條例草案
引言

本港目前並無法例規定發展商須在售樓說明書內，就有關物業提供充分而準確的
資料，故未建成住宅物業的買家現時可獲的保障並不足夠。

背景

2.由於未建成住宅物業的準買家在買樓前沒有機會視察樓宇，故售樓資料內容不
全及含有誤導成分的情況令他們關注。市民提出的投訴，包括物業面積不準確、
樓宇裝置及裝飾的說明含有誤導成分、發展藍圖與位置圖過於粗略等。

3.法律改革委員會(法改會)曾研究有關事宜，並在一九九五年四月發表了一份報告
。簡而言之，該報告建議制訂法例，規定發展商在發售任何本地未建成住宅物業
時，必須製備售樓說明書，而有關說明書必須載列若干指定資料。

建議

4.政府支持法改會的建議，即藉制訂法例來改善未建成住宅物業售樓說明書的質
素，以加強對買家的保障。自我監管或行政措施是無法達致這個目標的。我們擬
在今年制訂法例，以便實施法改會的建議。擬議的法例會：

1. 規定發展商就未建成住宅物業的銷售，提供售樓說明書；
   
   
2. 規定在售樓說明書內提供若干指定資料；
   
   
3. 授權政府執行擬議的法例，就發展商被指稱未有提供指定資料的違
   例個案，進行調查；
   
   
4. 訂明罰則，以懲處不遵照有關規定的發展商；以及
   
   
5. 為因發展商違例或不遵照有關規定而蒙受損失的買家提供法律補救
   。

5.售樓說明書必須提供的指定資料包括：

1. 樓面面積；
2. 裝置及裝飾；
3. 位置圖；
4. 發展藍圖；
5. 樓宇平面圖；
6. 停車位；
7. 物業所在土地的核准用途；
8. 政府土地契約的主要條件；
9. 公契的主要條款；
10. 保養期；
11. 落成日期；
12. 斜坡維修；
13. 發售單位的價目表和數量；
14. 財務及按揭安排；以及
15. 取得管有權時應繳付的附加費用。

條例草案的主要條文

建議法例的涵蓋範圍

6.有關提供售樓說明書的規定，將適用於銷售給一般市民的本港未建成住宅物
業，包括私人住宅樓宇、資助自置居所單位和新界獲豁免屋宇。

位置圖、發展藍圖和樓宇平面圖

7.售樓說明書須包括展示有關發展計劃和毗鄰範圍的位置圖。該位置圖須說明
在該圖範圍內發展商已知的主要公用設施和土地用途。售樓說明書亦須提供一
份發展藍圖，展示發展計劃範圍內的建築物，如屬適用，亦須展示該範圍內的
主要道路、空曠地方、主要的交通、公用與康樂設施，以及未發展的用地。如
有關的政府土地契約訂有特定的條款，規定發展商須把發展計劃範圍以內或以
外的任何用地，預留作特別用途，發展商亦須在售樓說明書加以說明。此外，
售樓說明書須載有清晰易看並按比例繪製的樓宇平面圖，以展示各典型和非典
型的樓層，包括天台、入口處樓層和停車場。

樓面面積

8.在計算樓面面積時缺乏劃一的方法，是悠來已久的問題。擬議的法例會統一量
度住宅物業樓面面積的方法，以便在售樓說明書提供有關資料。條例草案會為"
樓宇面積"界定新的定義，以取代"建築樓面面積"(售樓說明書常用但沒有劃一的
計算方法)。"樓宇面積"是指物業"實用面積"和按比例分攤公用地方(供共用和為
了共同利益而設的地方)的面積的總和。為增加透明度，按比例分攤公用地方的
面積必須與實用面積分開列出。若有將任何設施如管理處、看更室及會所的有
蓋部分等計算在"樓宇面積"內，則該等按比例分攤的地方亦應分開列出。

9.由八十年代起，"實用面積"(saleable area)一詞已在售樓說明書和買賣協議中
劃一使用。"實用面積"是單位圍牆內的範圍量度至外牆外面或與毗鄰單位連接
的分隔牆的中線(視乎情況而定)的面積。換句話說，到目前為止，單位的"實用
面積"包括單位外牆、內部支柱和間隔牆的厚度。至於窗台、天台、露台或停
車位等業主專用的附屬範圍，則分開列出。我們認為不必更改實用面積的定義
，因為這是計算樓面面積最可靠的方法。不過，我們建議將"saleable area"("實
用面積")的中譯改為"可售面積"，以免引起混淆。

10.我們又建議應在售樓說明書列出"內部樓面面積"。內部樓面面積是單位圍牆
內的範圍量度至外牆向內一面或與毗鄰單位連接的分隔牆向內一面的面積，但
單位內所有內部間隔牆及支柱也須計算在內。此外，發展商也須說明單位內結
構牆的厚度範圍。

裝置、裝飾和示範單位

11.售樓說明書應列明有關物業的裝置及裝飾。如果設有讓市民參觀的示範單位
，則示範單位的大小，須適當地反映所發售的住宅物業類型的面積。發展商應
在示範單位的當眼地方張貼告示，列明有關物業的樓宇面積、可售面積和內部
樓面面積，並說明示範單位的室內裝飾、裝置、固定裝置、器具和傢俬是否已
包括在物業的售價內，又或是否與出售的物業有所不同。

罰則

12.擬議的法例將會訂明，發展商如在出售未建成住宅物業時未能提供載有指定
資料的售樓說明書，最高可被罰款500萬元。該法例亦有就發展商不遵照其他規
定的情況，訂明罰則。這些情況包括發展商未能提供有關住宅物業的大廈公契、
建築圖則和買賣協議的副本供市民參閱，或未有在示範單位內張貼告示。

法律補救

13.擬議的法例為因發展商不遵照有關規定而蒙受損失的買家，提供明確的法律
補救，使他們可以追討賠償。售樓說明書所載的某些重要資料，例如土地用途
、政府土地契約和公契的主要條款，以及斜坡維修等，是發展商向買家作出的
事實陳述。如發展商作出失實陳述，買家可採取法律補救，就有關損失追討賠
償。售樓說明書所載的其他資料，例如裝置、裝飾和保養期等，將會屬於合約
的隱含條款。如發展商沒有遵從，買家可循民事訴訟索回欠缺的項目或就有關
損失追討賠償。

免責辯護

14.鑑於擬議的法例規定提供的資料不少，加上在售樓說明書發出後，某些說明
資料可能會基於發展商不能控制的理由而有所變更，故我們建議准許發展商提
出已盡應盡的努力為免責辯護(即他們已採取所有合理行動並已盡一切應盡的努
力以避免觸犯法例)。

法例執行

15.擬議的法例針對發展商不遵照有關規定的情況，訂定制裁和法律補救辦法。
政府會在有人士違反擬議法例的條文的情況下，執行法例，但不會介入發展商
與買家之間的民事訴訟，因為這些訴訟是屬於私人合約的事項。

諮詢工作

16.我們已諮詢物業發展商、地產代理、消費者委員會和有關的專業團體。普遍
來說，對於提高未建成住宅物業銷售透明度的建議，社會人士均予廣泛支持。


政府總部
房屋局
一九九九年二月

lb1263.doc