立法會
立法會CB(1)1057/98-99號文件
(此份會議紀要業經政府當局審閱)
檔 號： CB1/PL/PLW
立法會規劃地政及工程事務委員會
會議紀要
| 日 期 ： | 1999年1月19日(星期二)
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| 時 間 ： | 下午2時30分
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| 地 點 ： | 立法會大樓會議室A
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出席委員 ：
何承天議員(主席)
鄧兆棠議員(副主席)
何世柱議員
何鍾泰議員
李永達議員
涂謹申議員
劉江華議員
鄭家富議員
出席的非委員的議員：
吳清輝議員
陸恭蕙議員
缺席委員：
夏佳理議員
黃容根議員
劉皇發議員
譚耀宗議員
出席公職人員：- 參與議程第IV及V項的討論
- 署理規劃環境地政局局長
- 劉勵超先生
- 參與議程第IV項的討論
- 署理規劃環境地政局副局長
- 馮永業先生
- 拓展署
- 港島及離島拓展處處長
- 張大恩先生
- 運輸局首席助理局長
- 蘇家碧女士
- 參與議程第V項的討論
- 規劃環境地政局首席助理局長(地政)
- 李忠善先生
- 土地註冊處處長
- 高傑博先生
- 土地註冊處副首席律師
- 李美意女士
- 土地註冊處經理
- 李何玉卿女士
- 助理土地註冊處經理
- 原偉銓先生
- 律政司
- 高級助理法律草擬專員
霍思先生
列席秘書：- 總主任(1)1
- 梁慶儀小姐
列席職員：- 助理法律顧問1
- 黃思敏女士
- 高級主任(1)2
- 鄧曾藹琪女士
I. 通過會議紀要
(立法會CB(1)684/98-99號文件)
1998年11月12日會議的紀要獲得確認通過。
II. 下次會議日期及討論事項
2.議員同意在1999年2月11日事務委員會下次會議上，討論下列事項：
- 位於添馬艦基地填海區的新政府總部大樓；
- 在北區華山及坪輋進行的基礎設施改善工程；及
- 將軍澳第137區發展。
(會後補註：在政府當局要求下，並經主席同意，事務委員會押後討論上文
(a)及(c)項。)
III. 自上次會議後發出的參考文件
3. 議員察悉秘書處自上次會議後並無發出參考文件。
IV. 灣仔發展計劃第II期
(立法會CB(1)760/98-99(01)號文件)
4.署理規劃環境地政局局長應主席所請發言。他表示，議員在1998年10月15日事務
委員會會議上討論為灣仔發展計劃第II期進行全面研究的撥款申請時，對擬議發展
計劃的填海工程規模過大表示關注。為釋除議員的疑慮，政府當局認為有需要提供
更多資料，說明有關研究的目的。署理規劃環境地政局副局長解釋，該項研究的主
要目的是探討在灣仔及銅鑼灣海旁一帶提供下列各項重要運輸基礎設施及其他必要
設施的可行性：
- 中環至灣仔繞道；
- 港島東區走廊連接路；
- 地下鐵路北港島線，以紓緩中環至灣仔的交通；
- 必要的地面連接路，使車輛可由中環直達灣仔；
- 可能興建的第4條過海鐵路及集體運輸中心所需用地；及
- 重新設置的政府直升機場。
5.署理規劃環境地政局副局長強調，擬議灣仔發展計劃第II期的目的不是填闢土地
作物業發展用途，而該計劃也沒有預設填海範圍。政府當局會在研究大綱中特別要
求顧問研究如何盡量避免填海。
6.陸恭蕙議員要求政府當局在其向工務小組委員會提交的撥款申請中，加入參考文
件第5及6段所載的資料，表明會避免在灣仔發展計劃第II期中進行填海工程，以供
考慮。她又要求當局提供資料，解釋為何把中區填海工程與灣仔發展計劃分開處理
，因為兩者理應視為一個整體發展項目。她亦希望獲悉中區填海工程的進展。
7.署理規劃環境地政局副局長向議員保證，政府當局會在其向工務小組委員會提交
的撥款申請中，清楚表明灣仔發展計劃第II期的目的不是填闢土地作物業發展用途
，而建議進行的每項填海工程必須有充分理據支持。有關中區填海工程的進展，他
表示第I及II期工程已經完成。至於中區填海工程第III期(即發展計劃的最後階段)，城
市規劃委員會(下稱"城規會")現正與反對填海工程建議規模的人士會晤。鑑於公眾人
士提出反對，城規會在其上次會議上指示政府當局調整填海工程的建議規模。政府
當局目前正研究縮減中區填海工程第III期填海工程規模的可行性。
8.由於中區填海工程第III期及灣仔發展計劃第II期正處於不同的發展階段，議員關注
該兩個發展項目的銜接問題。署理規劃環境地政局副局長表示兩個發展項目均是獨
立的，故此沒有任何衝突。該兩項發展將會由中環至灣仔繞道連接起來，即使其中
一項有任何改變，另一項也不會受影響。然而，灣仔發展計劃第II期實有迫切需要
加快進行，以提供必要的運輸基礎設施，特別是從中環至灣仔繞道及港島東區走廊
連接路伸展出來的連接道路，使來往港島東部與西部的交通暢通無阻。
9.劉江華議員指出，由於中區填海工程第III期及灣仔發展計劃第II期均需要發展運輸
基礎設施，當局應進行全面的規劃，而非就個別項目逐一進行規劃。鑑於有不少人
在中區填海工程第III期的公眾諮詢期間提出反對意見，劉江華議員認為當局在研究
灣仔發展計劃第II期時應一併考慮這些反對意見，冀能就整個地區的發展作出更全
面的規劃。署理規劃環境地政局副局長回應時解釋，中區填海工程第III期的進展較
灣仔發展計劃第II期為快。前者的可行性研究已經完成，城規會正在處理公眾人士
就擬議圖則提出的反對意見，但後者的可行性研究尚未進行。因此，當局無法在現
階段向議員提供灣仔發展計劃第II期的擬議圖則或中環及灣仔兩區的全面發展圖則。
10.劉江華議員詢問當局會否制訂措施，縮短中區填海工程第III期與灣仔發展計劃第
II期在竣工時間上的差距，以確保兩項發展互相配合。拓展署港島及離島拓展處處長
回應時證實，上述兩個發展項目的竣工時間相差兩年。政府當局現正申請撥款，以
便早日委託顧問就灣仔發展計劃第II期進行研究，使工程得以迅速完成。
11.為提早完成有關研究，何鍾泰議員建議把研究範圍縮窄，並確切訂定進行研究的
目的。他表示，公眾人士對填海工程規模的關注須予考慮。署理規劃環境地政局副
局長向議員保證，政府當局定會盡力加快進行灣仔發展計劃第II期的工程。撥款申
請一經批准，拓展署便會委聘顧問展開有關研究。當局會制訂具體的研究大綱，要
求顧問研究如何盡量避免填海。然而，為盡量縮短進行研究所需的時間，顧問將無
須提出數個方案以供考慮。拓展署會密切監察有關研究，以確保進展順利。署理規
劃環境地政局副局長補充，雖然灣仔發展計劃第II期會較中區填海工程第III期遲兩年
完成，但在各條必要的地面連接路建成後，中環至灣仔一帶的交通擠塞情況即可大
為紓緩。
12.鑑於海旁區具有相當寶貴的價值，何鍾泰議員質疑把政府直升機場重新設置在灣
仔發展計劃第II期的範圍內理由何在。署理規劃環境地政局副局長解釋，基於飛行安
全及運作理由，任何適合用作直升機場的地點應最少有兩個暢通無阻的升降坪，供
直升機起飛爬升和下降，兩者之間起碼相距 150 度，以便直升機在不同風勢下起飛
和降落。這項先決條件實際上已把直升機場的選址局限於海旁。由於現時位於分域
街的直升機場將會拆卸，以便進行中區填海工程第III期，因此有必要及時作出安排
，重新設置直升機場，以確保飛行服務不會中斷。直升機服務的使用率十分高，該
直升機場每月的直升機升降次數平均超過 290 次。由於政府飛行服務隊的工作之一
是為貴賓提供接載服務，因此，為盡量減少後勤問題，直升機場的位置最好是相當
接近灣仔警署，而又不會離添馬艦填海區太遠，因為這裏將會是新政府總部大樓的
所在地。署理規劃環境地政局副局長強調，當局是與政府飛行服務隊磋商後，初步
決定在灣仔重新設置直升機場。在磋商過程中，政府飛行服務隊已清楚表明，基於
運作理由，任何位於香港北面海岸線以外的地點(例如南丫島及鴨脷洲)或北角以東
較遠的地點均屬不可接受。初步地盤勘測的結果顯示，在灣仔發展計劃第II期範圍
內可找到另一個符合直升機場運作要求的地點。如工務小組委員會批准進行灣仔發
展計劃第II期的研究，在灣仔重新設置直升機場的可行性亦會納入研究範圍內。
13.對於當局指有需要在海旁區重新設置直升機場，何鍾泰議員並不信服。他指出，
啟德機場範圍有龐大的道路網絡利便接送乘客，是直升機場的一個更佳選址。另一
個可以選擇的地點是灣仔警署天台。在天台設置直升機場對市民造成的滋擾將會最
小。
14.署理規劃環境地政局副局長回應時表示，政府當局曾研究在中區填海工程第I期
範圍內的碼頭天台及建議興建的新政府總部大樓的天台重新設置直升機場，但最後
放棄了這個構思，因為使用天台直升機場不但會引起保安問題，而且在運作上亦會
有困難。天台直升機場不能提供直接的通路，把傷者從飛機運送至正在等候的救護
車。這種直升機場的另一缺點是，在天台設置燃料貯存缸供直升機使用會在發生火
警時構成安全問題，因為消防車輛不能直達天台直升機場。考慮到以上種種限制，
政府當局認為在灣仔發展計劃第II期的範圍內重新設置直升機場是一個更佳的選擇
。當局亦在東南九龍發展區內物色了一幅用地作直升機場用途，確保海港兩岸均有
直升機服務。
15.李永達議員贊同何鍾泰議員的見解，認為在海旁區重新設置直升機場從規劃角度
而言並不理想，因為直升機場在運作時會造成噪音及其他滋擾。他指出，世界上其
他大都市亦有設於天台的直升機場。他又表示，為確保傷者迅速獲得治療，運送傷
者的直升機應直接在醫院降落。若安排直升機在灣仔降落，然後又要用陸上交通工
具把病人送往醫院，便會十分荒謬。主席要求政府當局提供更多有關選址重新設置
直升機場的資料，政府當局答應此事。
16.關於重新設置受灣仔發展計劃第II期影響的海旁設施，署理規劃環境地政局副局
長表示會在有關研究中探討此事。可能受影響的海旁設施包括公眾貨物裝卸區、遊
艇會及避風塘。當局會充分考慮新海旁的整體設計，以維持海旁的吸引力，並確保
海旁不會因發展運輸基礎設施而受到任何壞影響。
17.李永達議員贊成在海旁興建散步廣場。涂謹申議員則支持灣仔發展計劃第II期的
研究工作，並認為應在可行範圍內盡快委託顧問進行。
V. 《土地業權條例草案》
(立法會CB(1)760/98-99(02)號文件)
18.署理規劃環境地政局局長應主席所請發言。他表示，儘管《土地業權條例草案》
(下稱"條例草案")在1995年擱置，政府當局一直與香港律師會定期進行討論，以期解
決該會關注的問題。為釋除香港律師會的疑慮，當局其後對原有條例草案作出多項
修正。建議的土地業權註冊制度會為物業訂立明確的業權。政府當局現正就經修正
的條例草案諮詢各政黨及有關專業團體。
19.土地註冊處處長表示，土地註冊處正著手進行連串重大改革，以改善服務和降低
成本。主要改革方案載於策略計劃內，而中央註冊系統及土地業權註冊制度是其中
兩大改革。當局曾在1998年11月12日向事務委員會委員簡介中央註冊系統，該系統
獲委員全力支持。設立土地業權註冊制度必須制定新法例，用以取代現行《土地註
冊條例》(第128章)。政府當局計劃最遲在1999年 3 月底向立法會提交《土地業權條
例草案》。土地註冊處處長借助電腦，向議員簡介現行契約註冊制度與擬議業權註
冊制度的主要特點、業權註冊制度的優點及《土地業權條例草案》涉及的主要問題
。(簡介資料已在會議上提交，並隨立法會CB(1)779/98-99號文件送交議員參閱。)
20.鄧兆棠議員注意到，根據建議的業權註冊制度，在具欺詐成分的物業交易中，物
業會歸於真正買家而非原來擁有人。他質疑這項原則的理據何在。依他之見，原來
擁有人屬不知情的一方，理應取回物業才較為公平，特別是在物業價值可能高於彌
償限額的時候。關於這點，主席請議員參閱鄉議局的意見書，當中亦提出了類似的
關注事項。他要求當局說明現行契約註冊制度與擬議業權註冊制度在處理具欺詐成
分的物業交易方面有何分別。
21.土地註冊處處長回應時表示，很多司法管轄區一直採納不能廢除業權的原則，而
這也是新制度的整體精神所在。土地註冊處副首席律師表示，根據現行契約註冊制
度，土地註冊處沒有責任確定物業業權。在欺詐個案中，買賣雙方須透過民事法律
程序解決糾紛。若買方在不虞有詐的情況下繳付購買物業所需的款額，法院或會作
出對買方有利的判決。她引用著名的WONG Chim-ying一案說明現行制度的問題。在
該案中，一名巴士司機購買了一個物業，其妻是該物業的註冊擁有人，但後來在未
經丈夫同意下出售該物業，並攜同所得款項逃去無蹤。男事主不接納該項交易而拒
絕交出物業。在隨後展開的民事法律程序中，法院裁定男事主仍是有關物業的擁有
人。法院作此裁決是基於一項考慮因素：買方在完成交易前曾親自檢視該物業，並
得悉男事主是住客之一。土地註冊處副首席律師解釋，這宗個案的買家蒙受損失，
因為契約註冊本身並不賦予物業擁有權。根據建議的土地業權註冊制度，凡有人註
冊為擁有人，即獲賦予有關物業的全部及絕對業權，其業權須受到的規限，僅為土
地註冊紀錄冊上的註冊事項、若干淩駕性權益及法院作出的更正。任何人倘聲稱其
對在他人名下註冊的物業擁有權益，必須把其就有關物業提出的申索註冊。任何就
物業提出而未經註冊的申索均屬無效。鑑於有意見認為藉實施條例草案剝奪他人沒
有註冊的土地權利並不合理，政府當局已就此對條例草案作出修正，訂明註冊擁有
人的擁有人身份只要在指定日當天維持不變，並且沒有以有值代價將其權益轉讓予
另一買家，則持有沒有註冊權益的人士仍可對有關擁有人強制執行上述權益。土地
註冊處處長強調，任何擁有物業權益的人士應為其權益註冊，使土地註冊紀錄冊盡
量備有齊全的資料，這是十分重要的。由於條例草案在獲得通過最少12個月後始告
生效，當局將有相當多時間進行宣傳工作，向本地及海外物業擁有人清楚說明條例
草案各項規定。
22.關於WONG Chim-ying一案，主席要求當局深入解釋條例草案第19(2)(d)條，當中就
針對擁有人而保留沒有註冊的權益一事作出規定。高級助理法律顧問解釋，沒有註
冊的物業權益在指定日後便告消失，不能再針對物業而強制執行，但仍可對擁有人
強制執行。因此，任何人如在指定日後以他人名義購買了任何物業，並擔心註冊擁
有人可能會把物業出售，可把一份針對該物業的非同意警告書註冊。如有關物業以
有值代價售予另一買家，該人可對註冊擁有人強制執行本身的權利，但根據條例草
案的規定，該物業須轉讓予有關買家。
23.對於當局指有需要提出條例草案以改變現行制度，鄧兆棠議員並不信服。他始終
認為，在具欺詐成分的物業交易中，物業業權應由法院作出裁決。
24.高級助理法律顧問表示，建議的土地業權註冊制度訂立明確的業權。準買家可藉
查閱土地註冊紀錄冊，得悉已註冊的押記及凌駕性權益。買方律師不再需要查閱和
核准所有業權契據來查明物業業權。
25.李永達議員指出，在私隱法例生效前，物業擁有人在買賣或出租物業的過程中向
第三者公開個人資料是相當普遍的做法。由於擬議條例草案訂明不知情的買方在具
欺詐成分的物業交易中是物業的擁有人，而不知情的賣方只可就其損失申索某一限
額的彌償，他質疑這項安排是否恰當，因為擁有人的個人資料在私隱法例實施前無
須保密。再者，要本身沒有犯錯而不知情的賣方遷出其住所亦有欠公允。李永達議
員表示，雖然擁有人會獲得彌償，但其對有關物業可能已有一份感情，而這份感情
是不能用金錢補償的。
26.土地註冊處處長回應時表示，若把感情因素計算在內，物業的價值實難以用金錢
衡量。每宗個案將會按個別情況予以考慮。政府當局曾建議把每宗個案的補償上限
設定為2,000萬元，這個上限在1994年獲當時審議《土地業權條例草案》的委員會同
意。最近進行物業估值的結果顯示，這個補償限額適用於全港99.5%的物業。至於價
值超過2,000萬元的物業，則可假定買賣雙方應能確保彼此已取得適當的法律意見，
而所有業權問題亦已獲得解決。為免有人提出巨額彌償申索，必須設定補償上限。
27.李永達議員擔心買賣雙方可能會串謀騙取彌償，並詢問外國有否這種情況。土地
註冊處處長表示，政府當局現正對海外彌償基金進行研究。據他所知，買賣雙方串
通的個案並不存在。現有資料顯示，向彌償基金提出申索的個案數目甚少。
28.何世柱議員詢問設立彌償基金所徵收的費用為何。土地註冊處處長就此解釋，政
府當局仍未確定有關安排，但收費款額相信會頗低，可能是每宗註冊申請 100 元左
右。
29.何世柱議員表示，他知道司法管轄區各以不同方式處理具欺詐成分的物業交易所
涉及的土地擁有權問題。有些司法管轄區把土地擁有權賦予不知情的賣方，有些則
賦予不知情的買方。他詢問當局在這方面有否進行任何研究。土地註冊處處長答稱
，政府當局正在搜集海外業權註冊制度的統計資料。
30.鄭家富議員重點指出，香港律師會關注在物業轉易過程中出現的錯誤，其中一些
是因土地註冊處遺漏或出錯所致。土地註冊處處長向議員保證，土地註冊處甚少出
錯。該處為市民提供服務已有154年，其間只曾出錯一次。
31.條例草案新訂第78(4)條建議廢除專業彌償保險人針對政府行使的代位權利，鄭家
富議員對此表示有所保留，香港律師會亦強烈反對此建議。土地註冊處處長表示，
當局尚未與香港律師會詳細討論該項條文，但這相信會在日後的討論中詳加研究。
無論如何，待條例草案提交立法會後，立法會定必成立條例草案委員會，並有可能
邀請香港律師會發表意見。
32.在諮詢香港律師會方面，土地註冊處處長表示，當局一直與該會定期進行討論，
而最近6個月的討論次數更較前為多。條例草案的擬本已送交該會參閱，該會所作的
回應將會載於條例草案的諮詢工作報告內。香港律師會一向原則上支持土地業權註
冊制度，認為該制度會為進行物業買賣的普羅大眾帶來莫大益處。該會主要關注"午
夜改制"的方案，在改制一事上寧取循序漸進的方式。此外，該會亦關注律師在物業
轉易過程中作出魯莽行為會被列為刑事罪行的建議。
33.主席在總結討論時籲請政府當局充分諮詢各有關方面，然後才把條例草案提交立
法會審議。
VI. 其他事項
34. 議事完畢，會議在下午4時結束。
立法會秘書處
1999年3月25日
