一九九九年十月二十日會議
參考資料
立法局房屋事務委員會
地產代理監管局
目的
本文件呈交立法會房屋事務委員會，就地產代理監管局最新工作進度作一報告。本文件分兩部份，第一部份詳述監管局的角色及工作重點；第二部份闡釋監管局對調低牌費的建議。
第一部份：監管局的角色及工作重點
監管局的角色
2. 地產代理監管局乃根據《地產代理條例》成立，負責規管地產代理的執業行為；提高地產代理業的服務水平和專業地位；以及為從業員提供適切的培訓。監管局自成立以來，力求不偏不倚，在這三項功能上取得均衡。
3. 監管局為一財政自給的法定機構，收入來源主要依賴地產代理的牌費收入，監管局的成員由行政長官委任，來自不同專業，有相當廣泛的代表性。近期地產代理市道不景，加上《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》行將實施，業界對前景感到憂慮。
4. 監管局有多重角色，一方面為業界提供實質的支援和協助，一方面要處理消費者對地產代理的投訴。監管局亦規管行業的執業手法，對市民提供有力的保障。
5. 監管局在分配資源和決定工作的緩急次序時，已充份考慮業界和市民對監管局的期望，並力求無偏頗地符合各方面的需要。在為行業提供適切的培訓，協助業界提高專業水平的同時，監管局亦在處理投訴及檢舉違規事件時，盡可能注入教育元素，以協助從業員依法執業為依歸。當然監管局亦不忘公眾教育的重要，只有消費者確切認識自己的權利和義務，地產代理從業員守法自重，投訴個案自能減少。
監管局的工作重點
規例及執業指引
6. 《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》及《地產代理（裁定佣金爭議）規例》經一輪諮詢及商討後，於本年六月獲立法會通過，定於11月1日開始實施。監管局已安排頻密的培訓項目，並研製一系列培訓教材，供各商會及商戶作內部培訓用。
7. 在發牌制度實施時，監管局已為業界制訂了一套執業指引，作為向客戶提供服務時應依循的準則。在《常規規例》生效後，有關內容亦須相應作出更新，監管局已制訂了第二套執業指引，供從業員參考。
培訓及考試
8. 自成立至今，監管局共主辦過數十次研討會或講座，詳細介紹各項新規例、標準文件、查冊方法及二手居屋買賣等，並解答從業員的問題，參與這些活動的業內人士超過9000人次。監管局的職員亦經常出席由商會或其他地產代理機構主辦的研討會，參加人次估計超過7000。大部份的研討會或講座的錄影帶，均會在監管局的資源中心定期重播，讓錯過了的從業員也有機會了解講座的內容。
9. 除主辦講座外，監管局還製作各類培訓教材及參考材料，供業界使用，包括導師手冊、與地產代理有關的法例及實務的參考書目、應付資格考試的自學教材等。教材更以不同媒體製備，分別供地產代理從業員、培訓人員及市民使用。
10. 在本年度7月舉辦的第二次執業資格考試中，共有6000多人應考，當中近三成考生於考試時並非從事地產代理行業。是次考試的平均及格率為55%。
投訴
11. 只有有效的投訴機制才可維護消費者的權益。監管局自本年1月迄今，共接獲超過600宗投訴，包括900多項指控，當中大部份由投訴人直接向監管局投訴，部份則由消費者委員會、立法會議員、臨時區議員和傳媒轉介。所有投訴經了解或調查後，若有關指控屬實，除對違規者紀律處分外，並給予訓示，以收教育之效。同期監管局亦接獲近2000個與地產代理操守及服務有關的查詢。
條例執行
12. 在本年度首9個月，監管局共巡察了500多處地產代理營業地點，及多處新樓盤銷售中心。在巡察期間，監管局職員亦向從業員解釋新法例及回答他們的詢問，遇有違規事件，監管局會作出警告或訓示，並於稍後再探訪，確保代理遵守有關規定。在巡查期間，亦發現部份大廈管理員無牌從事地產代理工作，監管局已向違例者作出警告，或將案件轉交警方處理。為讓大廈管理員知悉從事地產代理工作必須領牌的規定，監管局已致函全港3000餘個業主立案法團及百多家物業管理公司，解釋有關法例。
13. 為協助業界為物業查冊及準備物業資料表格，土地註冊處已延長查冊時間，屋宇署亦大大縮減申請入伙紙副本的時間。此外，差餉物業估價處亦與監管局合作，印製一張電腦光碟，方便業界利用資訊聆服務。
14. 《常規規例》行將實施，預計會有大量的查詢，除原有電話熱線服務外，監管局特開設執業規例熱線，為從業員或市民解答有關新規例的問題。由本年10月開始，監管局亦安排前往一些大型屋苑，或物業交投頻繁的地區，舉辦一系列社區講座，向市民簡介新規例。
裁定佣金爭議
15. 由本年11月開始，監管局將提供一個法律訴訟以外的佣金裁定渠道，為地產代理與客戶之間的佣金爭議作仲裁。監管局已製備簡介單張及小冊子，向從業員及消費者介紹是項服務。有關裁定的登記，和上訴機制的規定，亦已提交律政署，作適當的立法程序。
公眾教育
16. 為配合《地產代理條例》和附屬法例的實施，監管局必須向業界及社會大眾灌輸這方面的知識。為此，監管局曾在本港的主要報章撰寫專題文章，介紹《地產代理條例》及附例。此外，透過政府新聞處的安排，在電台播放宣傳聲帶，介紹新規例。為進一步引起社會人士對新執業規例的關注，監管局將會與消費者委員會及香港電台合作，在11月舉辦一個為期兩星期的問答遊戲，藉此介紹行將推行的《常規規例》。
17. 監管局印備了「物業交易須知」單張及「執業依規例，人人有保障」海報，讓市民認識執業新規例，並提醒市民在物業交易中須注意的事項。監管局的外展服務，亦為公眾教育重要的一環，監管局經常派員前往各區民政事務署及消費者委員會辦事處，為市民解答《常規規例》及與地產代理服務有關的問題。
18. 監管局的資源中心，自本年8月成立迄今，已有近2500人次使用各項服務，包括查閱地產代理登記名冊、使用圖書館、參加執業或填表講座及觀看講座錄影帶。資源中心還備有自學教材，供從業員修習以提升專業知識。
第二部份：牌 費
背景
19. 目前的牌照收費率，乃監管局於1998年中籌備第一次發牌時，根據由業界協助所作之從業員人數調查統計而制訂。由於實際發牌數目比原先預測為多，令監管局財政出現盈餘。
20. 監管局的財務政策以能達到每年及長期收支平衡為原則。惟在作出財政預算時，最難掌握的是準確估計持牌人數。目前，監管局主要依賴業界商會提供的資料。但若有關資料高估或低估人數時，監管局的財政便會出現盈餘或赤字，就如在估計1999/2000年從業員人數時，便因過份保守而導致監管局在本財政年度終結時大約有賬面盈餘約4000萬元。在扣除營運開支後，監管局有約2500萬元的實質盈餘。從審慎理財的角度考慮，監管局的財政儲備指標應為本年度開支的25%，即約為1500萬元。因此，監管局若考慮調低牌費，必須動用其滾存盈餘。
21. 鑑於監管局只有一年營運經驗及支出可能增加，監管局屬下的牌照委員會在本年八月三十一日決定不會調整來年地產代理牌費的水平。事後業界人士感到非常不滿。監管局隨後在九月九日的全體大會上考慮一份建議，將牌費減低百分之十;這項建議獲得大部份委員通過。監管局在九月中向房屋局局長尋求批準這項牌費建議，裨能將有關的牌費調整以不否決或不提出修訂的議定程序提交立法會審議。
建議2000年度牌費調低20%
22. 房屋局局長於九月二十七日直接聽取五個地產代理聯會負責人及兩位立法會議員的陳述，他們反映業界對不同事項的強烈意見，包括要求把牌費降低百分之五十。房屋局局長承諾把意見向地產代理監管局主席反映。房屋局局長在信中表示:「立法會議員及業界人士的反應非常強烈，有見及此，我相信地產代理監管局會希望盡早與五個商會會面。監管局亦可能希望重新檢討該局的運作，其中包括如何處置累積的盈餘、來年的牌費水平、監管局與業界的溝通、設立中央資料庫的進展及其他事項。」監管局在十月十四日召開會議，會上成員投票通過把牌費照費減少百分之二十。
23. 監管局的牌費收入，乃按估計從業員人數推算而來。地產代理行業素以人力流動頻仍見稱。根據業界商會的估計，因市道欠佳，加上11月後經營成本上漲，將有不少從業員離開，經扣除預計新入行人數後，預計在2000年初行業的人數將流失約20%。在三年過渡期滿後（2001年12月31日），一些從業員可能因未能成功通過資格考試而離開行業，流失率可能進一步增加10%。
24. 監管局在制訂支出預算時，已充份克制及採取適當措施調控，其中包括：把監管局員工編制凍結於1999/2000年水平；所有員工均須採用二年或三年的合約制，以便更靈活控制員工人數；及積極採用各項「資源增值」措施。
25. 今後五年的財政狀況推算詳見附表。根據這些預算，減收牌費必須動用監管局的財政盈餘。若減幅為20%，則兩年後滾存盈餘將減半，但盈餘仍能維持相等於來年度開支的25%。若此推算準確，則到2004/05年，盈餘將完全耗盡。
26. 為確保監管局有效地履行其各項法定職能，工作不受牌費收入減少所影響，監管局將經常檢討資源之適當調配，繼續有效地推行業內培訓及公眾教育；處理投訴；以及籌備成立中央資料庫等。此外，監管局亦會預留款項，用作因執行法例而可能引致的法律訴訟。
27. 明年1月續牌工作完成後，對從業員人數有更充份的掌握，屆時監管局再作全面檢討，若人數保持穩定，則可望將牌費維持既定水平。日後若有需要，監管局須考慮向房屋局及立法會申請將牌費調整，以保持財政穩健。
地產代理監管局
一九九九年十月
