立法会各位议员：
地产代理发牌条例──立法与执法失败的悲哀
重要补充资料
签署「地产代理协议」（委托书）必需备齐物业资料（开门七件事）及与客戶签订「地产代理协议」后方可向客戶推介楼盘，对地产代理行业的影响如下：
一）明显增加地产代理的营运成本，初步估计，地产代理行业每年额外增加的经营成本估计高达16.76736亿元。
根据《地产代理条例》规定，接受业主委托后七天內，要与业主当面签署「地产代理协议」及备齐物业七项资料（开门七件事）方可登广告及介绍物业，此条例对在不同地区经营的地产代理（如大型屋村，旧区大厦、唐楼和新界物业…），所增加的经营成本会有不同，根据现有资料估算地产代理公司平均增加经营成本计算如下：
以一间独立经营的地产代理每月有180个新的楼盘委托为计算根据：
Ａ）其中90个业主须在外区安排签署「地产代理协议」（即180个楼盘中，有50%的业主是不在楼盘所在地区附近居住或工作）。
Ｂ）每次派员往业主居所或工作地点签署「地产代理协议」及每一楼盘查七项资料支付的交通费平均按$20计算。
Ｃ）每次到区外签署「地产代理协议」交通往返连同签署时间约为3小时。
Ｄ）在区內每签署一个楼盘协议约为1小时（包括交通时间）。
Ｅ）代理职员每小时的工资成本平均以$40元计。
每月增加经营成本之计算公式如下：
| １. | 90个区外楼盘签「地产代理协议」。
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| 90 x $20(平均交通费) =
| | $1,800.00
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| ２. | 90个区外楼盘签「地产代理协议」
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| 工作连交通往返时间工资。
| 90 x 3小时x $40 =
| $10,800.00
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| ３. | 90个区內楼盘签「地产代理协议」工作时间工资。
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| 90 x 1小时 x $40 =
| | $3,600.00
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| ４. | 180个楼盘查业权、产权负担、地契年期。
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| 180 x $25(土地注册处查册平均费用) =
| | $4,500.00
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| ５. | 180个楼盘查实用面积、楼龄。
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| 180 x $20(差饷物业估价署查资讯聆费用) =
| | $3,600.00
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| ６. | 180个楼盘，其中15%要经由屋宇署查物业用途、入伙纸及公契等资料每份$190.00。
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| 180 x 15% x $190 =
| | $5,130.00
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| ７. | 楼盘属于有限公司的公司查册费180个楼盘按10% 计，有限公司查册费平均为$115.00。
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| 180 x 10% x $115.00 =
| | $2,070.00
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| ８. | 额外杂项费用（见以下附注＊）
| | $4,000.00
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| 每间地产代理每月额外增加之经营成本
| | $35,500.00
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180个楼盘平均每个楼盘签署「地产代理协议」（即「委托书」）和物业资料查册价约为
$35,500.00÷180 = $197.22
一间地产代理每年额外增加经营成本
12个月 x $35,500.00 = $426,000.00
根据以监管局公布3,934间代理商公司计算
3,936 x $426,000.00 = $1,676,736,000.00
根据以上估算地产代理业每年额外增加的经营成本高达16.76736亿元。
＊附注：估计额外杂项开支$4,000.00包括以下六项支出：
１． 与180个放盘业主透过电话安排签署「地产代理协议」的谈话时间；
２． 雇用额外人手所须增加的租金与行政费用开支；
３． 额外的纸张与设备开支；
４． 即将交易前至少要多做一次土地注册处的物业查册费用；及
５． 较为复杂的资料查核费用。
６． 为委托超过三个月尚未能售出的物业重新再签署「地产代理协议」及做物业查册的费用。
根据上述估算，平均每间地产代理因签署「地产代理协议」和提供物业资料，每年增加经营成本近四十三万元，由于签署地产代理协议，引致业主将会减少所委托代理数目，而祇委托三、四间地产代理放盘，地产代理会因增加庞大经营费用，而委托楼盘减少引致入不敷支，不少会结业倒闭，造成代理减少，长远会造成垄断情况，业主、买家、租客等消费者，将较难在狭窄市场取得公平的价格和讯息。
二）佣金收费定必增加：
地产代理条例执行初期，为爭取生意及爭取生存，地产代理会暂不将所增加成本转嫁给消费者，但上述所增加的支出为经营成本，经剧烈竞爭后，经营所付出必需成本，一定会转嫁给消费者，业主、买客及租客将来所付佣金一定会逐渐增加，香港物业交易一向以来"成交快，收费低"的优点亦将逐渐消失。
目前通常沿用的佣金比例，如物业成交价的1%，租金佣金约为每月租金的50%，不久将来，佣金必会大幅增加。
三）大幅增加纸张的浪费，与环保概念背道而驰！
若以一间独立经营的地产代理公司每月有18O个新的楼盘委托计算、据新里程 九九年八月，地产代理监管局公布登记地产代理商铺为3,936间，预计每个楼盘需填写协议书、七项物业资料及标准表格等资料需用纸平均约20张计算，则需用纸张数量。
180 x 3,936 = 708,480个
20页x 708,480 = 14,169,600张
以每个楼盘平均共有8个客人拟查询计，连业主及地产代理公司各1份，共10份，则需消耗A4纸。
14,169,600 x 10 = 141,696,000张
如以普通书本尺寸为A8，每本书用纸200页计，初步估算，则相当于普通书本多达一百四十一万多本，耗用纸张非常惊人。
四）社会资源大量浪费。
鉴于目前规定地产代理公司在接受业主委托后，受委托的地产代理公司在七日內均需备妥各类资料表格（物业资料须向土地注册处、差饷物业估价署、屋宇署查册）若以每位业主平均委托八间地产代理公司，而实际能成功交易的仅为受委托公司中的一间或受委托公司全部未能完成交易，但受委托的各间地产代理 公司却均需为同一楼盘进行重覆查册，从而造成社会资源的极大浪费。
五）地产代理协议及提供物业资料时间应较有弹性：
１) 当地产代理接到业主以电话口头或传真方式放盘时，地产代理要在委托登记册（由监管局制订）登记有关资料，包括：委托日期、时间、业主姓名、 电话、通讯地址、物业地址、租售价格、交吉日期、家俬设备等，并登记接盘人姓名及牌照号码。
２) 地产代理即向土地注册处查册有关物业资料，核对业主身分、再致电业主核对，然后便可刊登广告推介有关楼盘，以加速楼盘流通及减轻查册费用。在未能提供物业资料的全部书面资料前，地产代理亦须对介绍情况及所提供的资料负责，最迟在签署任何有约束性文件前完成签署"地产代理协议"及提供"地产代理条例"所要求的物业资料，且规定由地产代理负责全部应负责任，这可加快楼盘流通，减轻成本，避免浪费社会资源。
以上资料及意见，敬希关注，专此奉达，敬颂
时祺！
香港地产代理商协会
主席伦志炎 谨启
一九九九年十月十九日
