供1998年12月22日
會議討論之用


目的

本文件就逐步解除《業主與租客(綜合)條例》下的租金管制一事，向各議員簡介
現時的情況。

背景

2.現時的租金管制法例，即《業主與租客(綜合)條例》是於1973年制定，適用於
少數戰前(第I部)及一些戰後(第II部)住宅租賃(後者在1983年6月10日前訂立，所
涉及的樓宇在1981年6月19日前建成)。

3.逐步解除租金管制是政府的既定政策。前立法局在1993年通過條例建立一個
機制，將受管制租金逐步調整至市值租金水平(就第I部而言，最低租金是由1994
年7月前的市值租金60%上調至1996年6月以後的90%，就第II部而言，最低租金
由1994年7月前的市值租金75%上調至1996年12月的90%)。此分段進行的計劃進
展良好，而租金的升幅一直維持在合理的水平。然而，立法局在1996年12月通過
一項決議，把解除租金管制的終止日期延遲至1998年12月31日，並決定就第II部
的加租機制作出其他修訂，令逐步解除租金管制的計劃亦因此受阻。

政策

4.逐步解除租金管制是政府一項長期政策。私人物業的租金不應受到人為操控，
而應由市場力量調節。數十年來，少數受管制物業的租金一直被故意壓抑在一個
偏低的水平，業主的利益亦因而被犧牲。這情況對樓齡較高的物業的業主尤為不
公，因為越來越多這類業主須維修其物業，以符合多項關於建築物、消防及保養
的要求。從現時的情況而言，租金管制只因有關物業的樓齡或租賃的訂立日期而
適用於某一類租客，並不考慮這些租客的經濟狀況。由於大部分私人物業租客都
繳付市值租金，故這種特別待遇引致出現不公平的情況。有見及此，政府認為應
按照既定法例的規定，逐步而有計劃地解除租金管制。一旦解除管制，以往受第
I及第II部保障的租客會受第IV部保障，並繼續享有租住權保障。

5.為了評估解除租金管制對租客的影響，差餉物業估價署於本年年中對受管制租
賃進行了調查。最後報告已於上月(11月)完成，調查結果和分析概括如下。

調查結果

6.本港約有15,000個受管制租賃(約18,000個家庭)，約佔全港私人住宅樓宇的1%
。這類租賃大部分受第II部轄管，佔總數的97.6%。

第II部租賃

7.本港有14,661個租賃受第II部轄管。平均受管制租金為6,258元，即平均市值租
金7,586元的82.5%。為了獲得更準確的評估，有關調查並不包括長期沒有加租或
沒有加租至該條例准許的最低租金的個案。如不計算這類租賃，則有11,996個物
業，而這些物業的租客繳交的租金已經接近市值租金的90%(87.8%)。這些租賃的
平均租金為6,610元，而其平均市值租金則為7,528元。過去一年住宅租金穩步下
調，故市值租金與受管制租金的差距已經收窄。因此，解除租金管制不會令有關
租客有太大的負面影響。

8.各位議員可能特別關注解除租金管制後，對居住在小房間、床位及閣仔的分租
客的影響。受第II部轄管的租賃約有4,500個分租客，他們繳交的租金平均高於市
值租金的90%。因此，解除租金管制後的租金增幅相當細小－


9.逐步解除租金管制並不會對分租客造成特別沉重的負擔。此外，綜合社會保障
援助計劃已能為真正有困難的人士提供援助。

10.現時的租金管制最初引入時乃用以紓緩私人租住單位的嚴重短缺情況。然而
，隨着私營市場租住單位整體供應量增加，而租金水平最近亦向下調整，租金
管制既沒有存在必要，亦不可取。事實上，大部分受第IV部保障的租客所繳交
的租金達到家庭入息的30%，但受管制租賃的租客所繳交的租金佔入息的比率
卻較低，使業主利益受損。這現象顯然並不公平。

11.解除租金管制後，曾受管制的租賃有大部分(3,481個，即70%)均不會面對即
時加租，因為該等租賃的租客現已繳付市值租金，或有關租金已於本年調整。約
25%的租賃(1235個)在1999年到期調整租金，但加幅會少於現行租金的10%，而
這增幅是現行法例下已容許的。其餘5%(323個租賃)在解除租金管制後則會有10
%(676元)的平均額外增幅。

12.整體而言，待1999年解除租金管制後，受影響的1,558個租賃及255個分租租
賃只有輕微租金增幅，數字現列如下：


第I部租賃

13.由於第I部租賃只佔受管制租賃中一小部分(2.4%)，所以第I部租賃的主要數據
只在附件概述，以便各議員參閱。從數據可見因解除租金管制而出現的額外租金
增幅非常輕微。

總結

14.由於現行的租金管制法例已不可取，而調查亦顯示解除租金管制的影響僅屬
輕微，所以本局總結認為第I及第II部的租金管制應如立法局於1996年12月所議
決，在1998年12月31日如期失效。

15.以往受保障的租客可根據該條例第IV部獲得租住權保障，若業主與租客不能
達成協議，租金可由土地審裁處釐定；再者，租客亦享有不受業主非法迫遷及
收樓的保障。


政府總部
房屋局

1998年12月

附件

受第I部管制的物業有367個。平均受管制租金為3,198元，即平均市值租金5,213
元的61.3%。如不計算長期沒有加租的個案(註)，則有142個物業，而有關租客現
已繳交平均市值租金的88%。

2.在367個受第I部管制的物業中，有181個分租客，這些分租客大部分(167個或
92%)租住房間，而繳交的租金為市值租金的88.5%。

3.解除租金管制後，曾受管制的整個出租單位中，有大部分(61%，即78個)均不
會加租，因有關租客現已支付市值租金。至於其餘39%會在1999年到期調整租
金的物業(50個租賃)，有關租金增幅將為現時平均受管制租金(4,411元)的4.96%
(219元)。


註：指30個月以上沒有加租的個案。