單位的租金是
參照簽訂租約時的市場情況而訂定，並屬房委會與商戶之間具約束力契約的一部分
，因此重估租金的工作不宜由外間機構進行。房屋署總產業測量師(商業樓宇科)向
議員保證，房委會商業單位的租金重估工作，是由熟悉公共屋邨商業單位特點的房
屋署專業產業測量師，憑著他們本身的專業技能，以審慎的態度進行。他們會運用
專業技能和判斷力來評估租金，當中會顧及個別單位的行業、地點、面積、顧客來
源及行人流量等因素。房屋署歡迎租戶提供更多資料 ( 包括一位議員所建議有關營
業額的資料 ) ，以支持他們的重估租金申請。關於上訴機制，房屋署商業及綜合事
務總監解釋，一如私營機構的做法，商業租約是在業主及租客雙方同意下簽立的，
過去從未設立任何上訴機制。儘管如此，倘租戶對重估租金的結果不滿，可提供補
充資料或租金資料，要求進行覆核。當局亦歡迎議員轉介要求進行覆核的個案。政
府當局應議員的要求，答允提供資料，講述會如何處理議員所轉介的個案。

10.部分議員察悉，重估租金的工作旨在確定商業單位的公平市值。然而，由於房委
會是透過協商、公開投標及局限性投標等不同方式租出商業單位，他們質疑在此情
況下，如何能夠確定公平的市值。重估租金的工作若欠缺客觀準則，重估結果難以
令人信服。在同一商場內的一間電器商店及一間診所，重估後的租金出現重大的差
別，正好說明此點。房屋署總產業測量師 (商業樓宇科) 解釋，房委會在釐定轄下商
業單位的租金時，會參考市場情況及市值租金。他重申，重估租金的工作會顧及有
關單位的地點、面積、顧客來源及行人流量等因素。房屋署總產業測量師(商業樓宇
科)補充，上述兩間商舖均於1997年以公開投標方式租出。當時投標價較高的一間獲
減租的幅度較大。

11.至於已獲凍結租金一年的租戶為何不符合申請重估租金的資格，房屋署總產業測
量師 (商業樓宇科) 解釋，重估租金計劃旨在為那些不會在短期內續訂租約的租戶提
供即時的協助，以紓解他們的困境。由於房委會會在租約續訂時評估商業單位的租
金，故不宜再把1998年2月1日至12月31之間到期續訂的租約納入重估租金計劃的範
圍內。然而，部分議員認為，那些在該段期間續約而租金有所增加的租戶，應獲准
有第二次評估租金的機會，這才屬公平的安排。房屋署總產業測量師(商業樓宇科)
應議員的要求，答允把議員的意見轉達房委會考慮。

12.部分議員詢問，由單一經營者管理的商業單位的租戶是否亦符合重估租金的資
格。房屋署總產業測量師(商業樓宇科)表示，單一經營者可申請重估租金，但他們
必須承諾按重估的結果，相應地調低其租戶的租金。然而，房委會不會干預單一
經營者與其租戶間的租務安排。房屋署商業及綜合事務總監回覆一項相關問題時
證實，由房委會管理的分層工廠大廈的租戶可如其他商用物業的租戶一樣，以同
樣的方式申請重估租金。

13.至於房委會會否制訂公布重估結果的時間表，房屋署總產業測量師(商業樓宇科)
認為暫時無法定出有關時間表，因為房屋署現正全力處理重估租金的工作。然而
，房委會會盡量在適當的時候披露重估結果。

14.為使議員對重估租金的工作有更佳了解，議員要求政府當局提供載列進行重估
工作的內部評估指南，以及重估商鋪租金所用的準則，供議員參閱。

一律減租三成

15.議員認為應仿照臨時市政局及臨時區域市政局的做法，把租金一律減低三成，
並容許那些真正需要更多援助的租戶申請重估租金，才能最有效地解決租戶目前
的困難。房屋署總產業測量師 (商業樓宇科) 回覆時認為，把房委會與兩個市政局
直接比較並不恰當，因為三者均為獨立機構。房委會作為業主，有權就收取的租
金金額作最後決定。至於一律減租三成的建議，房屋署總產業測量師(商業樓宇科)
解釋，租戶應繳付的租金反映他們與房委會簽訂租約時的市場情況。由於商舖的
面積和地點各不相同，而經濟低迷對不同行業的影響亦有差別，故一律減租三成
並非公平的做法，亦不符合合理分配公共資源的原則。唯一能夠公平地協助商戶
的做法，是邀請那些在業務上處於困境的租戶申請重估租金。此舉的目的是確保
公共屋邨的商戶能夠保持競爭力，同時盡可能維持為住宅租戶提供的服務。政府
當局的說法未能令一位議員信服，原因是儘管經濟低迷對不同行業的影響各有不
同，但凍結租金一年的措施，仍一律適用於所有在1998年2月1日至12月31日期間
到期續訂的租約。

房委會轄下商業單位的空置率

16.部分議員警告謂，如租戶認為租金過高而放棄經營，商業單位的整體空置率預
期會上升。房屋署總產業測量師(商業樓宇科)回應時同意一位議員的觀察所得，即
街市的空置率介乎8%至30%，遠高於維持在4.5%的商業單位空置率。當局會採取
各項措施，包括簡化租賃程序及檢討商業單位的行業組合，以期吸引更多準租戶
。房屋署商業及綜合事務總監補充，現時並無證據顯示向房委會送達遷出通知書
的租戶數目有所增加。然而，房委會會繼續注視有關情況。議員要求政府當局提
供資料，講述過去5年不同行業的舖位或街市檔位(例如菜檔和肉檔)的空置情況，
特別是舖位或街市檔位再租予新租戶前的空置期，以及舊租約與新租約所訂租金
的差異，從而令他們對有關情況有更佳了解。

17.鑑於此事相當重要，議員要求政府當局在兩星期內就議員在會上提出的關注事
項作出回應。

(會後補註：政府當局的回應已隨立法會CB(1)102/98-99號文件送交議員參閱。)

V. 夾心階層住屋計劃

與夾屋準業主權益關注組會晤
(立法會CB(1)53/98-99(07)號文件)

18.殷小曼小姐應主席所請，講述關注組的意見書所載各項要點。殷小姐明白房屋
協會(下稱"房協")已作出努力，協助夾心階層住屋計劃(下稱"夾屋計劃")購樓人士取
得按揭貸款。然而，她指出，儘管夾屋計劃單位買家本身願意完成轉讓契據的手
續，但不斷惡化的經濟環境已削弱他們的還款能力。為解決該批購樓人士的財政
困難，殷小姐促請房協考慮：

殷小姐強調，建議的彈性折扣率制度不會對房協的財政狀況構成影響，因為售價
的差額會在單位轉售時須繳付的地價中補回。黃志良先生亦促請房協切勿調低浩
景臺餘下單位及日後各期夾屋計劃單位的售價，因為此舉對先前購入單位的人士
不公平。此外，他對房協並無提醒浩景臺買家可能會受到飛機噪音滋擾一事，表
示失望。

與政府當局會晤
(立法會CB(1)53/98-99(09)號文件)

19.房屋局首席助理局長回應主席時表示，政府當局及房協知悉部分夾屋計劃購樓
人士所面對的困難。為此，房協已同意分擔首 5 年內銀行因購樓人士拖欠貸款而
招致的損失，以協助購樓人士取得足夠的按揭貸款；此外，房協會把首 3 年的最
優惠利率和銀行最優惠按揭利率的利息差額，退還給購樓人士，從而資助他們的
按揭還款開支。單是提供按揭利息資助，房協便須動用 6 億元。房協至今已獲26
間銀行支持上述安排。房協執行總幹事補充，浩景臺餘下單位現正以原價發售，
而日後各期夾屋單位的售價則會按市場情況釐定。他又認為不宜在現階段評論浩
景臺的飛機噪音問題，因為有關當局仍在討論此事。

20.議員表示，由於經濟衰退的情況愈趨嚴重，部分夾屋計劃單位買家的還款能力
每況愈下，房協採取的措施未必足以解決他們的困難。議員普遍認為當局應制訂
更多措施，協助該類購樓人士。部分議員詢問政府當局會否考慮關注組提出的建
議，特別是彈性折扣率制度，因為此項建議不會為房協帶來額外的財政負擔。

21.房屋局首席助理局長回覆時強調，在考慮為夾屋計劃購樓人士提供進一步援助
時，必須審慎行事，以免令人有錯誤印象，以為政府當局及房協只為某類人士提
供協助。事實上，政府當局曾考慮關注組的建議，所得結論是考慮到該等建議會
對現行房屋政策造成深遠影響，當局不能答應有關要求。舉例而言，採用具追溯
效力的彈性折扣率制度和重估已出售夾屋計劃單位的十足市值的建議，會立下不
良先例，令人以為合約訂明的責任可因應市場情況轉變和價格波動而更改。該等
建議亦會對其他資助房屋計劃，例如房委會的居者有其屋計劃 (居屋計劃) 及私人
機構參建居屋計劃，造成嚴重影響。此外，容許購樓人士選擇折扣率會令房協的
收入減少，並且影響房協的現金流量，因為房協須把部分售樓收益退還給購樓人
士。至於提供購回全部單位的保證，房屋局首席助理局長警告，此項措施會為房
協帶來 170 億元的或然負債，遠遠超出房協現時的總資產淨值。政府當局亦不宜
為夾屋計劃提供與房委會的居屋計劃相同的購回全部單位的保證，因為居屋計劃
是以低收入人士為對象。再者，房協已與銀行作出安排，令夾屋計劃購樓人士可
獲得高達夾屋單位售價八成的按揭貸款，這一點使他們較私人樓宇買家可獲的七
成按揭貸款上限優勝。因此，運用公帑進一步資助夾屋計劃購樓人士，實屬不當
。房協執行總幹事補充，儘管近日樓價已下跌四成，但假如夾屋購樓人士的財政
狀況維持不變，他們的還款能力應該不會受到影響，因為夾屋單位的價格仍然低
於市價。

22.政府當局的回應未能令一位議員信服，因為採取特別援助措施的目的，是幫助
那些在經濟上極需援助的人，而並非使人人得到同樣的幫助。他警告謂，如政府
當局及房協拒絕向夾屋買家提供彈性折扣率，他們或會集體取消買賣，而房協其
後如須以較低價格重售單位，房協將蒙受龐大的財政損失。房協執行總幹事解釋
，夾屋買家在決定購樓時，除考慮單位的折扣率外，還會考慮其他因素，例如單
位的地點及設計等。

23.至於房協豁免夾屋買家日後因取消買賣而須負上的法律責任是否可行，房協執
行總幹事表示，房協須根據每宗個案的個別情況，作出審慎的評估，以防止可能
出現的濫用情況。

24.議員仍然認為房協應採取更具彈性的方法，以紓解夾屋計劃購樓人士的困境。
雖然房屋局首席助理局長承認有需要靈活作出處理，但她強調不應為求盡快解決
問題而犧牲某些基本原則。房協執行總幹事答應探討在無須注入更多公帑的情況
下(為各項援助措施撥出的6億元除外)，還有甚麼其他可行辦法，為夾屋計劃購樓
人士提供協助。他答應在兩星期內向事務委員會匯報有關情況。

VI. 其他事項

25. 議事完畢，會議在下午1時40分結束。

立法會秘書處
1998年9月2日

立法會

房屋事務委員會 會議紀要

房屋事務委員會
會議紀要