參考資料


背景

在一九九九年三月一日立法會房屋事務委員會會議上，我們就建議制定新法例
以規定物業發展商在發售未建成住宅物業時提供售樓說明書一事，向各位議員
作出簡報。其後，各界人士對政府的建議，提出不少有用的意見。我們曾與有
關組織，包括消費者委員會、香港測量師學會、香港建築師學會和香港地產建
設商會，作進一步討論，以期改善有關的法例建議，從而更有效地達到我們的
目標，即提高售樓說明書所載售樓資料的透明度。

經修訂的建議

2.我們考慮過有關方面提出的其他建議和所提交的意見書後，提議作出下述修訂
︰

內部樓面面積

3.我們先前建議規定在售樓說明書須提供"內部樓面面積"的資料，經研究後，我
們認為這項建議會引起以下的問題。首先，根據先前建議的定義，"內部樓面面
積"，實指物業外牆內的面積，故此單位內所有內部間隔牆及支柱也計算在內。
這個定義容易引起混淆，因為消費者可能直覺以為"內部樓面面積"意指物業的可
用面積或可鋪設地毯的面積。其次，有關的專業團體紛紛指出，要準確地量度"
內部樓面面積"，實際須面對種種技術性困難。舉例來說，基於技術考慮，有時
可能需要以較厚的承重外牆代替外牆及與之融合的支柱。此外，牆壁的實際厚度
也受多個因素(例如裝置、裝飾和造工)影響。因此，根據新定義計算的面積，很
容易出現誤差，也會引起爭端。再者，對消費者來說，如果能夠知道外牆內所包
圍的樓面空間的實際尺寸，應比祇有"內部樓面面積"的資料，更為有利。鑑於採
用"內部樓面面積"可能引致的種種問題，我們需要考慮其他可行方法。

4.為了給予消費者更多有關物業內部樓面空間的資料，我們建議收緊有關條文的
規管，規定樓宇平面圖須要提供更多資料，詳情如下︰

1. 樓宇平面圖應列明外牆厚度的差距，即樓宇結構圖所示的外牆厚度
   (不包括裝置和裝飾的厚度)。
   
   
2. 在一幢多層大廈內，各樓層的外牆和承重牆的厚度往往有若干程度
   的差別。一般來說，低層的外牆較高層的外牆厚。故此，我們建議
   規定售樓書須載列分別位於大廈低、中、高層的每一類型住宅物業
   的樓宇平面圖。
   
   
3. 樓宇平面圖應該顯示外牆內所包圍的樓面空間每分段在地面水平的
   實際尺寸，以代替"內部樓面面積"的資料。

5.我們認為，按上述建議改善樓宇平面圖，可令買家對物業內部樓面空間的實際
尺寸有較全面的概念，同時又不致引起不必要的混淆。

樓宇面積

6.我們先前建議採用新的劃一計算方法，量度住宅物業的樓面面積，以便列入
售樓說明書內。"樓宇面積"這個新定義，其中包括"實用面積"和按比例分攤公
用地方的面積。我們亦建議規定，按比例分攤的地方，例如管理處、看更室和
會所有蓋部分等，必須與"實用面積"和其他按比例分攤的公用地方(例如電梯大
堂和機房)分開列出。

7.在諮詢過有關的專業團體後，為了進一步提高"樓宇面積"的透明度，與及明確
表達"樓宇面積"的概念，我們建議公用地方應清楚劃分為兩個類別，即"按比例
分攤計入建築樓面面積的公用地方"和"按比例分攤獲豁免建築樓面面積的公用地
方"。前者指那些經建築事務監督核準的建築樓面面積減去"實用面積"再按比例
分攤的面積。後者則指獲建築事務監督豁免計算入地積比率的樓面面積，但已
被一併計入物業的"樓宇面積"內的面積。

8.其次，售樓說明書應分別列出以上"按比例分攤計入建築樓面面積的公用地方
"和"按比例分攤獲豁免建築樓面面積的公用地方"其中所包括的主要設施，例如
電梯大堂、樓梯、會所的有蓋部分、管理處和看更室等。

實用面積

9.雖然"實用面積"一詞自八十年代以來已廣為使用，但我們建議將"saleable
area"現時的中文譯名"實用面積"改為"出售面積"，俾能更妥善反映"saleable
area"一詞的原意。"實用面積"一詞雖然常用，但容易令人誤以為是指物業的
實際可用面積。

10.附件所載的一覽表，舉例說明在銷售未建成物業時，根據擬議法例須於售樓
說明書提供的"樓宇面積"及"出售面積"資料，供議員參考。

總結

11.上述修訂的目的，是要在不會引致實際上及技術上不合理的困難的情況下，
提高售樓說明書所載物業資料的透明度。根據經修訂的建議，售樓說明書會詳載
有關外牆厚度和物業內部樓面空間的實際尺寸(連同牆壁的裝置和裝飾的厚度亦計
算在內)。至於已經計入"樓宇面積"而按比例分攤的公用地方，消費者也很容易在
售樓說明書內找到這方面的較為準確及詳細的資料。經修訂的建議已取得消費者
委員會的支持，而香港地產建設商會以及有關專業團體(包括香港測量師學會和香
港建築師學會)亦表示具體贊同。


政府總部
房屋局
一九九九年五月

附件

		出售面積	附屬地方(a)	按比例分 攤計入建築樓 面面積的公用 地方(b)	按比例分 攤獲豁免建築 樓面面積的公 用地方(c) (如適用)	樓宇面積
層數	單位	(1)		(2)	(3)	(1)+(2)+(3)
8樓	A	842平方呎	46平方呎	72平方呎	106平方呎	1020平方呎
8樓	B	857平方呎	44平方呎	78平方呎	111平方呎	1046平方呎

註

(a) 附屬地方指窗台、天台或平台等地方，應與出售面積分開列出。

(b) 包括電梯大堂、樓梯...........

(c) 包括機房、會所的有蓋部分.......


總建築樓面面積=49 689.517平方米(根據一九九九年二月XX日呈交的建築圖則計算)
獲豁免建築樓面面積的總面積=34 567.25平方米