一九九九年一月十九日會議
審議項目

立法會規劃地政及工程事務委員會
《土地業權條例草案》

目的

本文件旨在向議員簡介建議的土地業權註冊制度及《土地業權條例草案》。

背景

2.有關土地註冊的現行制度，只管制已註冊契約的優先次序，及規定若其後有真正
買家或承受抵押人提出有值代價時，未經註冊的契約即屬無效。註冊本身並不賦予
契約任何本來就沒有的效力。因此，儘管有人已在土地註冊處註冊為物業擁有人，
但可能由於物業業權未得確定或有欠妥之處以致不屬於法定擁有人，又或其業權可
能受到並無名列在土地註冊處土地註冊紀錄冊人士提出申索所影響。業權若未得確
定，買家會冒上風險，而且物業的商業潛力在某些情形下亦會減低。

3.就確定物業業權而言，現行制度亦造成費用高昂。就每宗個案來說，必須審慎地
查核由物業現行售賣合約日期起計至不少於15年前載錄影響物業的各項交易的文件
，包括業權契據及政府批地書。

4.業權註冊工作小組在一九九八年五月成立，由當時的註冊總署署長出任主席，成
員包括著名的業權轉讓事務律師行的執業律師及香港大學法律學院代表，負責研究
是否適宜把現時的契據註冊制度改為土地業權註冊制度。工作小組研究其他司法管
轄區現行的各種主要註冊制度後，認為改為土地業權註冊制度是適宜的。工作小組
就有關建議徵詢香港律師會的意見，該會原則上支持有關建議。

5.其後，香港大學前法律教授及法律專業學系主任Peter WILLOUGHBY教授獲委任為
顧問，詳細研究轉換上述制度的工作。他在一九九一年三月發表的報告中，就現時
的契據註冊制度改為土地業權註冊制度提出了詳盡的建議。當局亦再次徵詢香港律
師會、大律師公會、會計師公會、銀行公會、消費者委員會及多個其他有關團體對
該建議的意見。

《土地業權條例草案》

6.我們在一九九四年向當時的立法局提交《土地業權條例草案》，該條例草案旨在
將現時的契據註冊制度改為土地業權註冊制度。根據建議的制度，凡有人註冊為擁
有人，即獲賦予有關物業的全部及絕對業權，其業權須受到的規限，僅為土地註冊
紀錄上的註冊事項、若干凌駕權益及法院作出的更正。擁有人的律師不再需要查閱
和核准所有業權契據，以查明業權。土地註冊紀錄冊將是確定物業業權的不可推翻
的證據，任何就未有註冊的物業(不包括受凌駕權益及法院作出的更正所規限的物
業)提出的申索，均屬無效。現將該條例草案主要條文的內容和擬議的土地業權註
冊制度運作特點列述如下：

1. 新制度實施後，土地註冊處現有的土地註冊紀錄冊，將視為適用於新
   制度的紀錄冊。

2. 在土地註冊紀錄冊上註冊為擁有人的人士，將視為有關物業的法定擁
   有人。自新制度實施的日期起計，已在土地註冊紀錄冊上註冊的擁有
   人，須受到任何可針對他們強制執行對土地有影響，並在指定日期前
   已存在的未經註冊權益的規限。

3. 任何人倘因土地註冊處的錯誤而蒙受實際損失，會獲政府賠償。因受
   欺詐而有實際損失的人士，亦會獲政府賠償，賠償額設有上限，但政
   府會向要對欺詐負責的人如數追討償款。

4. 任何人倘聲稱在他人名下註冊的物業擁有權益，即使註冊擁有人不同
   意其聲稱，仍可把一份針對該物業的"非同意警告書"註冊。任何人倘
   錯誤地或並無合理原因把"非同意警告書"註冊而導致他人蒙受損失，
   可能要負責賠償。

5. 物業的買賣協議及衡平法押記不再可予註冊，不過，買家或承押記人
   的權益，可通過把一份"同意警告書"註冊而受到保障。

6. 註冊擁有人的物業業權將繼續像目前一樣，受若干"凌駕性權益"影響
   。這些"凌駕性權益"的例子包括：

   1. 公眾或法定權益，例如公眾通行權、舖設公共設施的權利、
      政府對物業的收地權、封閉權及清拆權；

   2. 政府或其他人根據有關物業的政府租契得享的權利；

   3. 《新界條例》第II部內提及可能影響有關物業的中國習俗或傳統權
      益；以及

   4. 在新制度實施當日已存在的私人權益，例如私人通行權。

7. 土地註冊處處長有權-
   1. 就已註冊的土地頒布限制令，以防止欺詐或不當的交易；

   2. 更正土地註冊紀錄冊上並不嚴重的錯誤，或在徵得各有關
      方面的同意後，更正其他錯誤；

   3. 指明文件格式，包括轉讓物業文件的格式；以及

   4. 在遇到疑問、困難或法例並無規定的事宜時，向原訟法庭申請
      指示。

7.雖然條例草案審議委員會原則上支持土地業權註冊制度，卻不同意條例草案
中若干條文的內容。到了一九九五年七月前立法局會期結束時，上述分歧仍然
未獲解決，條例草案的審議工作亦告擱置。條例草案審議委員會關注的問題可
歸納為以下兩點：

1. 條例草案審議委員會認為，如有欺詐情況，有關物業的原擁有人應可
   取回該物業的業權，而有關物業的真正買家，則應獲金錢賠償；以及

2. 條例草案審議委員會支持以循序漸進方式改行新的註冊制度(例如在若
   干年內或分區改行新制度)。

8.就(a)項而言，條例草案審議委員會的建議會使真正買家承受物業業權未得確定
的風險，這有損新制度的整體精神。關於(b)項，我們明白條例草案審議委員會提
出這建議是出於好意，不過，並行實施兩種土地註冊制度會引起混亂，而且沒有
充分理由支持此舉所需的資源和費用。雖然我們同意應作好充分準備才改行新制
度，但我們相信"午夜改制"的方法更為可取。

9.儘管條例草案在一九九五年七月擱置，我們一直繼續定期與香港律師會討論，
以期解決他們所關注的問題。其後，我們對原來的條例草案作出一些修訂(附件I
綜述有關修訂)。我們相信，這些修訂已解決香港律師會所關注的大部分問題。
附件II載錄條例草案最新版本(第十四稿)，供議員參考。

未來路向

10.我們打算在一九九九年三月三十一日向立法會提交該條例草案，並於二零零一
年年底實施土地業權註冊制度。猶如我們在一九九四年向前立法局提交原來的條
例草案擬稿之前的做法一樣，我們現正徵詢有關專業團體對修訂後的條例草案的
意見。

徵詢意見

11. 請議員就擬議的土地業權註冊制度及《土地業權條例草案》提供意見。

規劃環境地政局
一九九九年一月

附件1

於1994年刊登憲報的土地業權條例草案的主要修訂

原來及新增的條文	修訂	修訂的原因
1.未經註冊權益 - 新條文的第 19(2)(d)條 原本有關條例第19條規定，此 類業主並不受任何未經註冊權 益的限制。香港律師會對此表 示反對，因為若然實施條例草 案會導致剝奪他人在土地上所 享有的權利，這是不合理的。 律師會建議，只要在指定日時 ，已註冊業主的業主身分仍然 未變，並且沒有以有值代價將 其權益轉讓予另一名買家，則 持有未經註冊權益的人士，仍 然可以向上述業主強制執行有 關的權益。	1.加入第19(2)(d)條，以表明 在指定日期時已在土地註冊紀 錄冊上註冊的業主，仍然須受 到任何針對他們強制執行，並 會影響土地的未經註冊權益 （不論該等權益根據《土地註 冊條例》是否可予註冊）的限 制，而事實上，在Wong Chim Ying的個案中的未經註冊權益 ，就正是針對此類業主而保留 的。 上述修訂已可消除香港律師會 的疑慮。	1.(a)由於有關業主是根據 契約註冊制度來購買有關 土地，因此仍然須受未經 註冊權益的限制。 (b)享有有這些未經註冊權 益的人士仍可在有關業主 將物業售予他人之前，對 該業主強制執行上述權益 。因此，強制執行申索的 期限，會較準備期的期限 為長。
2.對長期租契的保證 - 新條 文的第2、19(3)及44條 根據原來的條例草案，長期 租契是得不到保證的。香港 律師會認為，這些權益屬於 實質的土地權益，因此應該 獲得保證。	2.(a)已決定當長期租契註 冊時，如該租契是由政府 土地承租人於指定日當日 或之後以一個數目的地價 授予，而租約的未滿年期 為21年，（例如雍景台的 單位），則該租契的絕對 擁有權，以及附連於土地 的可憑藉該項租契擁有權 而行使的所有權利，均轉 歸予上述承租人（第19(3) 條。 (b)具備上述特點，但是在 指定日之前授予的租契， 亦可根據條例草案的規定 ，申請註冊為長期租契， 以獲取權益的保證（第44 條），不過，有關的律師 必須在申請表格上核證有 關租契的所有權清晰無誤。 香港律師會對於上述修訂 並非絕對滿意。他們堅稱 ，在指定日之前授予的長 期租契無須根據條例草案 的規定註冊，以求獲得權 益的保證。	2.(a)由於從租契年期的長 短來看，承租人在長期租 契下所享有的權益是較為 實質的，因此，有關的權 益已在新制度下獲得保證。 (b)由於有關的租契是根據 契約註冊制度，在指定日 之前簽訂的，因此承租人 可選擇根據新的制度，將 其租契註冊為長期租契， 以使權益獲得保證。
3.遺產稅押記是凌駕性權 益 - 原來的第21(1)(e)(v) 條及新條文的第21(1)(g)(i) 條 原來的條文將遺產稅押記 定為凌駕性權益，而且是 沒有屆滿日期的。律師會 擔心上述稅項押記會影響 查核業權的程序。	3.具有有關引起押記，並 在指定日之前已經註冊的 文書（例如送讓契）的遺 產稅押記，從文書的日記 起計，將會成為凌駕性權 益，為期12年。 律師會對上述修訂並非絕 對滿意。他們建議將遺產 稅押記保留為凌駕性權益 ，為期3年。	3.這是由稅務局局長建議 的，目的在確保可徵收遺 產稅，而12年的期限則是 採用了新加坡的條例。
4.若非以有值代價完成的 交易，應將一份遺產稅押 記非同意警告書註冊 - 新 條文的第66(5)及(6)條 原來的條例草案規定，由 在指定日之後註冊的文書 所引起的遺產稅押記是屬 於凌駕性權益。律師會反 對這項條款。	4.在指定日之後，當以非 有值代價進行的交易已註 冊時，便必須將一份說明 有關土地是受或可受第18 (1)條所指的遺產稅押記規 限的非警告同意書註冊。 上述的修訂已可消除律師 會的疑慮。	4.這是由稅務局局長建議 的，目的是就可能引起的 遺產稅押記向市民發出通 知，並確保可收到這些稅 款。
5.印花稅押記作為凌駕性 權益 - 新條文第21(1)(g) (ii)條和隨後修訂的第55 段	5.如一份可予徵收印花稅 的文書在指定日前已根據 《土地註冊條例》註冊或 已送交註冊，而印花稅署 署長正裁定該文書應徵收 的印花稅稅額，則有關土 地的印花稅押記便成為一 項凌駕性權益。 這項條文將會在指定日的 一周年期滿，除非有關人 士在一周年到期前根據條 例草案前將第一押記註冊。	5.稅務局局長希望確保可 以徵收這些在等待裁定結 果期間註冊的文書的印花 稅。
6.《公司條例》第148(1) 條項下的押記作為凌駕性 權益 - 原來條文第21(1)(e) (ii)條及新條文第66(4) (a)條 根據原來的條例草案，這 項押記已是一項凌駕性權 益。香港律師會反對保障 這項押記為凌駕性權益是 因為此舉會令查核業權程 序更為複雜。	6.從凌駕性權益的清單內 刪除這項押記。在指定日 後，具有說明有關土地會 成為受到第一押記限制的 司法程序支持的非同意警 告書，可進行註冊。 這個問題已獲得處理，有 關押記現須註冊。	6.經與香港律師會討論後 ，當局決定這項押記須透 過在有關司法程序開始日 期時註冊非同意警告書， 以獲得保障。這樣可讓市 民在查閱土地註冊記錄冊 時，知道這項押記可能會 產生。
7.根據以下條文設定的押記 - 《遺囑認證及遺產管理 條例》第14條（原本第 21(1)(e)(i)條）。 《合作社條例》第14(b) 條（原本第21(1)(e)(iii) 條）。 《法律援助條例》第 18A條（原本第21(1)(e) (iv)條）。 根據原本草案，這些押記 均列為凌駕性權益。香港 律師會爭辯謂這些押記應 通過註冊，獲得保障。	7.這些押記會從凌駕性權 益清單中刪除。實際上， 根據草案，這些押記必須 在土地註冊紀錄冊上註冊 ，才可對土地擁有人有約 束力。 這項修訂已消除香港律師 會的疑慮。	7.當局決定從凌駕性權益 之清單上刪除這些押記， 進一步簡化轉易交易，因 為律師和市民在土地註冊 紀錄冊上註冊時，會知悉 有關押記。
8.當臨時買賣協議或買賣 協議提交加蓋印花時，備 有法定聲明的同意警告書 ，可予註冊（新條文第66 (2)、第30(4)(b)條）。	8.由於臨時買賣協議或買 賣協議須先經加蓋印花， 才可申請註冊，因此，買 方可作出法定聲明，表明 文書已提交加蓋印花，具 有這個法定聲明的同意警 告書，可予註冊，以保障 所提述協議在加蓋印花期 間的優先權益，如在一個 月內註冊，便會追溯至第 一份同意書的註冊日期生 效。 原本草案並無這項條文。 加入這項條文，是回應香 港律師會對加蓋印花期會 延誤買賣協議的優先權益 的關注。香港律師會對這 項條文沒有進一步意見。	8.這項條文令臨時買賣協 議或買賣協議在提交加蓋 印花期間，買家的優先權 益得到保障。
9.如有出現無效或可使無 效的文書 - 新條文第77條 ，可由原訟法庭作出更正。	9.加入這款旨在授權原訟 法庭更正土地註冊紀錄冊 上透過無效或可使無效的 文書而作出的記項。 原本草案並無這項條文。 加入這項條文是回應香港 律師會建議，認為有關法 律範疇應予以保留。 香港律師會沒有任何意見。	9.加入這款旨在保留因錯 誤、受挫、威迫、不當影 響等因素令文書無效或可 令文書無效的普通法。
10.因影響有關土地的擁有 權或長期租契的欺詐而獲 得彌償 - 新條文第78(1) (i)(B)條 香港律師會反對這項條文 ，認為該制度如要有效運 作，依憑紀錄冊買賣註冊 土地人士必須獲彌償，否 則，不享有彌償權利的人 士，必須根據現行契約註 冊制度，進行業權調查， 以保障自己。	10.任何人士因在土地註 冊紀錄冊、土地業權記錄 或申請記錄加入或遺漏某 記項而蒙受實際損失，而 這記項是由於欺詐而取得 的，則可向彌償基金追討 賠償。當局把可追討彌償 個案限於影響有關土地的 擁有權或長期租契的情況。 加入這條旨在澄清當局政 策。	10.這項限制旨在澄清， 如屬於土地紀錄冊上產 業負擔的記項的欺詐， 則彌償基金不會作出賠 償。
11.廢除專業彌償保險人 針對政府的代位權 - 新 條文第78(4)條。	11.任何人士因某一專業 、行業或職業執業的人的 欺詐、錯誤或遺漏而蒙受 損失索償，支付申索給這 類人士的任何保險人、計 劃或基金，不能代替申索 人地位，向政府追討彌償。 原本草案並無這項條文。 香港律師會反對，因為亦 有可能涉及土地註冊處處 長或其僱員的欺詐或疏忽 。他們持保留態度，並會 諮詢專業彌償保險人意見。	11.這項條文是仿照澳洲 新南威爾斯法案制定的。 如申索人因這類人的欺詐 、錯誤或遺漏而蒙受損失 ，以及所述申索已獲保險 人、其他計劃或基金承保 ，則政府無須負責賠償給 承保這些申索的保險人、 計劃或基金，由香港律師 彌償基金支付申索便是一 個例子。